Yunanistan Golden Visa Özeti 2026 — Hızlı Okuma
Yunanistan, AB'nin en uygun maliyetli ikamet izni programını sunuyor: €250.000'dan başlayan emlak yatırımı, fiziksel ikamet zorunluluğu olmadan 5 yıllık yenilenebilir ikamet kartı ve 7 yıl sonunda AB vatandaşlığı kapısı. 2024 reformuyla yatırım katmanları üç bölgeye ayrıldı: Atina/Selanik merkez + Mikonos/Santorini için €800K, banliyö ve büyük şehirler için €500K, geri kalan tüm bölgeler için €250K. NHR benzeri Alternative Tax Regime (Madde 5A) yabancı kaynaklı tüm gelir için yıllık sabit €100.000 vergi, 15 yıl geçerli — Portekiz NHR'nin 2024'te kapanmasıyla AB'nin en cazip yüksek-net varlık vergi rotası. myDATA e-defter, GEMI dijital sicil ve IKE şirket modeli (€1 minimum sermaye) Yunanistan'da iş kurmayı 5-15 iş gününe indirdi.
2026 Yunanistan Golden Visa Görünümü
Az sayıda AB ülkesinin Türk yatırımcılara sunduğu paket Yunanistan kadar dengeli: makul giriş eşiği, sıfır fiziksel ikamet zorunluluğu, geniş aile birleşimi ve hızlı işleyen bir bürokrasi. Aşağıdaki tablo bu rehberin işleyeceği altı ana yatırım rotasını ve bölgesel hub'ı özetliyor — okumanız boyunca yanınızda bulundurun.
Atina — Başkent ve Premium Rota
€800K katmanı · Kolonaki, Plaka, Glyfada · Maroussi, Kifisia banliyöleri €500K-€800K bandı
Selanik — Kuzey Yunanistan Merkezi
€800K merkez · Kalamaria, Panorama banliyöleri €500K · Halkidiki tatil €500K-€800K
Mikonos & Santorini — Lüks Adalar
€800K sabit kategori · Premium villa · Sezonluk lüks kira getirisi %6-8
Paros, Naxos & Sifnos — Yükselen Adalar
€500K-€800K (3100+ nüfus eşiği) · Mikonos alternatifi · Daha düşük fiyat, benzer manzara
Krete — En Büyük Ada, En Çeşitli Fiyat
Chania, Heraklion, Rethymno · €250K-€800K geniş bant · Yıl boyu yaşanabilirlik
Patras, Volos, Larissa — €250K Anadolu
En düşük giriş katmanı · Peloponez, Tesalya · Yüksek kira getirisi, düşük lüks
Yunanistan'da şirket kurmaya hazır mısınız?
Atina veya Selanik'te IKE veya AE şirketinizi 5-15 iş gününde kurun. AFM vergi numarası, GEMI ticari sicil, myDATA e-defter ve bankacılık — tek Zunapro panelinden.
1. Neden Yunanistan? Türk Yatırımcı için 7 Net Avantaj
AB'nin En Uygun Maliyetli Golden Visa Programı
Yunanistan Golden Visa 2013'te başlatıldı, 32.000+ ana başvuru aldı (%62 Çinli, %12 Türk, %8 Lübnanlı, %6 Rus). 2024 reformuna kadar €250K tek katmandı; Malta (€600K+) ve Portekiz (€350K-€500K) ile kıyaslandığında en ucuz. Reform sonrası çoğu bölgede €250K korundu — Yunanistan AB'nin en uygun maliyetli aktif programı.
Türk yatırımcı avantajları: (1) Portekiz Golden Visa'nın 2023'te emlak rotasını kapatması ve 2024'te NHR'yi bitirmesi sonrası Akdeniz'de alternatif kalmadı; (2) Türkiye-Yunanistan yakınlığı (İstanbul-Selanik 1 saat uçuş, Bodrum-Kos 1 saat feribot) aileyle bağ koparmadan ikamet ve Türkiye-AB ticaret köprüsü imkânı.
Sıfır Fiziksel İkamet Şartı
Çoğu AB programı yılda 180+ gün fiziksel ikamet bekler (İtalya elective, Almanya freelance, İspanya non-lucrative). Yunanistan Golden Visa'da böyle bir şart yok — yılda 1 gün giriş kartı korumaya yeter. Türk vergi mukimliği bozulmadan AB ikamet avantajları korunabiliyor.
Schengen + 27 AB Ülkesi Vizesiz Erişim
Türk pasaportu Schengen vizesi için ortalama 30-60 gün bekliyor, %15-25 ret oranı (AB Komisyonu 2024). Yunanistan Golden Visa kartı (Άδεια Διαμονής Επενδυτή) Schengen 180 günde 90 gün serbest dolaşım — Berlin, Milano, Paris iş seyahatleri tek karta düşüyor.
Çocuklar için AB Üniversitesi Yurt İçi Statü
Ailelerin çocukları AB üniversitelerine EU/EEA student kategorisinde başvurabiliyor. Somut farklar: Eindhoven Tech AB €2.530 / AB-dışı €17.500; KU Leuven €1.110 / €6.600; Sorbonne €270 / €3.770. 4 yıllık lisans için €60.000-€90.000 tasarruf; 6 yıllık tıp/mühendislik €120.000+. Yatırım tek başına bu kalemden geri ödenebilir.
7 Yıl Sonunda AB Vatandaşlığı
Yunanistan vatandaşlığı 7 yıl kesintisiz yasal ikamet sonunda açılır — Almanya 8, İtalya/İspanya 10 yıla kıyasla orta düzeyde. Şartlar: B1 Yunanca, temiz sicil, vergi geçmişi, entegrasyon sınavı. AB pasaportu 185+ ülke vizesiz + AB iş kurma özgürlüğü.
NHR Alternatifi: Yıllık €100K Sabit Vergi
Madde 5A (Νόμος 4646/2019) yabancı kaynaklı tüm gelir için yıllık sabit €100.000 vergi, 15 yıl. Şart: önceki 8 yıldan en az 7'sinde Yunanistan mukimi olmamak + en az €500.000 Yunanistan yatırımı (Golden Visa €500K-€800K karşılıyor). Aile üyesi başına ek €20.000/yıl. Temettü, kira, sermaye kazancı, kripto, telif — yurt dışı her şey dahil.
