Golden Visa greco 2026 in sintesi — Lettura rapida
Il Golden Visa greco, disciplinato dalla Legge 4251/2014 (il Codice greco dell'immigrazione) e dal Codice greco della migrazione consolidato, è un permesso di soggiorno UE di 5 anni rinnovabile, disponibile per i cittadini extra-UE che effettuano un investimento idoneo. La riforma del 2024 ha introdotto soglie immobiliari differenziate — 250K€ / 500K€ / 800K€ in base alla località e alla tipologia di asset — accanto ai percorsi ormai consolidati dell'investimento aziendale da 500K€, dei titoli di Stato greci da 400K€ e delle quote in società greche. Il permesso copre l'investitore, il coniuge, i figli under 21 e i genitori a carico di entrambe le parti. Nessun soggiorno minimo, pieno accesso a Schengen, e dopo 7 anni di residenza (Legge 3284/2004) i titolari possono richiedere la cittadinanza greca — e quindi quella UE. A ciò si aggiungono: la tassazione forfettaria del 7% sulle pensioni (art. 5B, Legge 4172/2013), il forfait di 100K€ per i non domiciliati (art. 5A) e l'esenzione del 50% per il rimpatrio (art. 5C). Con l'abolizione da parte del Portogallo del proprio regime NHR originario nel 2024, la Grecia è ora la giurisdizione UE più competitiva per il trasferimento di investitori-imprenditori.
1. Panoramica del Golden Visa greco — Cosa si ottiene con 250K€–800K€
Il Golden Visa greco è un permesso di soggiorno per investimento — non una cittadinanza. Creato nel 2013 dalla Legge 4146/2013, consolidato e notevolmente ampliato dalla Legge 4251/2014 (il Codice greco dell'immigrazione) e dalla riforma del 2024, è uno dei programmi UE di residenza per investimento più utilizzati per volume di transazioni. Al 2026, sono stati ammessi oltre 12.000 richiedenti principali e più di 28.000 familiari, con un investimento cumulato superiore a 3,2 miliardi di euro.
Gli elementi distintivi principali che fanno emergere la Grecia rispetto a Portogallo, Spagna, Malta e Italia:
- Nessun requisito di soggiorno minimo. I titolari possono trascorrere zero giorni all'anno in Grecia e rinnovare comunque il permesso. Da confrontare con il vecchio D7 portoghese (media 6 mesi) o l'NLV spagnolo (183 giorni).
- L'inclusione familiare è gratuita. Un solo investimento copre il richiedente principale, coniuge/partner, figli under 21 e genitori a carico di entrambe le parti — nessun capitale aggiuntivo richiesto.
- Pieno accesso a Schengen. 90 giorni su un periodo di 180 in 29 paesi, inclusi Bulgaria e Romania (pienamente integrate dal 2024-2026).
- Permessi di 5 anni, rinnovabili indefinitamente. A condizione che l'asset idoneo sia mantenuto.
- Percorso verso la cittadinanza UE in 7 anni ai sensi della Legge 3284/2004 — con lingua greca a livello B1 e prova di integrazione.
- Regimi fiscali cumulabili. Art. 5A (forfait di 100K€ per non domiciliati), art. 5B (tassazione forfettaria del 7% sulle pensioni), art. 5C (esenzione del 50% per il rimpatrio di professionisti).
Cosa NON concede il permesso
Tre equivoci comuni da chiarire fin da subito:
- Non è un permesso di lavoro per un impiego dipendente. I titolari non possono accettare un incarico salariato ordinario in Grecia. Possono tuttavia operare come amministratori, azionisti e rappresentanti legali di una società greca e percepire compensi da amministratore o dividendi.
- Non concede automaticamente la residenza fiscale. Il possesso del permesso è indipendente dal diventare residente fiscale greco. La residenza fiscale richiede 183 giorni o più di presenza fisica, oppure il centro degli interessi vitali in Grecia.
- Non è cittadinanza. È un permesso di soggiorno. La cittadinanza è un processo separato (Legge 3284/2004, percorso di 7 anni).
2. Percorsi immobiliari — Fasce da 250K€ / 500K€ / 800K€ in base all'area
L'immobiliare è di gran lunga il percorso più utilizzato — storicamente circa il 90% di tutti gli investimenti del Golden Visa greco. La riforma del 2024 ha sostituito la precedente soglia unica di 250K€ con un sistema a tre fasce, pienamente attuato entro il 2026.
Regola dell'immobile unico e superfici minime
La riforma del 2024 ha aggiunto due importanti vincoli applicabili a tutte le fasce immobiliari:
- Regola dell'immobile unico. L'investimento deve essere effettuato in un unico immobile. La precedente prassi di sommare due o tre immobili più piccoli per raggiungere la soglia non è più accettata nelle fasce da 500K€ e 800K€.
- Superficie minima di 120 m² per gli immobili residenziali. Mira a escludere i micro-appartamenti e a garantire che il programma sostenga un uso residenziale autentico.
