Golden Visa griego 2026 en resumen — Lectura rápida
El Golden Visa griego, regulado por la Ley 4251/2014 (el Código de Inmigración griego) y el Código de Migración griego consolidado, es un permiso de residencia de la UE de 5 años renovable, disponible para ciudadanos de fuera de la UE que realicen una inversión que dé derecho al programa. La reforma de 2024 introdujo umbrales inmobiliarios escalonados —250K€ / 500K€ / 800K€ según la ubicación y el tipo de activo— junto con la consolidada vía de inversión empresarial de 500K€, bonos del Estado griego de 400K€ y participaciones en empresas griegas. El permiso cubre al inversor, cónyuge, hijos menores de 21 años y padres dependientes de ambas partes. Sin estancia mínima, acceso completo a Schengen, y tras 7 años de residencia (Ley 3284/2004) los titulares pueden solicitar la ciudadanía griega —y por tanto de la UE—. A esto se suman: la tributación fija del 7% sobre pensiones (art. 5B, Ley 4172/2013), el pago a tanto alzado de 100K€ para no domiciliados (art. 5A), y la exención del 50% para repatriados (art. 5C). Con la abolición del régimen NHR original de Portugal en 2024, Grecia es ahora la jurisdicción de la UE más competitiva para la reubicación de inversores y emprendedores.
1. Panorama del Golden Visa griego — Lo que obtiene por 250K€–800K€
El Golden Visa griego es un permiso de residencia por inversión, no una ciudadanía. Creado en 2013 bajo la Ley 4146/2013, consolidado y ampliado de forma significativa por la Ley 4251/2014 (el Código de Inmigración griego) y la reforma de 2024, es uno de los programas de residencia por inversión más utilizados de la UE en volumen de transacciones. A fecha de 2026, se han admitido más de 12.000 solicitantes principales y más de 28.000 miembros de familia, con una inversión acumulada superior a 3.200 millones de euros.
Los elementos diferenciadores clave que hacen que Grecia destaque frente a Portugal, España, Malta e Italia:
- Sin requisito de estancia mínima. Los titulares pueden pasar cero días al año en Grecia y aun así renovar el permiso. Compárese con el antiguo D7 de Portugal (6 meses de media) o la NLV de España (183 días).
- La inclusión familiar es gratuita. Una sola inversión cubre al titular principal, cónyuge/pareja, hijos menores de 21 años y padres dependientes de ambas partes, sin capital adicional requerido.
- Acceso completo a Schengen. 90 días de cada 180 en 29 países, incluidas Bulgaria y Rumanía (plenamente integradas desde 2024-2026).
- Permisos de 5 años, renovables indefinidamente. Siempre que se mantenga el activo que da derecho al programa.
- Camino a la ciudadanía de la UE en 7 años conforme a la Ley 3284/2004, con nivel B1 de griego y prueba de integración.
- Regímenes fiscales combinables. Art. 5A (pago a tanto alzado de 100K€ para no domiciliados), art. 5B (tributación fija del 7% sobre pensiones), art. 5C (exención del 50% para repatriación de profesionales).
Lo que el permiso NO otorga
Tres malentendidos comunes que conviene aclarar desde el principio:
- No es un permiso de trabajo para empleo asalariado. Los titulares no pueden aceptar un puesto asalariado ordinario en Grecia. Sin embargo, pueden actuar como administradores, accionistas y representantes legales de una empresa griega y percibir honorarios de administrador o dividendos.
- No otorga residencia fiscal automática. Tener el permiso es independiente de convertirse en residente fiscal griego. La residencia fiscal requiere 183 días o más de presencia física, o tener el centro de intereses vitales en Grecia.
- No es ciudadanía. Es un permiso de residencia. La ciudadanía es un proceso independiente (Ley 3284/2004, vía de 7 años).
2. Vías inmobiliarias — Niveles de 250K€ / 500K€ / 800K€ según la zona
El sector inmobiliario es, con diferencia, la vía más utilizada, históricamente cerca del 90% de todas las inversiones del Golden Visa griego. La reforma de 2024 sustituyó el anterior umbral único de 250.000€ por un sistema de tres niveles, plenamente implantado en 2026.
Regla de propiedad única y superficies mínimas
La reforma de 2024 añadió dos restricciones importantes aplicables a todos los niveles inmobiliarios:
- Regla de propiedad única. La inversión debe realizarse en un único inmueble. La práctica anterior de sumar dos o tres propiedades más pequeñas para alcanzar el umbral ya no se acepta en los niveles de 500K€ y 800K€.
- Superficie mínima de 120 m² para inmuebles residenciales. Su objetivo es filtrar los microapartamentos y garantizar que el programa respalde un uso residencial genuino.