Aile Birleşiminde Kapsam Genişliği
Otomatik kapsam: eş, 21 yaş altı çocuklar (üvey + evlatlık dahil), her iki tarafın bağımlı ebeveynleri. 21-24 yaş arası üniversite öğrencileri "student dependant" devam eder. Üyeler ayrı yatırım yapmadan Schengen + AB üniversite + Yunanistan çalışma izni kazanır. Vatandaşlık 7 yıl sonunda tüm aile için açılır.
💡 Türk yatırımcılar için Yunanistan rehberi
Atina'da şirket kurulumu, NHR başvurusu, emlak avukatı ağı ve Türk bankalarından EUR transferi sürecini Zunapro'nun Greece Hub'ı tek panelden yönetir.
2. Üç Yatırım Katmanı: €250K / €500K / €800K
2024 Reformuyla Bölgesel Eşiklerin Doğuşu
Yunanistan Golden Visa Mart 2024'e kadar tek tip €250.000 ile işliyordu. Atina güney banliyölerinde (Glyfada, Voula) ve adalarda fiyatların hızla yükselmesi "Golden Visa balonu" tartışmasını başlattı. Hükümet programı kapatmak yerine Yasa 5100/2024 ile üç katmanlı sistem getirdi.
Katman 1: €800.000 — Premium Bölgeler
En yüksek eşik: Atina ve Selanik Bölgesel Birimleri, Mikonos, Santorini, ve 3.100+ nüfuslu tüm adalar. Atina'da Kolonaki, Plaka, Glyfada, Voula, Vouliagmeni, Kifisia, Maroussi bu katmana giriyor. Önemli teknik nüans: €800K eşiği tek mülk ve mülk en az 120 m² olmalı. Birden fazla küçük mülk toplama kabul edilmiyor — portföy değil, tek lüks mülk.
Katman 2: €500.000 — Yüksek Talepli Diğer Bölgeler
Atina-Selanik dış banliyöleri, Halkidiki, Larissa, Patras, Heraklion (Krete) gibi orta büyüklükteki şehirler. Aynı 120 m² + tek mülk kuralı geçerli.
Katman 3: €250.000 — Geri Kalan Tüm Yunanistan
Volos, Kavala, Kalamata, Trikala, Ioannina, Korint, Peloponez iç bölgeleri ve 3.100 nüfus altı adalar. Birden fazla mülk toplama izni var (eski sistem korundu) — örneğin Patras'ta €130K'lık iki daire alarak eşiğe ulaşılabilir. Bu esneklik €250K rotasını düşük bütçeli yatırımcılar için cazip kılıyor.
İstisna: Tarihi/Endüstriyel Konversiyon — Her Yerde €250K
Tarihi bina restorasyonu ve atıl endüstriyel mülk dönüşümü tüm Yunanistan'da €250K eşiğinde. Atina merkezde 1900'lerden kalma neoklasik konak restore ederek bile €250K Golden Visa mümkün. Şart: Yunan Kültür Bakanlığı veya Anıt Koruma Komisyonu onaylı proje + mülkün tarihi/endüstriyel kategoride olması.
Hangi Katman Türk Yatırımcı için Doğru?
Karar matrisi: (1) €250K-€350K → Patras/Volos uzun dönem daire, yıllık net %5-6; (2) €500K-€650K → Atina Glyfada/Kifisia, sermaye artışı + %4-5 kira; (3) €800K+ → Mikonos/Santorini sezonluk %6-8 (STR riski) veya Atina merkez prestij. Çocuğunu AB üniversitesine yollayan aile için optimal: €250K Atina banliyö (Glyfada-Voula sınırı) + Türk vergi mukimi kalarak ikamet kartı.
📘 Tam yatırım katmanı rehberini okuyun
Her bölge için ortalama m² fiyatı, kira getirisi, tapu transfer maliyetleri ve Türk yatırımcının dikkat etmesi gereken yerel düzenlemeler — detaylı katman rehberinde.
3. NHR Yunanistan vs Portekiz: 2026 Vergi Optimizasyon Karşılaştırması
Portekiz NHR'nin Sonu — Yunanistan'ın Yeni Fırsatı
Portekiz NHR 2009'da başlatıldı, on yıl boyunca yüksek-net varlıklı Avrupalıların favori vergi rotası oldu: yabancı emekli geliri %10, çoğu pasif gelir muafiyet. Ekim 2023'te Başbakan Costa NHR'yi "haksız vergi avantajı" sayıp 1 Ocak 2024'ten itibaren kapattı. Yerine gelen IFICI sadece bilim/teknoloji/araştırma uzmanları için — yatırımcı, emekli, dijital göçebe için kapı kapandı.
Yunanistan Madde 5A: Yüksek-Net Varlık Sabit Vergi
Yunanistan 2020'de Madde 5A'yı (Νόμος 4646/2019) Portekiz'in boşluğunu doldurmak için yasalaştırdı:
- Yabancı kaynaklı tüm gelir (temettü, faiz, kira, sermaye kazancı, telif, kripto) için yıllık sabit €100.000 vergi
- 15 yıl geçerli; önceki 8 yıldan en az 7'sinde Yunanistan mukimi olmamak şart
- Yunanistan'a en az €500.000 yatırım (Golden Visa €500K-€800K karşılıyor)
- Aile üyesi başına ek €20.000/yıl; Yunan kaynaklı gelir normal cetvelden (%9-%44)
Yunanistan Madde 5B: Emekli Sabit Oran
Madde 5B (Νόμος 4714/2020) yabancı emekli için:
- Yabancı kaynaklı emekli geliri %7 düz oran, 15 yıl
- Önceki 6 yıldan en az 5'inde Yunanistan mukimi olmamak + vergi anlaşması olan ülkeden emekli olmak (Türkiye dahil)
Portekiz'in eski %10'undan %3 düşük. €30.000/yıl emekli geliri için Yunanistan'da €2.100 vergi vs Türkiye'de TL %15-35 + kur riski. Türk emekli için Yunanistan açık kazançlı.