- Restrizione sulle locazioni brevi. Gli immobili acquisiti tramite il Golden Visa non possono essere destinati a locazioni brevi in stile Airbnb. Sono consentite solo la locazione residenziale a lungo termine o l'occupazione da parte del proprietario, con verifica tramite il registro AADE delle locazioni brevi.
| Località | Soglia | Note |
|---|---|---|
| Atene (tutti i quartieri) | 800.000€ | Include Glyfada, Kifisia, Maroussi, ecc. |
| Centro di Salonicco | 800.000€ | Municipalità di Salonicco vera e propria |
| Mykonos | 800.000€ | Cicladi — forte pressione turistica |
| Santorini | 800.000€ | Cicladi — forte pressione turistica |
| Grande Attica (fuori Atene) | 500.000€ | es. Lavrio, Markopoulo |
| Creta (Heraklion, Chania) | 500.000€ | Hub turistico e di trasferimento tutto l'anno |
| Isole con >3.100 abitanti | 500.000€ | es. Rodi, Corfù, Paros |
| Terraferma (resto della Grecia) | 500.000€ | Peloponneso, Epiro, Tessaglia |
| Conversione da commerciale a residenziale | 250.000€ | Ovunque in Grecia |
| Restauro di edificio storico vincolato | 250.000€ | Ovunque in Grecia |
Il "trucco" dei 250K€ funziona ancora. Gli investitori che vogliono entrare nella fascia più bassa acquistano sempre più spesso spazi commerciali (uffici, negozi) da convertire a uso residenziale, oppure restaurano edifici storici neoclassici vincolati ad Atene, Il Pireo, Patrasso e Salonicco. Il costo totale (acquisto + restauro/conversione) deve raggiungere i 250.000€ — ma gli asset di questa categoria hanno tipicamente un prezzo ben inferiore alla soglia residenziale di 500K€/800K€. Zunapro può coordinare l'operazione con un architetto abilitato, un ingegnere civile e un notaio in 14 giorni. Scopri la nostra offerta immobiliare e di costituzione in Grecia →
3. La riforma del 2024 — Perché Atene ora costa 800K€
Tra il 2014 e il 2023 la Grecia ha applicato una soglia immobiliare unica di 250.000€ — la più bassa dell'UE. Il risultato: circa il 90% dei permessi è andato ad acquisti immobiliari concentrati nel centro di Atene, in particolare nel corridoio degli acquirenti greco-asiatici incentrato su quartieri come Kallithea, Neos Kosmos e Agios Dimitrios. Entro il 2023 ciò aveva innescato una notevole inflazione degli affitti ad Atene (media +35% in 4 anni) e pressione politica per raffreddare il mercato.
La riforma del 2024, pienamente in vigore nel 2026, ha ristrutturato il programma con cinque obiettivi:
- Ridurre la pressione sull'edilizia abitativa ad Atene innalzando la soglia a 800K€ nella capitale e spingendo la domanda verso le regioni.
- Deviare l'investimento verso le regioni meno performanti tramite una fascia intermedia da 500K€ che copre la terraferma e la maggior parte delle isole.
- Preservare il patrimonio mantenendo una soglia di 250K€ per il restauro degli edifici vincolati.
- Bloccare le distorsioni causate da Airbnb vietando le locazioni brevi sugli immobili del Golden Visa.
- Aumentare la qualità dell'investimento con le regole dell'immobile unico e della superficie minima di 120 m².
Disposizioni transitorie per i contratti pre-riforma
Agli investitori che avevano versato una caparra su un immobile prima della data di entrata in vigore della riforma è stato concesso un periodo di grazia per completare l'acquisto secondo le vecchie regole da 250K€ — la maggior parte doveva essere conclusa entro il 31 agosto 2024, con atto firmato entro il 31 dicembre 2024. Al 2026, tali finestre si sono ormai chiuse; tutte le nuove domande rientrano nel sistema a fasce.
4. Percorso di investimento aziendale — 500.000€ in una società greca
Per imprenditori e investitori operativi, il percorso di iniezione di capitale/investimento aziendale resta il più flessibile — e quello più allineato con l'offerta di costituzione societaria di Zunapro. Ai sensi dell'articolo 16 della Legge 4251/2014, un cittadino extra-UE può ottenere il Golden Visa greco:
- Investendo 500.000€ o più in una società greca esistente o di nuova costituzione (iniezione di capitale, sottoscrizione di azioni o aumento di capitale).
- Acquisendo quote per un valore di 500.000€ o più in una società greca.
- Costituendo una società greca che crei 10 o più posti di lavoro permanenti per cittadini greci o UE (in questo caso, il tetto di 500K€ si ammorbidisce con una valutazione di "investimento strategico").
La IKE (società a responsabilità limitata privata) — il veicolo predefinito
Per il percorso aziendale, il veicolo societario ottimale è la IKE — Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (società a responsabilità limitata privata), introdotta dalla Legge 4072/2012. Caratteristiche principali:
- Capitale minimo: 1€. Conta solo la soglia di 500K€ del Golden Visa — può essere versata come sovrapprezzo azioni o come finanziamento soci convertito in capitale.
- Socio unico consentito. L'investitore extra-UE può detenere il 100%.
- Responsabilità limitata — analoga a una GmbH tedesca o a una Ltd britannica.
- Imposta sulle società: 22% forfettaria (aliquota 2026, art. 58 Legge 4172/2013).
- Imposta sui dividendi: 5% di ritenuta (art. 64 Legge 4172/2013) — una delle più basse dell'UE.
- Costituzione in 1-3 giorni lavorativi tramite lo sportello unico GEMI.
La AE (società per azioni) — per operazioni più grandi
Per gli investitori che pianificano strutture multi-azionista, aumenti di capitale o una futura quotazione alla Borsa di Atene, la AE (Ανώνυμη Εταιρεία) resta la forma appropriata: capitale minimo 25.000€, consiglio di amministrazione obbligatorio, bilanci sottoposti a revisione oltre certe soglie, ma con la stessa imposta sulle società del 22% e la stessa ritenuta sui dividendi del 5%.