- Restricción de alquiler a corto plazo. Los inmuebles adquiridos bajo el Golden Visa no pueden destinarse a alquileres de corta duración tipo Airbnb. Solo arrendamiento residencial a largo plazo u ocupación por el propietario, con verificación mediante el registro de alquileres a corto plazo de AADE.
| Ubicación | Umbral | Notas |
|---|---|---|
| Atenas (todos los distritos) | 800.000€ | Incluye Glyfada, Kifisia, Maroussi, etc. |
| Centro de Tesalónica | 800.000€ | Municipio de Tesalónica propiamente dicho |
| Míkonos | 800.000€ | Cícladas — alta presión turística |
| Santorini | 800.000€ | Cícladas — alta presión turística |
| Ática (fuera de Atenas) | 500.000€ | p. ej. Lavrio, Markopoulo |
| Creta (Heraclión, La Canea) | 500.000€ | Centro turístico y de reubicación todo el año |
| Islas con >3.100 habitantes | 500.000€ | p. ej. Rodas, Corfú, Paros |
| Continente (resto de Grecia) | 500.000€ | Peloponeso, Epiro, Tesalia |
| Conversión de comercial a residencial | 250.000€ | En cualquier lugar de Grecia |
| Restauración de edificio histórico catalogado | 250.000€ | En cualquier lugar de Grecia |
El truco de los 250K€ sigue funcionando. Los inversores que quieren entrar en el nivel más bajo optan cada vez más por comprar locales comerciales (oficinas, locales minoristas) y convertirlos en uso residencial, o restaurar edificios históricos neoclásicos catalogados en Atenas, El Pireo, Patras y Tesalónica. El coste total (compra + restauración/conversión) debe alcanzar los 250.000€, pero los activos de esta categoría suelen tener precios muy por debajo del umbral residencial de 500K€/800K€. Zunapro puede coordinar la operación con un arquitecto colegiado, un ingeniero civil y un notario en 14 días. Consulte nuestro servicio de inmuebles y constitución en Grecia →
3. La reforma de 2024 — Por qué Atenas ahora cuesta 800K€
Entre 2014 y 2023, Grecia mantuvo un umbral inmobiliario único de 250.000€, el más bajo de la UE. El resultado: aproximadamente el 90% de los permisos correspondió a compras de inmuebles concentradas en el centro de Atenas, en particular en el corredor de compradores greco-asiáticos centrado en barrios como Kallithea, Neos Kosmos y Agios Dimitrios. Para 2023, esto había provocado una notable inflación de los alquileres en Atenas (+35% de media en 4 años) y presión política para enfriar el mercado.
La reforma de 2024, plenamente vigente en 2026, reestructuró el programa con cinco objetivos:
- Reducir la presión sobre la vivienda en Atenas elevando el umbral a 800K€ en la capital y redirigiendo la demanda hacia las regiones.
- Desviar la inversión hacia regiones con bajo rendimiento mediante un nivel intermedio de 500K€ que cubre el continente y la mayoría de las islas.
- Preservar el patrimonio manteniendo un umbral de 250K€ para la restauración de edificios catalogados.
- Frenar las distorsiones provocadas por Airbnb prohibiendo los alquileres a corto plazo en propiedades del Golden Visa.
- Aumentar la calidad de la inversión con las normas de propiedad única y superficie mínima de 120 m².
Disposiciones transitorias para contratos anteriores a la reforma
A los inversores que hubieran pagado una señal por un inmueble antes de la fecha de entrada en vigor de la reforma se les concedió un período de gracia para completar la compra bajo las antiguas normas de 250K€; la mayoría debía cerrarse antes del 31 de agosto de 2024, con la escritura firmada antes del 31 de diciembre de 2024. A fecha de 2026, esos plazos ya han vencido; todas las nuevas solicitudes se rigen por el sistema escalonado.
4. Vía de inversión empresarial — 500.000€ en una empresa griega
Para emprendedores e inversores operativos, la vía de inyección de capital/inversión empresarial sigue siendo la más flexible, y la más alineada con el servicio de constitución de empresas de Zunapro. Conforme al artículo 16 de la Ley 4251/2014, un ciudadano de fuera de la UE puede obtener el Golden Visa griego mediante:
- La inversión de 500.000€ o más en una empresa griega existente o de nueva creación (inyección de capital, suscripción de acciones o ampliación de capital).
- La adquisición de participaciones por valor de 500.000€ o más en una empresa griega.
- La constitución de una empresa griega que cree 10 o más empleos permanentes para ciudadanos griegos o de la UE (en este caso, el umbral de 500K€ se flexibiliza mediante una evaluación de "inversión estratégica").
La IKE (Sociedad de Capital Privado) — el vehículo por defecto
Para la vía empresarial, el vehículo corporativo óptimo es la IKE — Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (Sociedad de Capital Privado), introducida por la Ley 4072/2012. Características clave:
- Capital mínimo: 1€. Solo cuenta el umbral de 500K€ del Golden Visa, que puede aportarse como prima de emisión o como préstamo de socio convertido en capital.
- Se permite un único socio. El inversor de fuera de la UE puede poseer el 100%.
- Responsabilidad limitada, análoga a una GmbH alemana o una Ltd británica.
- Impuesto de sociedades: 22% fijo (tipo de 2026, art. 58 de la Ley 4172/2013).
- Impuesto sobre dividendos: 5% de retención (art. 64 de la Ley 4172/2013), uno de los más bajos de la UE.
- Constitución en 1-3 días hábiles a través del servicio integral GEMI.
La AE (Sociedad Anónima) — para operaciones más grandes
Para inversores que planean estructuras con varios accionistas, ampliaciones de capital o una futura cotización en la Bolsa de Atenas, la AE (Ανώνυμη Εταιρεία) sigue siendo la forma adecuada: capital mínimo de 25.000€, consejo de administración obligatorio, cuentas auditadas por encima de ciertos umbrales, pero con el mismo impuesto de sociedades del 22% y retención sobre dividendos del 5%.