Madde 5C: Dijital Göçebe ve Uzaktan Çalışan
Madde 5C (Νόμος 4758/2020) Yunanistan'a iş için taşınan yabancı uzmanlar için: maaş ve serbest meslek gelirinin %50'si 7 yıl vergiden muaf. Şart: önceki 7 yılda mukim olmamak + en az 2 yıl Yunanistan'da kalma taahhüdü. Türk yazılımcılar, danışmanlar, online iş sahipleri için en cazip rota.
Karşılaştırma Tablosu
📚 NHR vergi rejimi başvuru rehberini okuyun
Madde 5A başvuru takvimi (Mart sonuna kadar AADE'ye dilekçe), gereken belgeler, Yunanistan vergi anlaşması olan ülkelerin tam listesi ve hesaplama örnekleri.
4. Türk Yatırımcı için Şehir-Şehir Emlak Rotası
Atina — Türk Yatırımcının %58'inin Seçimi
Atina Türk Golden Visa başvurularının %58'ini topluyor (Göç Bakanlığı 2024). 3,7M nüfus, AB-içi 2. büyük havaalanı (ATH İstanbul'a 90dk), uluslararası üniversite ekosistemi (Athens IT, ALBA, American College). Katmanlar: €800K Kolonaki, Plaka, Glyfada (Türk diasporası), Voula, Vouliagmeni. €500K Kifisia (yeşil banliyö), Maroussi (METRO Line 4 2027 ile değer artışı), Halandri. €250K uzak banliyölerde — Kapandriti, Avlonas.
Selanik — Türkiye'ye En Yakın AB Kenti
Selanik İstanbul'dan 520 km, otobüs ile 8 saat — ailenin kalanı Türkiye'deyken "hafta sonu kaçışı" mümkün. 1,1M nüfus, Aristoteles Üniversitesi (Yunanistan'ın en büyüğü), Halkidiki tatil bölgesi, Bizans-Osmanlı tarihi mirası (Beyaz Kule, Atatürk'ün doğduğu ev müzesi). Katmanlar: €800K Aristotelous Meydanı, Ano Poli; €500K Kalamaria (Türk diasporası), Panorama, Pylaia; €250K Polygyros, Veria, Katerini.
Patras, Volos, Larissa — €250K Katmanın Yıldızları
Patras (215K nüfus, Peloponez başkenti) Atina'ya 3 saat, İtalya feribot bağlantısı (Patras-Bari, Patras-Ancona), Patras Üniversitesi öğrenci kira talebi. 1+1 daireler €70K-€110K — iki tanesi toplandığında €250K. Yıllık net %6-7. Volos (140K nüfus) Pelion yarımadasının kapısı, daireler €80K-€140K, getiri %5-6. Larissa Tesalya başkenti, daha az lüks ama yüksek istikrar. Üç şehir m² fiyatı €1.500-€2.500 (Atina-Selanik'in 1/3'ü).
Krete — Çeşitlilikteki Şampiyon
Krete (Kandiye) Yunanistan'ın en büyük adası. Chania (158K nüfus) Türk turist favorisi — Venedik limanı, eski Türk mahallesi Splantzia. Chania merkez €500K, köy-banliyö €250K. Heraklion (211K) €500K. Rethymno (35K) €250K, üniversite + yıl boyu turizm.
Mikonos & Santorini — Lüks Adalar Sabit €800K
Mikonos ortalama villa €2-5M, €800K alt limitinde mülk bulmak zor. Santorini benzer, tipik €800K-€1.5M. Sezonluk lüks kira (Haz-Eyl) yıllık brüt %8-12, ancak STR ruhsatı 2026'da sınırlandı — Mikonos belediyesi yeni Airbnb kayıtlarına 1 yıllık moratoryum. Uzun dönem kira modelinde getiri %3-4'e düşüyor.
Paros, Naxos, Sifnos — Mikonos'un Akıllı Alternatifi
Bu adalar 2020 sonrası "yeni Mikonos" oldu: benzer Kiklad mimarisi, Mikonos'tan %40-50 daha düşük fiyat. Nüfus 3.100+ olduğu için eşik €800K. Ancak 3.100 altı küçük adalar (Antiparos, Folegandros, Amorgos) €500K katmanında — özgün Ege villaları €600K-€800K bandında. "Ada deneyimi + makul yatırım" rotası.
📊 Tam emlak rotası rehberini okuyun
Her şehir için ortalama m² fiyatı (2026 H1), kira getirisi, vergi ve bakım maliyetleri ile Türk yatırımcılara önerilen üç en iyi mülk tipi detaylı rehberde.
5. Yunanistan'da Şirket Kurulumu: IKE, AE ve myDATA
Şirket Tipleri — IKE vs AE
IKE (Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία — Özel Sermaye Şirketi, 2012'de tanıtıldı) yeni şirketlerin %75'i. Avantajları: min sermaye €1, sınırlı sorumluluk, 5-10 iş günü kuruluş. AE (Ανώνυμη Εταιρεία — Anonim) klasik yapı: min sermaye €25.000, yönetim kurulu + denetçi zorunlu. Pratik: çoğu durumda IKE yeterli; AE sadece €1M+ ciro hedefli işletmeler ve halka arz planları için.
Kuruluş Adım Adım — 5 ila 15 İş Günü
- AFM (Vergi Numarası) — AADE ofisinden başvuru: pasaport + TC + apostilli ikametgah. Genellikle 1 gün.
- Şirket adı kontrolü — GEMI portalından müsaitlik.
- Notarial kuruluş sözleşmesi — Yunan noterde (Türkiye'den uzaktan yetki ile mümkün).
- GEMI kaydı — Online, harç €100-€500.
- AADE şirket kaydı — Vergi mükellefiyeti, KDV (FPA) numarası.
- EFKA + ERGANI — Sosyal güvenlik + çalışan portalı.