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5. Percorso dei titoli di Stato — 400.000€, la soglia liquida più bassa
Gli investitori che preferiscono uno strumento liquido e passivo rispetto a immobili o aziende operative possono qualificarsi tramite titoli di Stato greci. Ai sensi della Legge 4251/2014, come modificata, le soglie idonee sono:
| Strumento | Minimo | Periodo di detenzione | Note |
|---|---|---|---|
| Titoli di Stato greci (quotati HDAT) | 400.000€ | 3 anni | Detenuti presso un istituto di credito greco |
| Azioni di società greche quotate (ATHEX) | 800.000€ | 3 anni | Partecipazioni azionarie quotate alla Borsa di Atene |
| Quote di fondi comuni (OICVM greci) | 350.000€ | 3 anni | Fondo con almeno 1 M€ di patrimonio gestito |
| Quote di Fondi di Investimento Alternativi (FIA) | 350.000€ | 3 anni | FIA domiciliato in Grecia |
| Obbligazioni societarie (quotate in Grecia) | 800.000€ | 3 anni | Quotate su ATHEX o HDAT |
| Deposito vincolato (banca greca) | 500.000€ | minimo 12 mesi | Rinnovabile; presso un unico istituto di credito greco |
Perché il percorso obbligazionario è sottoutilizzato — e perché sta cambiando
Storicamente oltre il 90% dei richiedenti ha scelto l'immobiliare, lasciando i percorsi obbligazionari/finanziari drasticamente sottoutilizzati. Tre fattori stanno cambiando i calcoli nel 2026:
- Le soglie immobiliari sono aumentate. I titoli liquidi da 400K€ sono ora significativamente più economici rispetto agli immobili da 500K€–800K€.
- I rendimenti greci a 10 anni si sono normalizzati. Dopo il ripristino del rating creditizio a investment grade (2023), i titoli di Stato greci offrono rendimenti di circa il 3,5%-4% con un rischio gestibile.
- Nessun fastidio di gestione. Nessuna gestione locativa, nessuna imposta sugli immobili (ENFIA), nessuna preoccupazione legata al divieto Airbnb.
6. Inclusione familiare — Coniuge, figli e genitori in un'unica domanda
Una delle caratteristiche più generose del Golden Visa greco è il suo ampio ambito di inclusione familiare, anche in questo caso senza investimento aggiuntivo. Ai sensi dell'articolo 20 della Legge 4251/2014, i seguenti familiari sono inclusi nello stesso investimento:
- Coniuge — inclusi i partner registrati ai sensi della Legge sulle unioni civili (Legge 4356/2015), che riconosce le unioni tra persone dello stesso sesso dal 2015.
- Figli non coniugati under 21 — naturali, adottivi o figliastri.
- Genitori a carico sia dell'investitore CHE del coniuge — la dipendenza finanziaria è dimostrata tramite dichiarazione giurata e estratti conto bancari.
Cosa succede quando i figli compiono 21 anni?
I figli che compiono 21 anni mentre il genitore detiene il Golden Visa non perdono il diritto di residenza. Passano automaticamente a un permesso di soggiorno indipendente di 3 anni, rinnovabile per ulteriori periodi di 3 anni. Fondamentalmente, gli anni sul permesso del genitore contano ai fini del computo dei 7 anni verso la cittadinanza — rendendo il Golden Visa greco uno degli strumenti intergenerazionali più potenti dell'UE.
Documenti per l'inclusione familiare
- Certificato di matrimonio (apostillato ai sensi della Convenzione dell'Aja del 1961, tradotto in greco).
- Certificati di nascita per ogni figlio (apostillati, tradotti).
- Prova di dipendenza per i genitori — estratti conto bancari che dimostrino trasferimenti regolari, dichiarazione giurata di dipendenza finanziaria.
- Certificato del casellario giudiziale per ogni familiare di età pari o superiore a 18 anni.
- Assicurazione sanitaria privata con copertura in Grecia per ogni familiare.
- Dati biometrici presentati presso l'Ufficio Migrazione per ogni membro.
7. Percorso verso la cittadinanza UE — 7 anni per un passaporto greco
Il Golden Visa greco è un permesso di soggiorno. La cittadinanza — e quindi la cittadinanza UE — è un processo separato disciplinato dalla Legge 3284/2004 (Codice della cittadinanza greca). La tempistica di naturalizzazione per gli investitori stranieri:
- 7 anni di residenza legale continuativa in Grecia (articolo 5, Legge 3284/2004). Il conteggio inizia dal giorno di rilascio del primo permesso di soggiorno — la ricevuta blu conta.
- Competenza della lingua greca a livello B1 — verificata tramite il "Certificato di Lingua Greca" ufficiale rilasciato dal Centro per la Lingua Greca (Università Aristotele) o gli Esami Panellenici.
- Conoscenza della storia, cultura, geografia e istituzioni politiche greche — esame scritto e orale, oppure colloquio davanti alla Commissione di Naturalizzazione.
- Prova di integrazione — dichiarazioni fiscali (moduli E1 tramite AADE), contributi previdenziali, iscrizione scolastica dei figli, partecipazione alla vita comunitaria.
- Casellario giudiziale pulito — sia in Grecia che nel paese di origine.