Constituya una IKE junto a su Golden Visa
Zunapro gestiona de principio a fin la constitución de empresas en Grecia —IKE o AE— junto con el registro AFM, la activación de AADE myTAXISnet y la solicitud del Golden Visa. Un solo flujo de trabajo, un solo panel, 5-7 días hábiles.
5. Vía de bonos del Estado — 400.000€, el umbral líquido más bajo
Los inversores que prefieren un instrumento líquido y pasivo en lugar de inmuebles o empresas operativas pueden optar al programa mediante bonos del Estado griego. Conforme a la Ley 4251/2014, modificada, los umbrales que dan derecho al programa son:
| Instrumento | Mínimo | Período de mantenimiento | Notas |
|---|---|---|---|
| Bonos del Estado griego (cotizados en HDAT) | 400.000€ | 3 años | Mantenidos con una entidad de crédito griega |
| Acciones de empresas griegas cotizadas (ATHEX) | 800.000€ | 3 años | Participación en cotizadas de la Bolsa de Atenas |
| Participaciones en fondos de inversión (UCITS griegos) | 350.000€ | 3 años | Fondo con un mínimo de 1M€ en activos gestionados |
| Participaciones en Fondos de Inversión Alternativos (FIA) | 350.000€ | 3 años | FIA domiciliado en Grecia |
| Bonos corporativos (cotizados en Grecia) | 800.000€ | 3 años | Cotizados en ATHEX o HDAT |
| Depósito a plazo (banco griego) | 500.000€ | mínimo 12 meses | Renovable; en una sola entidad de crédito griega |
Por qué la vía de bonos está infrautilizada — y por qué eso está cambiando
Históricamente, más del 90% de los solicitantes eligieron el sector inmobiliario, dejando las vías de bonos/financieras drásticamente infrautilizadas. Tres factores están cambiando el cálculo en 2026:
- Los umbrales inmobiliarios subieron. Los bonos líquidos de 400K€ son ahora significativamente más baratos que los inmuebles de 500K€–800K€.
- Las rentabilidades griegas a 10 años se han normalizado. Tras la recuperación de la calificación crediticia hasta el grado de inversión (2023), los bonos del Estado griego ofrecen rentabilidades de aproximadamente el 3,5%-4% con riesgo manejable.
- Sin molestias de mantenimiento. Sin gestión de alquileres, sin impuesto sobre inmuebles (ENFIA), sin preocupaciones por la prohibición de Airbnb.
6. Inclusión familiar — Cónyuge, hijos y padres en una sola solicitud
Una de las características más generosas del Golden Visa griego es su amplio alcance de inclusión familiar, de nuevo sin inversión adicional. Conforme al artículo 20 de la Ley 4251/2014, los siguientes miembros de la familia se incluyen en la misma inversión:
- Cónyuge, incluidas las parejas registradas bajo la Ley de Uniones Civiles (Ley 4356/2015), que reconoce las parejas del mismo sexo desde 2015.
- Hijos solteros menores de 21 años, naturales, adoptados o hijastros.
- Padres dependientes tanto del inversor COMO del cónyuge, con la dependencia financiera demostrada mediante declaración jurada y extractos bancarios.
¿Qué ocurre cuando los hijos cumplen 21 años?
Los hijos que cumplen 21 años mientras el progenitor mantiene el Golden Visa no pierden su derecho de residencia. Pasan automáticamente a un permiso de residencia independiente de 3 años, renovable por períodos adicionales de 3 años. Fundamentalmente, los años en el permiso del progenitor cuentan para el reloj de 7 años hacia la ciudadanía, lo que convierte al Golden Visa griego en una de las herramientas generacionales más potentes de la UE.
Documentos para la inclusión familiar
- Certificado de matrimonio (apostillado conforme al Convenio de La Haya de 1961, traducido al griego).
- Certificados de nacimiento de cada hijo (apostillados, traducidos).
- Prueba de dependencia de los padres: extractos bancarios que muestren transferencias regulares y declaración jurada de dependencia económica.
- Certificado de antecedentes penales para cada miembro de la familia mayor de 18 años.
- Seguro médico privado con cobertura en Grecia para cada miembro de la familia.
- Datos biométricos presentados en la Oficina de Migración para cada miembro.
7. Camino hacia la ciudadanía de la UE — 7 años hasta un pasaporte griego
El Golden Visa griego es un permiso de residencia. La ciudadanía —y por tanto la ciudadanía de la UE— es un proceso independiente regulado por la Ley 3284/2004 (Código de Ciudadanía griego). El plazo de naturalización para inversores extranjeros:
- 7 años de residencia legal continuada en Grecia (artículo 5, Ley 3284/2004). El reloj comienza el día en que se emite el primer permiso de residencia; el recibo azul cuenta.
- Dominio del idioma griego a nivel B1, examinado mediante el "Certificado de Lengua Griega" oficial administrado por el Centro de Lengua Griega (Universidad Aristóteles) o los Exámenes Panhelénicos.
- Conocimiento de la historia, cultura, geografía e instituciones políticas de Grecia: examen escrito y oral, o entrevista ante el Comité de Naturalización.