- Yunan bankası iş hesabı — Piraeus, Eurobank, Alpha, Ethniki. Türk girişimci için en hızlı Piraeus.
myDATA — Zorunlu E-Defter ve E-Fatura
myDATA (myAADE Digital Accounting and Tax Application) 1 Ocak 2024'ten beri tüm Yunan şirketleri için zorunlu. Her satış, gider, bordro real-time raporlanmalı. Zunapro Greece modülü myDATA API'ye otomatik bağlanır, marketplace + POS işlemlerini canlı tutar.
Vergi Yükü 2026
- Kurumlar vergisi: %22 (sabit)
- Temettü stopajı: %5 (gerçek kişi ortaklara)
- KDV: %24 standart, %13 indirimli (gıda, otel), %6 süper indirimli (ilaç, kitap)
- Efektif yük: kâr → ortak %22 + %5 = %25,9
- Türkiye-Yunanistan çifte vergi anlaşması var; Türk mukimi ortakların Türkiye'de mahsubu mümkün
🎮 Tam şirket kurulum rehberini okuyun
IKE vs AE karşılaştırması, gerekli belgeler tam listesi, Türkiye'den uzaktan yetki ile kuruluş, banka hesabı açma adımları ve myDATA Zunapro entegrasyonu.
6. Yatırımdan Vatandaşlığa: 7 Yıllık Yol Haritası
Yıl 0-1: Yatırım, Tapu, İlk İkamet Kartı
Tek seferlik yoğun yıl: çok girişli Schengen vizesi → Yunanistan'a giriş → AFM + Yunan banka EUR hesabı → emlak avukatı (dikoros) → fiyat anlaşması + %10 depozito ön sözleşme → Türkiye Merkez Bankası onayı ile €250K-€800K transferi (geliş kaydı kritik) → tapu (Συμβολαιογραφική Πράξη) → 60 gün içinde Göç Bakanlığı başvurusu → "Mavi Belge" (Μπλε Βεβαίωση) ile kart beklerken Schengen seyahat → biyometri 4-8 hafta → ikamet kartı 2-6 ay.
Yıl 1-5: İlk Kart Dönemi, Yenileme
Kart 5 yıllık: (1) yatırımı korumak zorunda — satarsa kart geçersiz; (2) yılda en az 1 gün giriş (pratikte 0-gün tolere ediliyor); (3) sağlık sigortası güncel; (4) ek vergi yükümlülüğü yok, Türkiye mukimi kalmaya devam edilebilir. 5. yıl sonunda 5 daha yıl yenileme, harç €1.000.
Yıl 5-7: Vergi Mukimliği Geçişi (İsteğe Bağlı)
Vatandaşlık için "yasal ikamet" yeterli; fiziksel ikamet veya Yunan vergi mukimliği şart değil. Çoğu danışman 5-7 yıl arasında Yunanistan'a kısmen taşınmayı ve Madde 5A NHR'a geçmeyi öneriyor — vatandaşlık komisyonu "entegrasyon" değerlendirmesi yapıyor. NHR başvurusu Mart sonuna kadar AADE'ye verilir, kabul = 15 yıl geçerlilik.
Yıl 7: Vatandaşlık Başvurusu
7 yıllık kesintisiz yasal ikamet sonunda vatandaşlık başvurusu açılır. Gerekenler:
- B1 seviye Yunanca dil sertifikası (Πιστοποίηση Ελληνομάθειας) — Yunanca öğrenme tipik 12-18 ay yoğun çalışma
- Δοκιμασία Πολιτογράφησης — vatandaşlık sınavı: Yunan tarihi, coğrafyası, anayasası, kültürü (yazılı çoktan seçmeli, 80 sorudan en az 60 doğru)
- Entegrasyon mülakatı — vatandaşlık komisyonu önünde sözlü, Yunanca
- Temiz sicil kaydı — Yunanistan ve Türkiye apostilli
- Vergi geçmişi — Yunanistan'daki tüm vergi yükümlülüklerinin yerine getirildiği belge
- Başvuru harcı — €700
Başvurudan vatandaşlık onayına kadar 18-36 ay süre normal. Aile üyeleri ayrı başvurmalı ama aynı süreyi yaşar.
AB Pasaport: 180+ Ülke Vizesiz
Yunan pasaportu sahibi Türk vatandaşı şu ülkelere vizesiz girer: 27 AB üyesi + Schengen, Birleşik Krallık (90 gün), ABD (ESTA online), Kanada (eTA), Avustralya, Yeni Zelanda, Japonya, Güney Kore, Singapur, Brezilya, Arjantin, Şili, Meksika, Türkiye (zaten), Birleşik Arap Emirlikleri, Katar, Suudi Arabistan turist e-vize. Toplam 185+ ülke. Türk pasaportunun ortalama 110 vizesiz ülkesine kıyasla yaklaşık 75 ülke fazladan. Türk vatandaşlığı kaybedilmez — çifte vatandaşlık her iki ülkede de kabul ediliyor.
🚀 Tam vatandaşlık yol haritasını okuyun
Her yıl için kontrol listesi, B1 Yunanca sınav kaynakları, vatandaşlık komisyonu sürecinin ayrıntıları ve vatandaşlık sonrası AB iş kurma adımları.
Yatırım Katmanı Karşılaştırma Tablosu 2026 — Tam Tablo
Hangi katmanda hangi şehir, hangi mülk tipi, hangi getiri — tek bakışta görmek için karar matrisi. Bütçe ve hedeflerinizle eşleştirin.