La questione della "residenza reale"
Sebbene il Golden Visa di per sé non richieda alcun giorno di soggiorno, la domanda di cittadinanza richiede una residenza effettiva. La Commissione di Naturalizzazione esaminerà: bollette delle utenze, affitto/proprietà di un'abitazione reale, documentazione scolastica dei figli, progressi nella lingua greca, visite mediche in Grecia. Gli investitori che intendono utilizzare il percorso di 7 anni verso un passaporto greco dovrebbero pianificare di trascorrere almeno 183 giorni all'anno in Grecia a partire dal terzo anno.
Cosa sblocca la cittadinanza greca
- Piena cittadinanza UE — diritto di vivere, lavorare e studiare in uno qualsiasi dei 27 Stati membri dell'UE senza permessi.
- Passaporto greco — accesso senza visto o con visto all'arrivo a oltre 188 paesi (indice Henley 2026), inclusi gli USA tramite ESTA, il Giappone, Singapore, il Regno Unito e il resto dell'area Schengen.
- Doppia cittadinanza consentita — la Grecia consente la doppia cittadinanza; non è necessario rinunciare alla cittadinanza originaria (a meno che il paese di origine non lo richieda).
- Trasmissibile ai discendenti — la cittadinanza greca si trasmette per discendenza (jus sanguinis) ai sensi della Legge 3284/2004.
8. Fiscalità: il regime di tassazione forfettaria del 7% per i pensionati stranieri
Introdotto nel 2020 e codificato come articolo 5B della Legge 4172/2013 (Codice greco delle imposte sul reddito), il regime di tassazione forfettaria del 7% sulle pensioni è uno degli strumenti di trasferimento per pensionati più interessanti dell'UE — e un abbinamento perfetto con il Golden Visa.
Come funziona
- Idoneità: cittadini stranieri (compresi i greci che rientrano) che trasferiscono la propria residenza fiscale in Grecia, a condizione di non essere stati residenti fiscali greci in 5 degli ultimi 6 anni E che il paese di origine abbia un trattato fiscale o un accordo di cooperazione amministrativa con la Grecia. Al 2026 questo copre tutta l'UE/SEE, il Regno Unito, gli USA, il Canada, l'Australia, gli stati del Golfo, la Cina e la maggior parte dell'America Latina.
- Aliquota fiscale: 7% forfettario su TUTTI i redditi di fonte estera — pensioni, dividendi, redditi da locazione, plusvalenze, royalty, interessi — senza ulteriore distinzione.
- Durata: 15 anni fiscali consecutivi.
- Nessun trucco sulla base della rimessa: il 7% si applica ai redditi esteri mondiali, che vengano o meno trasferiti in Grecia. La semplicità è il punto di forza.
- Dichiarazione: dichiarazione annuale tramite AADE myTAXISnet utilizzando il modulo E1 standard più l'allegato speciale per i contribuenti dell'art. 5B.
Esempio pratico
Un pensionato tedesco con una pensione statale tedesca di 60.000€/anno più 25.000€/anno di dividendi da un portafoglio tedesco trasferisce la propria residenza fiscale a Creta. Con le aliquote greche standard, l'imposta totale sarebbe di circa 23.000€/anno. Con l'art. 5B: 85.000€ × 7% = 5.950€/anno. Risparmio: ~17.000€ all'anno × 15 anni = oltre 255.000€ nell'arco di validità del regime — superando ampiamente il costo dell'immobile a Creta da 500K€.
9. Incentivi fiscali ai sensi della Legge 4172/2013 — Alternative degli art. 5A e 5C
Oltre al regime del 7% sulle pensioni, il Codice greco delle imposte sul reddito offre altri due regimi fiscali speciali — entrambi cumulabili concettualmente con il Golden Visa, ed entrambi molto competitivi nel 2026.
Articolo 5A — Il regime forfettario di 100.000€ per non domiciliati
Rivolto agli individui ad alto patrimonio, l'articolo 5A della Legge 4172/2013 ha introdotto (nel 2019) un regime in stile non-dom simile a quello britannico:
- Paga 100.000€ forfettari all'anno e TUTTI i tuoi redditi di fonte estera sono completamente coperti — nessuna imposta greca su dividendi esteri, plusvalenze, interessi, royalty, redditi d'impresa.
- Più 20.000€ per ogni familiare incluso (coniuge, figli).
- Durata: 15 anni fiscali consecutivi.
- Idoneità: non essere stati residenti fiscali greci in 7 degli ultimi 8 anni, E realizzare un investimento idoneo in Grecia di 500.000€ entro 3 anni (immobili, azienda, titoli — l'investimento del Golden Visa conta).
- I redditi di fonte greca restano tassati secondo le regole standard (ad esempio, i redditi da locazione del proprio immobile greco).
È la soluzione naturale per gli investitori con patrimonio ultra-elevato con oltre 1 M€ di reddito estero annuale — l'imposta forfettaria di 100K€ è nettamente più conveniente rispetto alle aliquote progressive su importi multimilionari.
Articolo 5C — L'esenzione del 50% per rimpatriati/nomadi digitali
Introdotto nel 2020 e perfezionato da allora, l'articolo 5C è rivolto ai professionisti in attività e ai nomadi digitali che si trasferiscono in Grecia:
- Esenzione del 50% dall'imposta sul reddito sui redditi di fonte greca derivanti da lavoro dipendente O autonomo, per 7 anni fiscali consecutivi.
- L'esenzione del 50% si estende anche al contributo speciale di solidarietà.
- Idoneità: non essere stati residenti fiscali greci in 5 degli ultimi 6 anni; impegnarsi a rimanere in Grecia per almeno 2 anni; intraprendere un nuovo impiego o attività autonoma in Grecia.