- Prueba de integración: declaraciones fiscales (formularios E1 vía AADE), cotizaciones a la seguridad social, matriculación escolar de los hijos, participación en la comunidad.
- Antecedentes penales limpios, tanto en Grecia como en el país de origen.
La cuestión de la "residencia real"
Aunque el propio Golden Visa no exige ningún día de estancia, la solicitud de ciudadanía sí requiere residencia real. El Comité de Naturalización examinará: facturas de suministros, alquiler/propiedad de una vivienda real, expedientes escolares de los hijos, progreso en el idioma griego, visitas médicas en Grecia. Los inversores que deseen usar la vía de 7 años hacia un pasaporte griego deben planificar pasar al menos 183 días al año en Grecia a partir del tercer año.
Lo que desbloquea la ciudadanía griega
- Ciudadanía plena de la UE: derecho a vivir, trabajar y estudiar en cualquiera de los 27 estados miembros de la UE sin permisos.
- Pasaporte griego: acceso sin visado o con visado a la llegada a más de 188 países (índice Henley 2026), incluidos EE. UU. mediante ESTA, Japón, Singapur, el Reino Unido y el resto de la zona Schengen.
- Doble nacionalidad permitida: Grecia permite la doble nacionalidad; no es necesario renunciar a la ciudadanía original (salvo que el país de origen lo exija).
- Transmisible a los descendientes: la ciudadanía griega se transmite por descendencia (jus sanguinis) conforme a la Ley 3284/2004.
8. Fiscalidad: el régimen de tributación fija del 7% para pensionistas extranjeros
Introducido en 2020 y codificado como artículo 5B de la Ley 4172/2013 (Código del Impuesto sobre la Renta griego), el régimen de tributación fija del 7% para pensiones es una de las herramientas de reubicación de pensionistas más atractivas de la UE, y un complemento perfecto para el Golden Visa.
Cómo funciona
- Elegibilidad: ciudadanos extranjeros (incluidos griegos que regresan) que trasladan su residencia fiscal a Grecia, siempre que no hayan sido residentes fiscales griegos en 5 de los 6 años anteriores Y su país de origen tenga un convenio fiscal o un acuerdo de cooperación administrativa con Grecia. A fecha de 2026 esto cubre a toda la UE/EEE, el Reino Unido, EE. UU., Canadá, Australia, los estados del Golfo, China y la mayor parte de Latinoamérica.
- Tipo impositivo: 7% fijo sobre TODOS los ingresos de fuente extranjera: pensiones, dividendos, alquileres, plusvalías, cánones, intereses, sin mayor diferenciación.
- Duración: 15 años fiscales consecutivos.
- Sin trucos de base de remesas: el 7% se aplica a los ingresos extranjeros mundiales, se traigan o no a Grecia. La simplicidad es la clave.
- Declaración: declaración anual a través de AADE myTAXISnet mediante el formulario E1 estándar más el anexo especial para contribuyentes del art. 5B.
Ejemplo práctico
Un pensionista alemán con una pensión estatal alemana de 60.000€/año más 25.000€/año en dividendos de una cartera alemana traslada su residencia fiscal a Creta. Con los tipos griegos estándar, el impuesto total rondaría los 23.000€/año. Con el art. 5B: 85.000€ × 7% = 5.950€/año. Ahorro: ~17.000€ al año × 15 años = más de 255.000€ a lo largo de la vigencia del régimen, superando con creces el coste de una propiedad de 500K€ en Creta.
9. Incentivos fiscales conforme a la Ley 4172/2013 — Alternativas de los artículos 5A y 5C
Más allá del régimen del 7% para pensiones, el Código del Impuesto sobre la Renta griego ofrece otros dos regímenes fiscales especiales, ambos combinables conceptualmente con el Golden Visa, y ambos muy competitivos en 2026.
Artículo 5A — El régimen de pago a tanto alzado de 100.000€ para no domiciliados
Dirigido a personas de alto patrimonio, el artículo 5A de la Ley 4172/2013 introdujo (en 2019) un régimen de estilo no domiciliado similar al del Reino Unido:
- Pague 100.000€ fijos al año y TODOS sus ingresos de fuente extranjera quedan totalmente cubiertos: sin impuesto griego sobre dividendos extranjeros, plusvalías, intereses, cánones o ingresos empresariales.
- Más 20.000€ por cada miembro de la familia incluido (cónyuge, hijos).
- Duración: 15 años fiscales consecutivos.
- Elegibilidad: no haber sido residente fiscal griego en 7 de los 8 años anteriores Y realizar una inversión que dé derecho al programa en Grecia de 500.000€ en un plazo de 3 años (inmuebles, empresa, valores; la inversión del Golden Visa cuenta).
- Los ingresos de fuente griega siguen tributando según las normas estándar (por ejemplo, los ingresos por alquiler de su propiedad griega).
Este es el ajuste natural para inversores de patrimonio ultraelevado con ingresos extranjeros anuales superiores a 1M€: el impuesto fijo de 100K€ resulta mucho más económico que los tipos progresivos sobre cifras multimillonarias.
Artículo 5C — La exención del 50% para repatriados/nómadas digitales
Introducido en 2020 y perfeccionado desde entonces, el artículo 5C está dirigido a profesionales en activo y nómadas digitales que se trasladan a Grecia:
- Exención del 50% del impuesto sobre la renta sobre ingresos de fuente griega procedentes de empleo por cuenta ajena O por cuenta propia, durante 7 años fiscales consecutivos.