| Yatırım Katmanı | Bölge Örnekleri | Mülk Tipi | Tipik Yıllık Net Kira | Türk Yatırımcı Profili |
|---|---|---|---|---|
| €250.000 | Patras, Volos, Larissa, Kavala, Kalamata, Korint, küçük adalar | 1+1 / 2+1 daire (birden fazla mülk toplanabilir) | %5 – %7 | Bütçeli giriş, çocuğunu AB üniversitesine yollayacak aile |
| €250.000 (Konversiyon) | Atina merkez tarihi yapılar, eski endüstriyel mülk | Restorasyon projesi (Kültür Bakanlığı onaylı, tek mülk) | %4 – %6 (proje sonrası) | Mimari / proje yönetimi deneyimi olan yatırımcı |
| €500.000 | Atina-Selanik banliyöleri, Heraklion (Krete), Halkidiki, Larissa merkez | Tek mülk, min 120 m², villa / büyük daire | %4 – %5 | Orta ölçek yatırımcı, sermaye değer artışı arayan |
| €800.000 | Atina merkez (Kolonaki, Plaka, Glyfada), Selanik merkez | Lüks daire / penthouse, tek mülk, min 120 m² | %3 – %5 | Prestij yatırımcı, NHR Madde 5A (€500K+ eşiği zaten karşılı) |
| €800.000 | Mikonos, Santorini, 3.100+ nüfuslu adalar | Lüks villa, deniz manzaralı | %3 – %4 (uzun dönem) / %6 – %8 (lüks STR) | Lüks ada deneyimi + sezonluk kira modeli arayan |
| Tüm katmanlar: 5 yıllık ikamet kartı · Schengen vizesiz · Aile birleşimi · 7 yıl sonunda AB vatandaşlığı | ||||
Tabloyu okurken: €250K katmanı maksimum getiri/risk oranı sunuyor ama lüks prestiji yok. €500K katmanı sermaye değer artışı + makul getiri dengesi. €800K katmanı ya prestij ya lüks kira modeli — STR riski göz önüne alınmalı. NHR Madde 5A için €500K eşiğini geçen yatırımlar (€500K ve €800K katmanları) doğrudan vergi avantajına da hak kazanıyor.
Yunanistan Yasal Çerçevesi 2026 — Türk Yatırımcının Bilmesi Gerekenler
Tapu Devir Vergisi ve Maliyetleri
Emlak alımında tapu devir vergisi %3,09 (ikinci el için). Yeni inşaata KDV %24 (2026 itibarıyla geçici muafiyet sona erdi). Diğer: avukat %1-1,5, noter %0,8-1, tapu sicil %0,5-1, danışman komisyonu %2-3 + KDV. Toplam ek maliyet: %8-12. €250K mülk → toplam €270K-€280K; €800K mülk → €864K-€896K. Yatırım bütçesini %12 ek payla planlayın.
Yıllık Emlak Vergisi — ENFIA
ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) yıllık ödenir. Hesap: "objektif değer" (genelde piyasanın %20-40 altı) × bölgesel oran. Tipik: Patras €250K mülk €400-€700, Atina merkez €800K €2.500-€3.500, Mikonos lüks villa €4.000-€7.000. Mayıs-Eylül taksitli ödenir.
Kira Geliri Vergilendirmesi
- Uzun dönem kira: Yunan cetveli — €12K'a kadar %15, üstü %35, €35K+ %45
- Kısa dönem (Airbnb): aynı cetvel + STR ruhsatı şartı (μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης)
- NHR Madde 5A altında: kira Yunan kaynaklı — normal cetvelden vergilenir, €100K paket dışında
- KDV: uzun dönem KDV'siz, kısa dönem otel benzeri %13 indirimli
STR (Kısa Dönem Kira) Kısıtlamaları 2026
2024 sonunda yeni düzenleme: Atina'nın 1., 2., 3. bölgeleri (Plaka, Kolonaki, Koukaki, Akropol çevresi) için yeni STR kayıtlarına 1 yıllık moratoryum. Mikonos, Santorini ada belediyeleri benzer sınırlandırma getirdi. Pratik sonuç: Airbnb modelini garanti hesaba katmayın; uzun dönem kira temel, STR "bonus" olarak görün.
Uyumluluk 2026'da seçenek değil. ENFIA, kira beyannamesi, STR ruhsatı ve NHR başvuruları gerçek cezalarla zorunlu kılınıyor. Zunapro Greece Hub'ı bu Yunan uyum paketini bir araya getiriyor — myDATA otomatik raporlama, ENFIA hatırlatma, kira gelir gider takibi. Uyum paketini incele →
Bankacılık ve EUR Transferi: Türk Yatırımcının Pratik Notları
Türkiye'den Yunanistan'a EUR Transferi
Türkiye Merkez Bankası onayı €50.000+ EUR transferlerde gerekli; €250K+ Golden Visa için destekleyici belgeler (tapu ön sözleşmesi, değerleme raporu) şart. Türk bankası (Garanti, Yapı Kredi, Akbank, İş Bankası tercih) Merkez Bankası bildirimi yapar, onay 1-3 iş günü, SWIFT ile Yunan bankasına ulaşır. Geliş kaydı — Yunan bankasının transferin yasal kaynaklı olduğunu gösterir belge — Golden Visa başvurusunda kritik.
Yunan Bankası Hesap Açma
Piraeus Bank ve Eurobank Türk müşteriye en açık. Gerekenler: pasaport, AFM, apostilli ikametgah, kaynak fon belgesi. Süreç 5-10 iş günü. EUR vadeli mevduat 2026'da %1,8-2,5; AB mevduat sigortası €100K'a kadar. Strateji: Türkiye'de Garanti/Yapı Kredi ana iş hesabı + Yunanistan'da Piraeus + Eurobank + Avrupa için Wise/Revolut — üç katmanlı mali altyapı.
AB Genişlemesi: Yunanistan'dan Diğer AB Pazarlarına
İş ve İkamet İçin Schengen Avantajları
Yunan ikamet kartı Schengen 180 günde 90 gün serbest dolaşım veriyor — Berlin tedarikçi, Amsterdam konferans, Paris showroom, Milano fuar için ayrı vize gerekmiyor. Türk vatandaşı ortalama Schengen başvuru 30-60 gün, ret oranı %15-25; Golden Visa sahibi anında girişte. Yıllık 10-15 Avrupa iş seyahati yapan girişimci için zaman/risk tasarrufu tek başına yatırımın geri dönüşü.
Yunanistan'dan AB'de Şirket Kurma
7 yıl sonra Yunan vatandaşlığı + AB serbest dolaşım ile herhangi bir AB ülkesinde şirket: Hollanda BV (AB holding klasiği), İrlanda Ltd (düşük kurumlar vergisi), Estonya OÜ (e-Residency), Malta IBC. Türk vatandaşı için aksi takdirde uzun vize süreçleri; AB pasaportuyla bir gün içinde açılır.