- Dichiarazione: tramite AADE entro l'anno solare del trasferimento.
Ideale per ingegneri da remoto, consulenti, professionisti del marketing e fondatori di startup che possono ridomiciliare la propria attività lavorativa in Grecia mantenendo clienti internazionali.
| Regime | Ideale per | Sintesi | Durata | Investimento in Grecia richiesto? |
|---|---|---|---|---|
| Art. 5A (Forfait non domiciliati) | Individui ad alto patrimonio con redditi esteri | 100K€ forfait/anno a livello mondiale | 15 anni | 500K€ (il Golden Visa conta) |
| Art. 5B (Tassazione forfettaria pensioni) | Pensionati stranieri | 7% su tutti i redditi esteri | 15 anni | No |
| Art. 5C (Esenzione per rimpatrio) | Professionisti in attività / nomadi digitali | Esenzione del 50% dall'imposta sul reddito | 7 anni | No (ma è richiesto lavoro dipendente / autonomo) |
10. NHR Grecia vs NHR Portogallo — Confronto 2026
Il cambiamento più significativo nella mappa europea dei trasferimenti tra il 2023 e il 2026 è stata l'abolizione da parte del Portogallo del proprio regime NHR originario nel gennaio 2024. Il Portogallo lo ha sostituito con un regime successore molto più restrittivo — l'IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) — limitato a ricercatori scientifici, docenti universitari e "professioni altamente qualificate" presso società idonee. La maggior parte degli individui ad alto patrimonio e dei pensionati che storicamente si sarebbero diretti a Lisbona ora arriva in Grecia.
| Caratteristica | Grecia (2026) | Portogallo (2026) |
|---|---|---|
| Tassazione forfettaria sulle pensioni | 7% × 15 anni (art. 5B) | Nessun equivalente (la vecchia imposta NHR del 10% sulle pensioni è stata abolita a gennaio 2024) |
| Forfait per non domiciliati | 100K€ × 15 anni (art. 5A) | Non disponibile |
| Esenzione per professionisti | 50% × 7 anni (art. 5C) | IFICI: aliquota del 20% × 10 anni, ma solo per ruoli scientifici/di ricerca/tecnologici idonei |
| Golden Visa immobiliare | Fasce da 250K€–800K€, attivo | Percorso immobiliare ABOLITO nell'ottobre 2023 |
| Golden Visa tramite fondi | 350K€ FIA, 400K€ titoli | 500K€ fondi idonei (unico percorso rimasto) |
| Tempistica per la cittadinanza | 7 anni | 5 anni (ancora più veloce) |
| Requisito linguistico | Greco B1 | Portoghese A2 |
| Soggiorno minimo (titolari GV) | 0 giorni | 7 giorni/anno (media) |
| Accesso Schengen | Sì — 90/180 | Sì — 90/180 |
Allora chi vince nel 2026?
- Se sei un pensionato straniero con reddito da pensione e da investimenti: la Grecia vince nettamente. Il regime dell'art. 5B (7%) non ha un equivalente portoghese.
- Se sei un individuo ad alto patrimonio con ingenti redditi passivi esteri: la Grecia vince. Il forfait di 100K€ dell'art. 5A combinato con l'investimento di 500K€ del Golden Visa ti qualifica in un'unica operazione sia per la residenza che per l'efficienza fiscale.
- Se sei un ricercatore scientifico o ricopri un ruolo tecnico specifico presso una società portoghese idonea IFICI: il Portogallo resta leggermente più conveniente (20% contro il calcolo dell'esenzione del 50%). Caso di nicchia.
- Se desideri la cittadinanza più rapida: il Portogallo, con 5 anni, batte ancora la Grecia a 7 anni. Ma la Grecia sta riducendo il divario semplificando la valutazione linguistica/di integrazione.
Golden Visa greco + IKE + registrazione AADE — un unico flusso di lavoro
Dalla registrazione AFM, all'apertura di un conto bancario greco, all'atto notarile di proprietà, fino alla domanda di Golden Visa e all'adesione al regime AADE art. 5A/5B/5C — Zunapro orchestra l'intera costituzione in Grecia per imprenditori, investitori e pensionati. Un unico pannello, un'unica tempistica, costi trasparenti.
Avvia il tuo progetto in Grecia →Quadro normativo di riferimento — Citazioni che troverai nelle pratiche
Per investitori e consulenti che desiderano i riferimenti normativi esatti, la tabella seguente collega ogni affermazione di questa guida alla legislazione greca sottostante. Tutte le citazioni sono aggiornate a giugno 2026; eventuali modifiche future saranno riportate negli aggiornamenti del pannello Zunapro.