- La exención del 50% se extiende también a la contribución especial de solidaridad.
- Elegibilidad: no haber sido residente fiscal griego en 5 de los 6 años anteriores; comprometerse a permanecer en Grecia al menos 2 años; iniciar un nuevo empleo o actividad por cuenta propia en Grecia.
- Declaración: a través de AADE dentro del año natural de la reubicación.
Ideal para ingenieros remotos, consultores, profesionales del marketing y fundadores de startups que pueden trasladar su actividad laboral a Grecia manteniendo clientes internacionales.
| Régimen | Ideal para | Resumen | Duración | ¿Requiere inversión en Grecia? |
|---|---|---|---|---|
| Art. 5A (Pago a tanto alzado para no domiciliados) | Personas de alto patrimonio con ingresos extranjeros | 100K€ fijos/año en todo el mundo | 15 años | 500K€ (el Golden Visa cuenta) |
| Art. 5B (Tributación fija sobre pensiones) | Pensionistas extranjeros | 7% sobre todos los ingresos extranjeros | 15 años | No |
| Art. 5C (Exención para repatriados) | Profesionales en activo / nómadas digitales | Exención del 50% del impuesto sobre la renta | 7 años | No (pero requiere empleo/actividad por cuenta propia) |
10. NHR de Grecia vs. NHR de Portugal — Comparativa 2026
El mayor cambio en el mapa europeo de reubicación entre 2023 y 2026 fue la abolición por parte de Portugal de su régimen NHR original en enero de 2024. Portugal lo sustituyó por un régimen sucesor mucho más restringido: IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), limitado a investigadores científicos, profesores universitarios y "profesiones altamente cualificadas" en empresas elegibles. La mayoría de las personas de alto patrimonio y pensionistas que antes se dirigían a Lisboa ahora llegan a Grecia.
| Característica | Grecia (2026) | Portugal (2026) |
|---|---|---|
| Tributación fija sobre pensiones | 7% × 15 años (art. 5B) | Sin equivalente (el antiguo impuesto NHR del 10% sobre pensiones se abolió en enero de 2024) |
| Pago a tanto alzado para no domiciliados | 100K€ × 15 años (art. 5A) | No disponible |
| Exención para profesionales | 50% × 7 años (art. 5C) | IFICI: tipo del 20% × 10 años, pero solo para roles de ciencia/investigación/tecnología elegibles |
| Golden Visa inmobiliario | Niveles de 250K€–800K€, activo | Vía inmobiliaria ABOLIDA en octubre de 2023 |
| Golden Visa mediante fondos | 350K€ FIA, 400K€ bonos | 500K€ en fondos elegibles (única vía restante) |
| Plazo para la ciudadanía | 7 años | 5 años (sigue siendo más rápido) |
| Requisito de idioma | Griego B1 | Portugués A2 |
| Estancia mínima (titulares de Golden Visa) | 0 días | 7 días/año (media) |
| Acceso Schengen | Sí — 90/180 | Sí — 90/180 |
Entonces, ¿quién gana en 2026?
- Si usted es un pensionista extranjero con ingresos de pensión e inversión: Grecia gana claramente. El régimen del art. 5B (7%) no tiene equivalente en Portugal.
- Si usted es una persona de alto patrimonio con grandes ingresos pasivos extranjeros: Grecia gana. El pago a tanto alzado de 100K€ del art. 5A más la inversión de 500K€ del Golden Visa le califican para la residencia y la eficiencia fiscal en un solo paso.
- Si usted es investigador científico o desempeña una función tecnológica específica en una empresa portuguesa elegible para IFICI: Portugal sigue siendo ligeramente más económico (20% frente al cálculo del 50% de exención). Un caso muy específico.
- Si desea la ciudadanía más rápida: Portugal, con 5 años, sigue superando a Grecia, con 7. Pero Grecia está reduciendo la brecha al simplificar la evaluación de idioma e integración.
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Desde el registro AFM, la apertura de una cuenta bancaria griega, la escritura notarial de la propiedad, hasta la solicitud del Golden Visa y la adhesión a los regímenes AADE de los artículos 5A/5B/5C, Zunapro orquesta toda la constitución en Grecia para emprendedores, inversores y pensionistas. Un solo panel, un solo cronograma, tarifas transparentes.
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Para inversores y asesores que deseen las referencias estatutarias exactas, la siguiente tabla asigna cada afirmación de esta guía a la legislación griega subyacente. Todas las citas están actualizadas a junio de 2026; cualquier modificación futura se reflejará en las actualizaciones del panel de Zunapro.
