Στιγμιότυπο Ελληνικής Golden Visa 2026
Η Ελλάδα είναι η μόνη ΕΕ χώρα με ενεργό Golden Visa μέσω ακινήτων από 250.000€. Μετά τον Ν. 5100/2024: τρεις ζώνες 800K/400K/250K€, εναλλακτικές 500K€ ΙΚΕ, 400K€ ομόλογα, 800K€ μετοχές. Άδεια με Σένγκεν, οικογένεια, 5ετής ανανέωση, χωρίς φυσική παρουσία. Συνδυασμός με non-dom 5Α (100.000€/έτος, 15 έτη). Σύσταση ΙΚΕ 1-3 ημέρες μέσω ΥΜΣ ΓΕΜΗ.
Το Τοπίο της Ελληνικής Golden Visa 2026 με μία Ματιά
Λίγες ευρωπαϊκές δικαιοδοσίες προσφέρουν τόσο διαφοροποιημένο φάσμα. Έξι κύριες κατηγορίες — σημείο αναφοράς για κάθε ενότητα.
Ζώνη Α — Αθήνα Κέντρο, Μύκονος, Σαντορίνη
Κατώφλι 800.000€ · Δήμος Αθηναίων, Καλλιθέα, Νέα Σμύρνη, Παλαιό Φάληρο, Θεσσαλονίκη κέντρο · Νησιά άνω 3.100 κατοίκων
Ζώνη Β — Υπόλοιπη Αττική, Θεσσαλονίκη Περιφέρεια
Κατώφλι 400.000€ · Βόρεια προάστια Αθήνας, Γλυφάδα, Βούλα, Βάρη, Χαλάνδρι, Πανόραμα, Καλαμαριά
Ζώνη Γ — Περιφερειακή Ελλάδα
Κατώφλι 250.000€ · Πελοπόννησος, Ήπειρος, Θεσσαλία, Στερεά Ελλάδα, Δυτική Μακεδονία, Θράκη, μικρά νησιά
Διατηρητέα & Αναπαλαίωση
Κατώφλι 250.000€ ανεξαρτήτως ζώνης · Νεοκλασικά κτίρια κέντρου, βιομηχανικά κελύφη, παραδοσιακοί οικισμοί · Υποχρέωση πενταετούς ολοκλήρωσης
Επιχειρηματική Επένδυση
Κεφαλαιακή εισφορά 500.000€ σε ΙΚΕ/ΑΕ/ΕΠΕ · Νεοσύστατη ή υφιστάμενη εταιρεία · Σύσταση ΙΚΕ σε 1-3 εργάσιμες
Χρηματιστηριακή & Ομολογιακή Διαδρομή
Ομόλογα Ελληνικού Δημοσίου 400.000€ · Μετοχές εισηγμένες ΧΑ 800.000€ · Αμοιβαία κεφάλαια 350.000€ · Τριετής υποχρέωση διακράτησης
Έτοιμοι για ολοκληρωμένη ένταξη στην ελληνική αγορά;
Συνδυάστε Golden Visa, σύσταση ΙΚΕ, έναρξη AADE, ηλεκτρονική τιμολόγηση myDATA και σύνδεση με ελληνικά marketplaces σε μία πλατφόρμα Zunapro. Από την υποβολή φακέλου έως την πρώτη πώληση.
1. Διαδρομή Ακινήτου Ζώνης Α — Πρωτεύουσα και Πρώτη Κατοικία Νησιών
Γεωγραφικός Ορισμός Ζώνης Α
Η Ζώνη Α καλύπτει τις πιο πυκνοδομημένες περιοχές: Δήμο Αθηναίων, όμορους δήμους Καλλιθέας, Νέας Σμύρνης, Παλαιού Φαλήρου, Δάφνης, Κέντρο Θεσσαλονίκης, και νησιά με 3.100+ κατοίκους (Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Ρόδος, Κως, Κέρκυρα, Κρήτη).
Το κατώφλι 800.000€ επενδύεται σε ένα μοναδικό ακίνητο 120τμ+. Σύμφωνα με Τράπεζα της Ελλάδος, μέση τιμή κέντρου Αθήνας 3.200-4.500€/τμ για 2026.
Διαδικασία Νομικού Ελέγχου (Due Diligence)
- Έλεγχος τίτλων Κτηματολογίου 20ετή περίοδο
- Πολεοδομικός έλεγχος και ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου
- ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ προηγούμενων ετών
- ΠΕΑ σε ισχύ
- Έλεγχος εκκρεμών δικαστικών διαφορών
Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτου 2026
Η φορολογική επιβάρυνση κατά την αγορά διαφοροποιείται σημαντικά μεταξύ παλαιών και νεόδμητων ακινήτων. Ο επίσημος πίνακας του 2026 είναι ο ακόλουθος:
Αυτοτελής Ζωή Σένγκεν για τη Ζώνη Α
Η Ζώνη Α παραμένει δημοφιλής για επενδυτές από ΗΠΑ, ΗΒ, Τουρκία, Λίβανο, Ισραήλ, Κίνα, ΗΑΕ. Διεθνώς αναγνωρίσιμοι προορισμοί, υψηλή ρευστότητα, μακροχρόνια εκμίσθωση 3-5%. Πρόσβαση 27 χωρών Σένγκεν χωρίς θεώρηση.