| Argomento | Legge/Articolo | Autorità |
|---|---|---|
| Quadro centrale del Golden Visa | Legge 4251/2014 (Codice greco dell'immigrazione), art. 16–20 | Ministero della Migrazione e dell'Asilo |
| Fasce immobiliari (riforma 2024) | Emendamenti alla Legge 4251/2014 + Codice greco della migrazione | Amministrazione Decentralizzata |
| Investimento aziendale/strategico | Legge 4251/2014 art. 16; Legge 4146/2013 | Ministero dello Sviluppo |
| Ambito dell'inclusione familiare | Legge 4251/2014 art. 20 | Ministero della Migrazione |
| Cittadinanza per naturalizzazione | Legge 3284/2004 art. 5 | Ministero dell'Interno |
| Tassazione forfettaria del 7% sulle pensioni | Legge 4172/2013 art. 5B (aggiunto nel 2020) | AADE |
| Forfait di 100K€ per non domiciliati | Legge 4172/2013 art. 5A (aggiunto nel 2019) | AADE |
| Esenzione del 50% per rimpatrio | Legge 4172/2013 art. 5C (aggiunto nel 2020) | AADE |
| Imposta sulle società 22% / ritenuta sui dividendi 5% | Legge 4172/2013 art. 58 & 64 | AADE |
| IKE (società a responsabilità limitata privata) | Legge 4072/2012 | GEMI / Ministero dello Sviluppo |
| Unione civile (incl. stesso sesso) | Legge 4356/2015 | Ministero della Giustizia |
Come Zunapro orchestra la tua costituzione in Grecia
Zunapro è il livello operativo sopra la burocrazia greca. Non sostituiamo un notaio, un avvocato o un commercialista — li coordiniamo, rendiamo visibile il loro avanzamento in un'unica dashboard e rimuoviamo gli attriti legati ai fusi orari, alla lingua e alla ricerca dei documenti che trasformano un trasferimento di 3 mesi in uno di 12. Per il Golden Visa abbinato alla costituzione societaria, ecco cosa gira all'interno del pannello:
Modulo percorso immobiliare
Ricerca di immobili tramite agenzie partner ad Atene, Salonicco, Creta, Mykonos, Santorini; pianificazione dell'atto notarile; registrazione dell'imposta sugli immobili (ENFIA); gestione del progetto di conversione/restauro per la fascia da 250K€.
Investimento aziendale + costituzione IKE
Costituzione end-to-end della IKE: riserva del nome, statuto, registrazione GEMI, AFM, attivazione AADE myTAXISnet, instradamento dell'iniezione di capitale per la soglia di 500K€ del Golden Visa.
Percorso titoli di Stato/titoli finanziari
Acquisto di titoli di Stato greci quotati HDAT tramite un istituto di credito greco partner; conferma di custodia triennale; documentazione per l'Ufficio Migrazione. Soglia di 400K€.
Azioni ATHEX & quote FIA
Investimenti azionari alla Borsa di Atene da 800K€ e quote FIA greche da 350K€, con monitoraggio della conformità alla detenzione triennale ed estratti trimestrali inviati al fascicolo del Golden Visa.
Conto bancario greco & AFM
Emissione dell'AFM (codice fiscale greco) tramite AADE; apertura di conto bancario da remoto con Eurobank, Alpha Bank, Piraeus Bank o Banca Nazionale di Grecia; IBAN GR pronto per l'atto di proprietà e le dichiarazioni fiscali.
Adesione al regime fiscale (art. 5A / 5B / 5C)
Redazione e presentazione della domanda AADE per il regime scelto, verifica dell'idoneità rispetto alle regole di residenza 5 su 6 / 7 su 8 anni, e dichiarazioni E1 annuali secondo l'allegato speciale.
Tempistiche passo dopo passo — Dalla decisione alla carta
Una tempistica realistica per un Golden Visa greco tramite il percorso immobiliare ateniese da 800K€, abbinato a una IKE per le operazioni aziendali e all'adesione all'art. 5A per la fiscalità:
- Settimane 1-2 — Preparazione pre-arrivo. Procura a un avvocato greco locale; certificati del casellario giudiziale apostillati e tradotti; dossier sull'origine dei fondi; scansioni del passaporto.
- Settimane 2-3 — AFM (codice fiscale greco). Emesso tramite AADE, da remoto (tramite procura) o con una breve visita. Richiesto per ogni fase successiva.
- Settimane 3-4 — Conto bancario greco. Eurobank / Alpha / Piraeus / NBG — KYC da remoto supportato per la maggior parte dei richiedenti con passaporto UE e paesi con trattato fiscale.
- Settimane 4-10 — Ricerca e prenotazione dell'immobile. Preselezione, due diligence (certificato urbanistico, attestato di prestazione energetica, gravami), contratto preliminare con caparra del 10%.
- Settimane 10-14 — Atto notarile (συμβόλαιο). Firma dell'atto notarile definitivo; pagamento dell'imposta di trasferimento (aliquota standard del 3,09%); registrazione dell'atto al catasto.
- Settimane 14-16 — Domanda di permesso di soggiorno. Presentata presso l'Amministrazione Decentralizzata con il fascicolo documentale completo; appuntamento biometrico prenotato.
- Settimane 16-20 — Rilascio della "ricevuta blu" (βεβαίωση κατάθεσης). Legalmente equivalente al permesso di soggiorno a tutti gli effetti; consente di viaggiare in area Schengen.
- Mesi 5-8 — Rilascio della carta biometrica. Ritiro della carta fisica presso l'Amministrazione Decentralizzata.
- Binario parallelo — Costituzione della IKE tramite GEMI (5-7 giorni lavorativi) una volta attivo l'AFM; domanda ai sensi dell'art. 5A presentata all'AADE nell'anno solare del trasferimento.
Domande frequenti
Qual è l'investimento minimo per il Golden Visa greco nel 2026?
Con la riforma del 2024, pienamente in vigore nel 2026, la soglia immobiliare del Golden Visa greco varia da 250.000€ a 800.000€ a seconda della località. La soglia di 250.000€ resta valida solo per la conversione di immobili commerciali a uso residenziale o per il restauro di edifici vincolati. Atene, Salonicco, Mykonos e Santorini richiedono 800.000€ per gli immobili residenziali. Altre zone dell'Attica e le regioni ad alta domanda richiedono 500.000€. Il percorso di investimento aziendale è di 500.000€ e quello dei titoli di Stato è di 400.000€.