Yunanistan'dan Avrupa Pazarına Ürün Satışı
Yunan IKE/AE şirketi AB Tek Pazar'a doğal erişim. KDV: OSS (One Stop Shop) ile tek beyanname AB B2C satışları için. Türk e-ticaretçi için: Türkiye üretim → Yunan şirket → AB Tek Pazar sıfır gümrük + tek OSS. Trendyol International, Hepsiglobal Avrupa açılımı için Yunan şirket kritik bir köprü olabilir.
AB İş Stratejisi Yığını
- Şirket katmanı: Yunan IKE (operasyon) + Hollanda BV (holding) — AB klasiği
- Fiyatlandırma: EUR sabitli + ECB günlük kur senkronizasyonu
- Uyumluluk: Yunan myDATA + AB OSS + ülke-spesifik WEEE/REACH kayıtları
- Lojistik: Yunan limanları (Pire, Selanik) + AB sınır içi karayolu
- İade ve müşteri hizmetleri: Yunanca + Türkçe + İngilizce CS ekibi tüm AB akışını yönetiyor
🌍 Bir Yunan şirketi, 27 AB pazarı
Zunapro Greece Hub'ı IKE şirket kurulumunu, myDATA entegrasyonunu, AB OSS KDV beyanını ve marketplace bağlantılarını (Skroutz, e-shop.gr) tek panelden yönetir.
Yunanistan Golden Visa Adım Adım — 2026 Pratik Rehber
1. Karar Ağacı: Hangi Katman, Hangi Bölge?
- €250K-€350K bütçe, hedef AB vatandaşlığı + çocuk eğitimi → Patras/Volos/Larissa 1+1 daire
- €500K-€650K, sermaye değer artışı + kira → Atina Kifisia/Maroussi, Selanik Kalamaria
- €800K+, NHR Madde 5A vergi optimizasyonu → Atina Kolonaki lüks daire, Krete Chania villa
- €800K+, lüks ada + sezonluk kira → Mikonos/Santorini (STR riski göz önüne)
- Mimari/restorasyon deneyimi → Atina tarihi merkez (€250K konversiyon)
2026 tipik kazanan rota: €250K Atina banliyö (Glyfada-Voula sınırı, eski yapı) — bütçe-ulaşılabilirlik-getiri dengesinin en iyi noktası.
2. Yunan Avukat ve Vergi Danışmanı
Yerel Yunan emlak avukatı şart (Türk-Yunan ortak ofisleri Atina, Selanik, Glyfada'da mevcut). Avukat: tapu incelemesi (ipotek/borç/kentsel dönüşüm kontrolü), sözleşme hazırlığı, noter, Göç Bakanlığı başvurusu. Ücret: %1-1,5 (zorunlu). Vergi danışmanı (loyistis) ayrı; NHR, ENFIA, yıllık beyannameler için.
3. Emlak Arama Süreci
İki yol: (A) mesitis (gayrimenkul danışmanı) — hızlı ama %2-3 + KDV komisyon; (B) doğrudan portallar — XE.gr, Spitogatos.gr, Plot.gr — ekonomik ama risk yüksek. Tavsiye: ilk tur portallarda, final tur mesitis ile.
4. Tapu Süreci (Συμβολαιογραφική Πράξη)
- Avukat son yüklülük raporu çeker (Υποθηκοφυλακείο / Κτηματολόγιο)
- EUR transferi geliş kaydı belgesi
- Tapu devir vergisi %3,09 AADE'ye ödeme
- Noter randevusu (Türkiye'den uzaktan yetki ile de mümkün)
- Κτηματολόγιο tescil, 2-4 hafta
5. Golden Visa Başvurusu (60 gün içinde)
Tapu tescil sonrası 60 gün içinde Göç Bakanlığı'na başvuru. Gerekenler: pasaport (12+ ay geçerli), tapu, kaynak fon (TCMB onayı + banka geliş kaydı), sağlık sigortası (AB geçerli, €30K+ teminat), apostilli sicil kaydı, biyometri (Atina/Selanik göç ofisi), harç (€2.000 ana + €150 her aile üyesi).
6. Zunapro Greece Hub ile Süreç Yönetimi
- Zunapro'ya kayıt ve Greece modülünü açın
- Süreç şablonunuzu seçin — Golden Visa / NHR / Şirket kurulumu
- Belge yöneticisi — Tüm apostilli belgeler, çeviriler ve resmi makbuzlar tek arşivde
- Vergi takvimi — ENFIA, KDV, NHR yıllık beyan tarihleri otomatik hatırlatma
- Bankacılık ve transfer logları — Türkiye-Yunanistan EUR transferleri tek ekranda
- Yunan emlak avukat ağı — Doğrulanmış avukatlardan teklif alma
Yunanistan Golden Visa sürecinizi tek panelde yönetin
Şirket kurulumu + Golden Visa başvurusu + NHR vergi optimizasyonu + Yunan banka hesabı — Zunapro Greece Hub tüm Yunan AB ikamet yolculuğunuzu koordine eder. Süreç başlatma: 10 dakika.
Yunanistan Sürecini Başlat →Yunanistan Golden Visa FAQ 2026 — Türk Yatırımcılara Özel
Yunanistan Golden Visa 2026'da minimum yatırım tutarı nedir?
2026 itibarıyla Yunanistan Golden Visa üç katmanlı bir sistemde işliyor: Atina ve Selanik Bölgesel Birimleri, Mikonos, Santorini ve 3.100+ nüfuslu adalarda emlak yatırımı €800.000'dan başlıyor. Diğer yüksek talepli bölgelerde (Atina banliyöleri, Heraklion, Halkidiki) €500.000, geri kalan tüm Yunanistan bölgelerinde €250.000 eşiği geçerli.
Tarihi/endüstriyel mülk konversiyon projelerinde tüm Yunanistan'da €250.000 sabit kalıyor. €500K ve €800K katmanlarında tek bir mülk olması ve en az 120 m² yüzölçüm şartı bulunuyor; €250K katmanında birden fazla mülk toplanabiliyor.
Yunanistan Golden Visa ile kaç yıl sonra AB vatandaşı olunur?