| Tema | Ley/artículo | Autoridad |
|---|---|---|
| Marco central del Golden Visa | Ley 4251/2014 (Código de Inmigración griego), art. 16–20 | Ministerio de Migración y Asilo |
| Niveles inmobiliarios (reforma 2024) | Enmiendas a la Ley 4251/2014 + Código de Migración griego | Administración Descentralizada |
| Inversión empresarial / estratégica | Ley 4251/2014 art. 16; Ley 4146/2013 | Ministerio de Desarrollo |
| Alcance de la inclusión familiar | Ley 4251/2014 art. 20 | Ministerio de Migración |
| Ciudadanía por naturalización | Ley 3284/2004 art. 5 | Ministerio del Interior |
| Tributación fija del 7% sobre pensiones | Ley 4172/2013 art. 5B (añadido en 2020) | AADE |
| Pago a tanto alzado de 100K€ para no domiciliados | Ley 4172/2013 art. 5A (añadido en 2019) | AADE |
| Exención del 50% para repatriados | Ley 4172/2013 art. 5C (añadido en 2020) | AADE |
| Impuesto de sociedades 22% / retención sobre dividendos 5% | Ley 4172/2013 art. 58 y 64 | AADE |
| IKE (Sociedad de Capital Privado) | Ley 4072/2012 | GEMI / Ministerio de Desarrollo |
| Unión civil (incl. mismo sexo) | Ley 4356/2015 | Ministerio de Justicia |
Cómo orquesta Zunapro su constitución en Grecia
Zunapro es la capa operativa sobre la burocracia griega. No sustituimos a un notario, un abogado o un contable; los coordinamos, exponemos su progreso en un único panel y eliminamos la fricción de las zonas horarias, el idioma y la persecución de documentos que convierte una reubicación de 3 meses en una de 12. Para el Golden Visa combinado con la constitución de empresa, esto es lo que funciona dentro del panel:
Módulo de vía inmobiliaria
Búsqueda de propiedades a través de agencias asociadas en Atenas, Tesalónica, Creta, Míkonos y Santorini; programación de la escritura notarial; registro del impuesto sobre bienes inmuebles (ENFIA); gestión de proyectos de conversión/restauración para el nivel de 250K€.
Inversión empresarial + constitución de IKE
Constitución de IKE de principio a fin: reserva de nombre, estatutos, registro en GEMI, AFM, activación de AADE myTAXISnet, canalización de la inyección de capital para el umbral de 500K€ del Golden Visa.
Vía de bonos del Estado/valores
Compra de bonos del Estado griego cotizados en HDAT a través de una entidad de crédito griega asociada; confirmación de custodia a 3 años; paquete documental para la Oficina de Migración. Umbral de 400K€.
Acciones de ATHEX y participaciones en FIA
Inversiones en acciones de la Bolsa de Atenas por 800K€ y participaciones en FIA griegos por 350K€, con seguimiento de cumplimiento del período de mantenimiento de 3 años y extractos trimestrales enviados al expediente del Golden Visa.
Cuenta bancaria griega y AFM
Emisión del AFM (número fiscal griego) a través de AADE; apertura remota de cuenta bancaria con Eurobank, Alpha Bank, Piraeus Bank o el Banco Nacional de Grecia; IBAN GR listo para la escritura de la propiedad y las declaraciones fiscales.
Adhesión al régimen fiscal (art. 5A / 5B / 5C)
Redacción y presentación de la solicitud a AADE para el régimen elegido, verificación de elegibilidad respecto a las normas de residencia de 5 de 6 años / 7 de 8 años, y declaraciones E1 anuales bajo el anexo especial.
Cronología paso a paso — De la decisión a la tarjeta
Un cronograma realista para un Golden Visa griego mediante la vía inmobiliaria de 800K€ en Atenas, combinado con una IKE para operaciones empresariales y la adhesión al art. 5A para fiscalidad:
- Semanas 1–2 — Preparación previa a la llegada. Poder notarial a favor de un abogado griego local; certificados de antecedentes penales apostillados y traducidos; dosier del origen de los fondos; escaneos del pasaporte.
- Semanas 2–3 — AFM (número fiscal griego). Emitido a través de AADE, de forma remota (mediante poder) o en una visita breve. Requerido para todos los pasos siguientes.
- Semanas 3–4 — Cuenta bancaria griega. Eurobank / Alpha / Piraeus / NBG; KYC remoto admitido para la mayoría de los solicitantes con pasaporte de la UE y países con convenio fiscal.
- Semanas 4–10 — Búsqueda y reserva de la propiedad. Preselección, diligencia debida (certificado de planificación urbana, certificado de eficiencia energética, gravámenes), contrato preliminar con el 10% de señal.
- Semanas 10–14 — Escritura notarial (συμβόλαιο). Firma de la escritura notarial definitiva; pago del impuesto de transmisiones (tipo estándar del 3,09%); inscripción de la escritura en el catastro.
- Semanas 14–16 — Solicitud del permiso de residencia. Presentada ante la Administración Descentralizada con el paquete completo de documentos; cita biométrica reservada.
- Semanas 16–20 — Emisión del "recibo azul" (βεβαίωση κατάθεσης). Legalmente equivalente al permiso de residencia a todos los efectos; permite viajar por Schengen.
- Meses 5–8 — Emisión de la tarjeta biométrica. Recogida de la tarjeta física en la Administración Descentralizada.
- Vía paralela — Constitución de la IKE a través de GEMI (5-7 días hábiles) una vez que el AFM está activo; solicitud del art. 5A presentada ante AADE en el año natural de la reubicación.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la inversión mínima para el Golden Visa griego en 2026?