Posso includere la mia famiglia nella domanda di Golden Visa greco?
Sì. Il Golden Visa greco, disciplinato dalla Legge 4251/2014, copre l'investitore principale, il coniuge o partner registrato, i figli under 21 e i genitori a carico dell'investitore e del coniuge. I figli mantengono la residenza anche dopo aver compiuto 21 anni, passando a un permesso indipendente di 3 anni. Non è richiesto alcun investimento aggiuntivo per membro della famiglia: un solo investimento copre l'intera famiglia.
Quanto tempo ci vuole per ottenere il Golden Visa greco?
L'intero processo richiede in genere da 4 a 8 mesi, dall'acquisto dell'asset di investimento fino al rilascio della carta di soggiorno biometrica. AFM e conto bancario: 1-3 settimane. Investimento e atto notarile: 4-8 settimane. Domanda di permesso di soggiorno con dati biometrici: 1-2 mesi per ottenere la ricevuta blu (legalmente equivalente al permesso durante l'istruttoria). Rilascio finale della carta: 4-6 mesi.
Il Golden Visa greco richiede la residenza fisica in Grecia?
No. Il Golden Visa greco non prevede alcun requisito di soggiorno minimo. I titolari possono trascorrere zero giorni all'anno in Grecia e mantenere comunque il permesso di soggiorno, a condizione che conservino l'investimento idoneo. È uno dei programmi più flessibili dell'UE. Tuttavia, per richiedere la cittadinanza greca dopo 7 anni, i candidati devono dimostrare legami effettivi con la Grecia — residenza fisica, competenza linguistica, dichiarazioni fiscali.
I titolari del Golden Visa greco possono viaggiare liberamente nell'area Schengen?
Sì. Il permesso di soggiorno greco concede viaggi senza visto in tutta l'area Schengen per un massimo di 90 giorni su un periodo di 180 giorni — tutti i 29 Stati Schengen (27 UE + Svizzera + Islanda + Norvegia + Liechtenstein, a partire dal 2026 con Bulgaria e Romania pienamente integrate). Il permesso esenta inoltre dall'obbligo di visto Schengen per l'ingresso in Grecia stessa.
Che cos'è il regime di tassazione forfettaria del 7% per i pensionati stranieri in Grecia?
Ai sensi dell'articolo 5B della Legge 4172/2013 (introdotto nel 2020), i pensionati stranieri che trasferiscono la propria residenza fiscale in Grecia pagano un'imposta forfettaria del 7% su tutti i redditi di fonte estera — pensioni, dividendi, redditi da locazione, plusvalenze — per 15 anni fiscali consecutivi. Requisiti di idoneità: il richiedente non deve essere stato residente fiscale greco in 5 degli ultimi 6 anni, e il paese di origine deve avere un trattato fiscale o un accordo di cooperazione amministrativa con la Grecia. Dichiarazione tramite AADE myTAXISnet.
In che modo il Golden Visa greco porta alla cittadinanza UE?
La cittadinanza greca per naturalizzazione richiede 7 anni di residenza legale (articolo 5, Legge 3284/2004), competenza della lingua greca a livello B1, conoscenza della storia e cultura greca (Esami Panellenici o colloquio) e un'integrazione dimostrata. La cittadinanza greca conferisce la piena cittadinanza UE — lavorare, studiare e vivere in uno qualsiasi dei 27 Stati membri dell'UE senza restrizioni — e un passaporto greco con accesso senza visto a oltre 188 paesi.
Qual è la differenza tra l'NHR greco e l'NHR portoghese?
Il Portogallo ha abolito il proprio regime NHR originario nel gennaio 2024, sostituendolo con l'IFICI, molto più restrittivo, riservato ai soli lavoratori altamente qualificati. La Grecia, invece, mantiene ed ha ampliato tre regimi paralleli fino al 2026: la tassazione forfettaria del 7% sulle pensioni (art. 5B), l'imposta forfettaria annuale di 100.000€ per gli individui ad alto patrimonio (art. 5A) — che copre tutti i redditi esteri con un unico pagamento fisso — e l'esenzione del 50% dall'imposta sul reddito per i professionisti rimpatriati (art. 5C). La Grecia è ora la giurisdizione più competitiva per i nuovi arrivati.
Un investitore del Golden Visa può gestire un'azienda in Grecia?
Sì, con un'avvertenza. Il Golden Visa consente di operare come amministratore o azionista di una società greca, ma NON consente un rapporto di lavoro dipendente ordinario in Grecia. Per gestire un'azienda, gli investitori generalmente costituiscono una IKE (società a responsabilità limitata privata — capitale minimo 1€) o una AE, diventano il rappresentante legale e percepiscono compensi da amministratore o dividendi. Entrambi sono tassabili in Grecia secondo le regole standard. Zunapro gestisce la costituzione completa di una IKE in 5-7 giorni lavorativi.
Quali documenti sono richiesti per la domanda di Golden Visa greco?
I documenti principali comprendono: passaporto valido (con almeno 6 mesi di validità residua), prova dell'investimento (atto notarile di proprietà, contratto di acquisto azioni o certificato obbligazionario), assicurazione sanitaria privata con copertura in Grecia, certificato del casellario giudiziale del paese di residenza (apostillato e tradotto), certificati di nascita e matrimonio per l'inclusione familiare (apostillati), prova dell'alloggio, dati biometrici presentati presso l'Ufficio Migrazione. Tutti i documenti stranieri devono essere apostillati ai sensi della Convenzione dell'Aja del 1961 e tradotti ufficialmente in greco.