Yunanistan'da yasal ikamet süresi 7 yıl tamamlandıktan sonra vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Golden Visa sahipleri yılda fiziksel ikamet zorunluluğu olmaksızın 5 yıllık ikamet kartını yeniler; ancak vatandaşlık için B1 seviye Yunanca dil sınavı, vergi geçmişi, temiz sicil ve entegrasyon mülakatı gerekir.
AB pasaportu sonucu Türk vatandaşı için 185+ ülkeye vizesiz erişim (BK, ABD, Kanada, Avustralya, Japonya, Kore, Singapur dahil) ve 27 AB ülkesinde tam serbest dolaşım, iş kurma, ikamet hakkı geliyor. Türk vatandaşlığı kaybedilmez — çifte vatandaşlık her iki ülkede kabul.
Türk vatandaşı için Yunanistan Golden Visa avantajları nelerdir?
Türk pasaportu sahipleri için Yunanistan Golden Visa şu avantajları sunuyor: 27 AB ülkesi + Schengen bölgesinde vizesiz seyahat (180 günde 90 gün), aile birleşimi (eş + 21 yaş altı çocuklar + bağımlı ebeveynler — ayrı yatırım gerektirmiyor), çocuklar için AB üniversitelerinde yurt içi öğrenci statüsü ve düşük harç (çocuk başına 4 yıllık lisans için €60K-€90K tasarruf), NHR Alternative Tax Regime ile yabancı kaynaklı gelir için yıllık sabit €100.000 vergi (15 yıl), AB bankacılık erişimi, EUR cinsinden mevduat avantajları (€100K AB mevduat sigortası).
Türk emekliler için Madde 5B ek olarak yabancı emekli gelirine %7 düz oran sağlıyor. Türk yazılımcılar için Madde 5C maaş ve serbest meslek gelirinin %50'sini 7 yıl vergiden muaf tutuyor.
Yunanistan NHR (Non-Habitual Resident) vergi rejimi Portekiz'e göre nasıl?
Yunanistan'ın 2020'de başlatılan Alternative Tax Regime (Madde 5A) yabancı kaynaklı tüm gelir için yıllık sabit €100.000 vergi sunuyor ve 15 yıl geçerli. Portekiz NHR Ocak 2024'te kapatıldı; yerine gelen IFICI rejimi sadece bilim, teknoloji ve akademik araştırma uzmanları için. Yatırımcı/emekli/dijital göçebe için Portekiz kapısı kapandı.
Yunanistan'ın emekli rejimi (Madde 5B) yabancı emekli gelirine %7 düz oran ve 15 yıl geçerlilik tanıyor — Portekiz'in eski %10 oranından %3 daha düşük. Dijital göçebeler için (Madde 5C) maaş ve serbest meslek gelirinin %50'si 7 yıl boyunca vergiden muaf.
2026 itibarıyla AB içinde aktif yüksek-net varlık vergi optimizasyon rotası pratikte sadece Yunanistan. İtalya'nın da benzer €100K rejimi var ama €500K Yunanistan yatırımı olmadan kabul ediliyor — Yunanistan paketi Golden Visa ile uyumlu.
Türk yatırımcı Yunanistan'da hangi şehirde emlak almalı?
€250K katmanında Patras, Volos, Larissa, Kavala, Korint ve Peloponez iç bölgeleri en iyi getiriyi sunuyor (yıllık net %5-7 kira getirisi + sermaye değer artışı). Üniversite kentleri (Patras, Larissa) sürekli kira talebi sayesinde en istikrarlı.
€500K katmanında Atina'nın Kifisia, Maroussi, Glyfada banliyöleri (METRO Line 4 2027 açılışı ile değer artışı bekleniyor) ve Selanik'in Kalamaria, Panorama bölgeleri popüler. €800K katmanında Atina merkez (Kolonaki, Plaka), Mikonos, Santorini, Paros ve Krete'nin Chania bölgesi prestij ve Airbnb getirisi için tercih ediliyor.
STR (kısa dönem kira) ruhsatları 2026'da kısıtlandı — Atina'nın bazı semtleri ve Mikonos belediyesi yeni Airbnb kayıtlarına 1 yıllık moratoryum koydu. Uzun dönem kira modeli daha güvenli temel; STR'yi "bonus" olarak görün, "ana gelir" olarak değil.
Yunanistan Golden Visa başvuru süresi ne kadar?
Emlak satın alma (tapu) tamamlandıktan sonra Golden Visa başvurusu Göç Bakanlığı'na (Υπουργείο Μετανάστευσης) 60 gün içinde yapılmalı. Biyometri randevusu 4-8 hafta içinde, ikamet kartı (Άδεια Διαμονής Επενδυτή) 2-6 ay içinde teslim ediliyor. Kart bekleme sürecinde "Mavi Belge" (Μπλε Βεβαίωση) ile Schengen seyahatleri yapılabiliyor.
Toplam süreç: AFM (vergi numarası) alımı → Yunan banka hesabı → emlak araması ve fiyat anlaşması → EUR transferi → tapu → Golden Visa başvurusu = ortalama 4-6 ay. Pratik tavsiye: emlak avukatınızla erken çalışmaya başlayın; emlak seçimi öncesinde AFM ve banka hesabı hazır olsun ki gerçek mülk bulduğunuzda transferi geciktirmeyin.
Yunanistan'da Türkler şirket nasıl kurar?
Türk vatandaşları Yunanistan'da iki ana şirket tipi kurabilir: IKE (Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία — özel sermaye şirketi) minimum sermaye €1, 5-10 iş günü kuruluş, %75 yeni şirketler bunu tercih ediyor. AE (Anonim Şirket) minimum €25.000 sermaye, 10-15 iş günü, halka açılma uyumlu yapı.
Süreç: AFM vergi numarası → notarial kuruluş belgeleri → GEMI ticaret sicil kaydı → AADE vergi kaydı → EFKA sosyal güvenlik → ERGANI çalışan portalı → Yunan banka iş hesabı (Piraeus, Eurobank, Alpha). Gerekli belgeler apostilli Türkçe-Yunanca tercüme. Toplam vergi yükü kâr → ortak dağıtımında %25,9 (kurumlar %22 + temettü stopajı %5).