Con la reforma de 2024, plenamente vigente en 2026, el umbral inmobiliario del Golden Visa griego oscila entre 250.000€ y 800.000€ según la ubicación. El umbral de 250.000€ solo se mantiene para la conversión de inmuebles comerciales en uso residencial o para la restauración de edificios catalogados. Atenas, Tesalónica, Míkonos y Santorini requieren 800.000€ para inmuebles residenciales. Otras zonas de Ática y regiones de alta demanda requieren 500.000€. La vía de inversión empresarial es de 500.000€ y la de bonos del Estado es de 400.000€.
¿Puedo incluir a mi familia en la solicitud del Golden Visa griego?
Sí. El Golden Visa griego, conforme a la Ley 4251/2014, cubre al inversor principal, su cónyuge o pareja registrada, hijos menores de 21 años y padres dependientes del inversor y del cónyuge. Los hijos conservan su residencia incluso tras cumplir 21 años al pasar a un permiso independiente de 3 años. No se requiere inversión adicional por miembro de la familia: una sola inversión cubre a toda la familia.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener el Golden Visa griego?
El proceso completo suele tardar de 4 a 8 meses desde la compra del activo de inversión hasta la emisión de la tarjeta de residencia biométrica. AFM y cuenta bancaria: 1-3 semanas. Inversión y escritura notarial: 4-8 semanas. Solicitud del permiso de residencia con datos biométricos: 1-2 meses hasta el recibo azul (legalmente equivalente al permiso durante la tramitación). Emisión final de la tarjeta: 4-6 meses.
¿El Golden Visa griego exige residencia física en Grecia?
No. El Golden Visa griego no tiene ningún requisito de estancia mínima. Los titulares pueden pasar cero días al año en Grecia y aun así mantener el permiso de residencia, siempre que conserven la inversión que da derecho al programa. Es uno de los programas más flexibles de la UE. Sin embargo, para solicitar la ciudadanía griega tras 7 años, los candidatos deben demostrar vínculos reales con Grecia: residencia física, dominio del idioma, declaraciones fiscales.
¿Pueden los titulares del Golden Visa griego viajar libremente por el espacio Schengen?
Sí. El permiso de residencia griego concede viajes sin visado dentro de todo el espacio Schengen durante un máximo de 90 días en cualquier período de 180 días, abarcando los 29 estados Schengen (27 de la UE + Suiza + Islandia + Noruega + Liechtenstein, a fecha de 2026 con Bulgaria y Rumanía plenamente integradas). El permiso también exime del requisito de visado Schengen para entrar en la propia Grecia.
¿Qué es el régimen de tributación fija del 7% para pensionistas extranjeros en Grecia?
Conforme al artículo 5B de la Ley 4172/2013 (introducido en 2020), los pensionistas extranjeros que trasladan su residencia fiscal a Grecia pagan un impuesto fijo del 7% sobre todos los ingresos de fuente extranjera —pensiones, dividendos, alquileres, plusvalías— durante 15 años fiscales consecutivos. Los requisitos son: el solicitante no debe haber sido residente fiscal griego en 5 de los 6 años anteriores, y el país de origen debe tener un convenio fiscal o acuerdo de cooperación administrativa con Grecia. Declaración mediante AADE myTAXISnet.
¿Cómo lleva el Golden Visa griego a la ciudadanía de la UE?
La ciudadanía griega por naturalización requiere 7 años de residencia legal (artículo 5, Ley 3284/2004), dominio del idioma griego a nivel B1, conocimiento de la historia y cultura griegas (Exámenes Panhelénicos o entrevista) y una integración demostrada. La ciudadanía griega otorga la ciudadanía plena de la UE —trabajar, estudiar y vivir en cualquiera de los 27 estados miembros de la UE sin restricciones— y un pasaporte griego con acceso sin visado a más de 188 países.
¿Cuál es la diferencia entre el NHR griego y el NHR portugués?
Portugal abolió su régimen NHR original en enero de 2024, sustituyéndolo por el mucho más restringido IFICI, exclusivo para trabajadores altamente cualificados. Grecia, en cambio, mantiene y ha ampliado tres regímenes paralelos hasta 2026: la tributación fija del 7% sobre pensiones (art. 5B), el impuesto anual a tanto alzado de 100.000€ para personas de alto patrimonio (art. 5A) —que cubre todos los ingresos extranjeros con un pago fijo— y la exención del 50% del impuesto sobre la renta para profesionales que se repatrían (art. 5C). Grecia es ahora la jurisdicción más competitiva para los recién llegados.
¿Puede un inversor del Golden Visa dirigir una empresa en Grecia?
Sí, con una salvedad. El Golden Visa permite actuar como administrador o accionista de una empresa griega, pero NO permite el empleo asalariado ordinario en Grecia. Para dirigir un negocio, los inversores normalmente constituyen una IKE (Sociedad de Capital Privado, capital mínimo de 1€) o una AE, se convierten en representante legal y perciben honorarios de administrador o dividendos. Ambos están sujetos a tributación en Grecia según las normas estándar. Zunapro gestiona la constitución integral de una IKE en 5-7 días hábiles.
¿Qué documentos se requieren para la solicitud del Golden Visa griego?
Los documentos principales incluyen: pasaporte válido (con al menos 6 meses de vigencia), prueba de inversión (escritura notarial de la propiedad, contrato de compraventa de acciones o certificado de bonos), seguro médico privado con cobertura en Grecia, certificado de antecedentes penales del país de residencia (apostillado y traducido), certificados de nacimiento y matrimonio para la inclusión familiar (apostillados), prueba de alojamiento, datos biométricos presentados en la Oficina de Migración. Todos los documentos extranjeros deben apostillarse conforme al Convenio de La Haya de 1961 y traducirse oficialmente al griego.