Esistono canoni annuali o requisiti di rinnovo per il Golden Visa greco?
Il permesso iniziale è valido 5 anni, rinnovabile indefinitamente per periodi di 5 anni finché viene mantenuto l'investimento idoneo. Costi governativi: 2.000€ per la domanda iniziale per investitore principale (150€ per ogni familiare), 16€ per la carta biometrica. I costi di rinnovo sono simili. L'investitore deve presentare una dichiarazione fiscale greca annuale (modulo E1 tramite AADE) anche se non residente — questo è l'obbligo più spesso trascurato. Non è richiesto alcun soggiorno minimo durante il rinnovo.
Posso vendere l'immobile e mantenere il mio Golden Visa?
Solo se acquista contemporaneamente un asset sostitutivo idoneo di valore pari o superiore, senza alcuna interruzione nella titolarità. Il Golden Visa greco è un programma a investimento continuo — nel momento in cui l'asset idoneo viene dismesso senza sostituzione, il permesso di soggiorno viene revocato al rinnovo successivo. Anche l'acquirente dell'immobile può qualificarsi per il proprio Golden Visa utilizzando lo stesso asset, il che mantiene molto liquidi gli immobili di pregio ad Atene. Coordinare sempre la vendita e il reinvestimento in parallelo tramite un notaio greco e un avvocato per l'immigrazione.
Come tassa la Grecia i redditi di fonte estera dei titolari del Golden Visa?
È fondamentale sapere che il semplice possesso di un Golden Visa greco NON rende automaticamente residenti fiscali greci. La residenza fiscale scatta solo quando si trascorrono 183 giorni o più all'anno in Grecia OPPURE si ha lì il centro dei propri interessi vitali. Come titolare non residente del Golden Visa, si viene tassati in Grecia solo sui redditi di fonte greca (ad esempio, i redditi da locazione dell'immobile idoneo, tassati in modo progressivo dal 15% al 45%). Per optare per la residenza fiscale greca nell'ambito dell'art. 5A (forfait di 100.000€), art. 5B (7% forfettario) o art. 5C (esenzione del 50%), è necessario presentare una domanda specifica presso l'AADE.
L'acquisto di un immobile tramite una società dà diritto al Golden Visa?
Sì, a determinate condizioni. L'immobile idoneo può essere acquisito tramite un'entità giuridica greca o UE in cui l'investitore detiene il 100% delle quote (l'investitore deve essere l'unico titolare effettivo). Il valore totale dell'immobile deve comunque rispettare la fascia applicabile di 250K€/500K€/800K€. Questo percorso è comunemente utilizzato per la protezione patrimoniale e la pianificazione successoria, ma comporta un onere di conformità societaria aggiuntivo (bilanci annuali, depositi GEMI).
Cos'è l'AFM e perché mi serve prima di ogni altra cosa?
L'AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) è il numero di identificazione fiscale greco, rilasciato dall'AADE (Autorità Indipendente per le Entrate Pubbliche). Ogni persona ed entità che interagisce con banche, immobili, utenze, tribunali o notai greci necessita di un AFM. È il primissimo passo procedurale — senza un AFM non è possibile aprire un conto bancario, firmare un atto notarile o presentare una domanda ai sensi dell'art. 5A/5B/5C. Il rilascio è gratuito e può avvenire da remoto tramite procura.
Pronto ad avviare il tuo percorso verso il Golden Visa greco?
Dai progetti di conversione da 250K€ agli indirizzi ateniesi da 800K€, dai portafogli obbligazionari da 400K€ alle iniezioni di capitale IKE da 500K€ — Zunapro sceglie il percorso giusto, prepara il fascicolo, gestisce AFM e AADE in parallelo e coordina con notai, banche e Amministrazione Decentralizzata.
Conclusione — Perché la Grecia vince nel 2026
La combinazione di flessibilità (regola dei zero giorni, inclusione familiare), soglie competitive (250K€ ancora disponibile per le conversioni, 400K€ per i titoli), regimi fiscali unici (art. 5A/5B/5C ancora attivi e cumulabili con l'investimento del Golden Visa), e un percorso chiaro di 7 anni verso la cittadinanza UE rende la Grecia la scelta più razionale per il trasferimento di investitori-imprenditori nell'Unione Europea nel 2026 — soprattutto ora che il Portogallo ha abolito il proprio regime NHR originario e rimosso l'immobiliare dal proprio Golden Visa.
La riforma del 2024 non è stata una chiusura del programma greco — è stata una ricalibrazione che spinge gli investitori verso un genuino contributo economico anziché verso la speculazione. Per investitori seri, imprenditori che costituiscono una IKE, pensionati che abbinano un immobile all'art. 5B, e individui ad alto patrimonio che combinano l'investimento di 500K€ del Golden Visa con l'art. 5A — il Golden Visa greco nel 2026 è strutturalmente più economico, giuridicamente più chiaro e operativamente più flessibile di qualsiasi alternativa nell'UE.
Zunapro è l'unico pannello in cui la ricerca immobiliare, la costituzione della IKE, le pratiche AFM e AADE, il conto bancario, l'atto notarile, la domanda di permesso di soggiorno e l'adesione agli art. 5A/5B/5C convivono insieme. Inizia con la diagnostica del percorso — ti diremo entro 24 ore quale soglia e quale regime fiscale massimizzano il valore del tuo trasferimento.
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