Zunapro Greece Hub şirket kurulumunu, myDATA e-defter entegrasyonunu ve marketplace bağlantısını (Skroutz, e-shop.gr) tek panelden yönetir. Uzaktan yetki ile Türkiye'den kuruluş mümkün.
Yunanistan Golden Visa eş ve çocukları kapsar mı?
Evet. Aile birleşimi (Άδεια Διαμονής Οικογενειακής Επανένωσης) kapsamında: yasal eş, 21 yaş altı evli olmayan çocuklar, üvey çocuklar (vesayet belgesiyle), evlatlık çocuklar, her iki tarafın bağımlı ebeveynleri ana başvurunun ikamet kartını otomatik alır. 21-24 yaş arası çocuklar üniversite öğrencisi statüsünde "student dependant" kategorisinde devam edebilir.
Aile üyeleri ayrı yatırım yapmadan aynı haklara sahip olur — Schengen seyahat, AB üniversite statüsü, çalışma izni (Yunanistan'da). AB vatandaşlığı 7 yıl sonunda tüm aile için açılır; her bir üye kendi başvurusunu yapar ama süre paralel işler.
Yunanistan Golden Visa kira getirisi ile geri ödeniyor mu?
Tipik senaryolar: €250K Patras dairesi → yıllık net %5-6 (uzun dönem kira), €500K Atina Glyfada villa → %4-5, €800K Mikonos villa → %6-8 (sezonluk lüks kira, STR ruhsatı varsa).
Uzun dönem kira için %15 vergi (basit beyan, €12K'a kadar), kısa dönem (Airbnb) için %15-45 artan oran ve KDV (%13 indirimli). STR ruhsatı 2026'da limite alındı: Atina'nın 1-3. bölgelerinde yeni STR kayıtları 1 yıl moratoryumda. Profesyonel yönetim şirketi komisyonu %20-30. Bakım, ENFIA emlak vergisi (€400-€7.000/yıl, bölgeye göre) ve sigorta giderleri net getiriyi azaltır.
Saf finansal geri ödeme: €250K düşük bütçe rota ortalama 15-18 yılda. Ancak Golden Visa'nın değeri saf kira getirisi değil — Schengen erişimi, AB üniversite tasarrufu, vergi optimizasyonu (NHR), AB vatandaşlığı opsiyonunun toplam değeri hesaba katılmalı.
Yunanistan Schengen vizesinden Golden Visa'ya geçiş nasıl?
Türk vatandaşları için tipik yol: önce çoklu giriş Schengen vizesi ile Yunanistan'a giriş → AFM (vergi numarası) ve Yunan banka hesabı açımı → emlak arama (yerel avukat şart) → tapu öncesi €250K/€500K/€800K transferi (Türkiye Merkez Bankası onayı + Yunan banka geliş kaydı) → tapu (Συμβολαιογραφική Πράξη) → 60 gün içinde Göç Bakanlığı'na başvuru → biyometri → ikamet kartı.
Schengen vize döneminden farklı olarak Golden Visa fiziksel ikamet zorunluluğu içermiyor — yılda 1 ziyaret kart koruması için yeterli (pratikte 0-gün de tolere ediliyor ama riskli). Kart bekleme sürecinde "Mavi Belge" ile Schengen seyahat devam ediyor.
Yunanistan emlak yatırımında gizli maliyetler nelerdir?
€250K mülk için tipik ek maliyetler: tapu transfer vergisi %3,09 (ikinci el için), KDV %24 (yeni inşaat — 2026 itibarıyla geçici muafiyet sona erdi), avukat ücreti %1-1,5, noter %0,8-1, tapu sicil harçları %0,5-1, gayrimenkul danışman komisyonu (alıcıdan) %2-3 + KDV. Toplam: alış fiyatının %8-12'si.
Ek olarak yıllık ENFIA emlak vergisi €400-€7.000 (Patras küçük dairede €400-€700, Mikonos lüks villada €4.000-€7.000), bina yönetim ücreti (koinochrista) €30-€200/ay, sigorta €300-€800/yıl. Zunapro emlak danışmanlığı bu maliyetleri tek tabloda hesaplar ve yatırım net getirisi tahminini açık yapar.
Yunanistan vatandaşlığı için Yunanca dil sınavı zor mu?
Evet, 2021'den beri vatandaşlık başvurusu için B1 seviye Yunanca (Πιστοποίηση Ελληνομάθειας — Yunanca dil sertifikası) zorunlu. Sınav yılda 2 kez (Mayıs/Kasım) yapılıyor; okuma, yazma, dinleme, konuşma — 4 modülün her birinden geçer not almanız gerek.
Yunanca, Arap alfabesi değil Yunan alfabesi kullandığı ve dilbilgisi sistemi Türkçeden çok farklı olduğu için Türk vatandaşları için 12-18 ay yoğun çalışma gerekir. Sıfırdan B1'e ulaşmak için günde 1-2 saat ders + uygulama yeterli. Atina ve Selanik'te Türkçe-Yunanca dil kursları var.
Alternatif/muafiyet: 17 yaş altı çocuklar ve 62 yaş üstü başvuru sahipleri için B1 muafiyeti. Ayrıca Yunan tarihi/coğrafya/siyaset bilgisi yazılı sınav (Δοκιμασία Πολιτογράφησης — 80 soruluk çoktan seçmeli) ve vatandaşlık komisyonu önünde entegrasyon mülakatı var.
Yunanistan'da AB ikamet ve şirket yolculuğunuzu başlatın
Golden Visa başvurusu · IKE/AE şirket kurulumu · NHR vergi rejimi · Yunan banka hesabı · myDATA entegrasyonu — Zunapro Greece Hub Türk yatırımcılar için tüm süreci tek panelde koordine eder. Demo gerekmez, uzun sözleşme yok. Yunanistan'a açılışınız bugün başlasın.
🇬🇷 Yunanistan'da Şirket Kurun →Bu konuda yardım alın
İlgili hizmetimiz: Şirket Kuruluşu