¿Existen tasas anuales o requisitos de renovación para el Golden Visa griego?
El permiso inicial tiene una validez de 5 años, renovable indefinidamente por períodos de 5 años mientras se mantenga la inversión que da derecho al programa. Tasas gubernamentales: 2.000€ de solicitud inicial por inversor principal (150€ por miembro de la familia), 16€ por la tarjeta biométrica. Los costes de renovación son similares. El inversor debe presentar una declaración fiscal griega anual (formulario E1 vía AADE) aunque no resida en el país; esta es la obligación que más se pasa por alto. No existe requisito de estancia mínima durante la renovación.
¿Puedo vender la propiedad y conservar mi Golden Visa?
Solo si compra simultáneamente un activo de sustitución equivalente o de mayor valor, sin ninguna interrupción en la titularidad. El Golden Visa griego es un programa de inversión continua: en el momento en que el activo que da derecho al programa se enajena sin sustitución, el permiso de residencia se revoca en la siguiente renovación. El comprador de la propiedad también puede optar a su propio Golden Visa utilizando el mismo activo, lo que mantiene muy líquidas las propiedades de primera calidad en Atenas. Coordine siempre la venta y la reinversión en paralelo a través de un notario griego y un abogado de inmigración.
¿Cómo grava Grecia los ingresos de fuente extranjera de los titulares del Golden Visa?
Es fundamental saber que el mero hecho de tener un Golden Visa griego NO le convierte en residente fiscal griego. La residencia fiscal se activa solo cuando se pasan 183 días o más al año en Grecia O se tiene allí el centro de intereses vitales. Como titular no residente del Golden Visa, solo se le grava en Grecia por los ingresos de fuente griega (por ejemplo, ingresos por alquiler de la propiedad que da derecho al programa, con tributación progresiva del 15%-45%). Para optar por la residencia fiscal griega bajo el art. 5A (a tanto alzado de 100.000€), art. 5B (7% fijo) o art. 5C (exención del 50%), debe presentar una solicitud específica ante AADE.
¿La compra de una propiedad a través de una empresa da derecho al Golden Visa?
Sí, con condiciones. La propiedad que da derecho al programa puede adquirirse a través de una entidad legal griega o de la UE en la que el inversor posea el 100% de las participaciones (el inversor debe ser el único titular real). El valor total del inmueble debe seguir cumpliendo el nivel correspondiente de 250K€/500K€/800K€. Esta vía se utiliza habitualmente para la protección patrimonial y la planificación sucesoria, pero añade carga de cumplimiento corporativo (cuentas anuales, presentaciones ante GEMI).
¿Qué es el AFM y por qué lo necesito antes que nada?
El AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) es el Número de Identificación Fiscal griego emitido por la AADE (Autoridad Independiente de Ingresos Públicos). Toda persona o entidad que interactúe con bancos, inmuebles, servicios públicos, tribunales o notarios griegos necesita un AFM. Es el primer paso del procedimiento: sin un AFM no puede abrir una cuenta bancaria, firmar una escritura notarial ni presentar una solicitud del art. 5A/5B/5C. La emisión es gratuita y puede realizarse de forma remota mediante poder notarial.
¿Listo para iniciar su camino hacia el Golden Visa griego?
Desde proyectos de conversión de 250K€ hasta direcciones de 800K€ en Atenas, desde carteras de bonos de 400K€ hasta inyecciones de capital IKE de 500K€, Zunapro elige la vía correcta, prepara el expediente, gestiona AFM y AADE en paralelo, y coordina con notarios, bancos y la Administración Descentralizada.
Conclusión — Por qué Grecia gana en 2026
La combinación de flexibilidad (regla de cero días, inclusión familiar), umbrales competitivos (250K€ todavía disponible para conversiones, 400K€ para bonos), regímenes fiscales únicos (art. 5A/5B/5C aún vigentes y combinables con la inversión del Golden Visa), y un camino claro de 7 años hacia la ciudadanía de la UE convierte a Grecia en la opción más racional para la reubicación de inversores y emprendedores en la Unión Europea en 2026, especialmente ahora que Portugal ha eliminado su régimen NHR original y ha retirado el sector inmobiliario de su Golden Visa.
La reforma de 2024 no fue un cierre del programa griego, sino una recalibración que orienta a los inversores hacia una contribución económica genuina en lugar de la especulación. Para inversores serios, emprendedores que constituyen una IKE, pensionistas que combinan un inmueble con el art. 5B, y personas de alto patrimonio que combinan la inversión de 500K€ del Golden Visa con el art. 5A, el Golden Visa griego en 2026 es estructuralmente más económico, legalmente más claro y operativamente más flexible que cualquier alternativa en la UE.
Zunapro es el único panel donde conviven la búsqueda de la propiedad, la constitución de la IKE, las gestiones ante AFM y AADE, la cuenta bancaria, la escritura notarial, la solicitud del permiso de residencia y la adhesión a los artículos 5A/5B/5C. Comience con el diagnóstico de vía: le diremos en 24 horas qué umbral y qué régimen fiscal maximizan el valor de su reubicación.
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