💡 Διαβάστε τον πλήρη οδηγό σύστασης ΙΚΕ
Βήμα προς βήμα διαδικασία Υπηρεσίας Μίας Στάσης ΓΕΜΗ, ελάχιστο κεφάλαιο, ΑΦΜ, έναρξη εργασιών AADE, ασφαλιστική κάλυψη ΕΦΚΑ και ενεργοποίηση myDATA.
2. Διαδρομή Ζώνης Β — Προάστια Αθήνας και Δευτερεύοντες Πόλοι
Ενδιάμεση Επιλογή Κόστους και Ποιότητας
Η Ζώνη Β εισήχθη ως ενδιάμεσο επίπεδο μεταξύ Ζώνης Α και Ζώνης Γ. Καλύπτει την υπόλοιπη Περιφέρεια Αττικής και την ευρύτερη μητροπολιτική περιοχή Θεσσαλονίκης. Ενδεικτικές περιοχές:
- Νότια Προάστια: Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, Άλιμος, Ελληνικό — μεταμόρφωση μετά το The Ellinikon
- Βόρεια Προάστια: Κηφισιά, Εκάλη, Μαρούσι, Χαλάνδρι — παραδοσιακά υψηλού εισοδήματος
- Ανατολική Αττική: Σπάτα, Παλλήνη, Γέρακας, Παιανία — πλησίον Ελ. Βενιζέλος
- Θεσσαλονίκη Περιφέρεια: Καλαμαριά, Πανόραμα, Πυλαία, Θέρμη
Κατώφλι 400.000€ και Ενιαία Ιδιοκτησία
Το κατώφλι των 400.000€ καλύπτει την πλειονότητα διαμερισμάτων 3-4 υπνοδωματίων ή μονοκατοικιών μέσου μεγέθους. Ισχύει το κριτήριο ενιαίας ιδιοκτησίας 120τμ+. Μέση τιμή Ζώνης Β: 2.400-3.600€/τμ για το 2026.
Συνδυασμός με Επιχειρηματική Δραστηριότητα
Η Ζώνη Β προτιμάται για παράλληλη επιχειρηματική παρουσία. Εγγύτητα αεροδρομίου, logistics hubs Σπάτων/Ασπροπύργου, εμπορικά κέντρα. Η κατοικία ως έδρα ΙΚΕ.
ΦΜΑ και ΕΝΦΙΑ Ζώνης Β
3,09% ΦΜΑ κατά την αγορά. ΕΝΦΙΑ βάσει αντικειμενικής αξίας, ζώνης, ορόφου. Διαμέρισμα 140τμ Γλυφάδα 380.000€: ΕΝΦΙΑ 1.200-1.800€. Αισθητά χαμηλότερη από Γαλλία/Ισπανία/Ιταλία.
Στρατηγική Έλληνες ομογενείς και διασπορά: Επενδυτές από την ελληνική διασπορά (ΗΠΑ, Αυστραλία, Καναδάς, Γερμανία) επιλέγουν συχνότερα τη Ζώνη Β λόγω συνδυασμού οικογενειακών δεσμών και ποιότητας ζωής. Το πρόγραμμα Golden Visa σε αυτή την περίπτωση λειτουργεί ως νομικό όχημα διατήρησης δεσμού με τη χώρα καταγωγής. Δείτε ολοκληρωμένο οδηγό σύστασης εταιρείας →
📘 Διαβάστε τον πλήρη οδηγό φορολογικής εγκατάστασης
Μεταφορά φορολογικής κατοικίας, εγγραφή στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού, καθεστώς non-dom άρθρου 5Α, εναλλακτικός φόρος συνταξιούχων 7%, διεθνείς συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας.
3. Διαδρομή Ζώνης Γ — Περιφερειακή Ελλάδα στα 250.000€
Το Χαμηλότερο Κατώφλι Ευρώπης
Η Ζώνη Γ διατηρεί το αρχικό κατώφλι του 2014: 250.000€ — το χαμηλότερο όριο πλήρους άδειας διαμονής στην ΕΕ το 2026. Καλύπτει το σύνολο της περιφερειακής Ελλάδας εκτός Αττικής, Θεσσαλονίκης και τουριστικών νησιών 3.100+ κατοίκων.
- Πελοπόννησος: Καλαμάτα, Πάτρα, Ναύπλιο, Σπάρτη, Μάνη
- Στερεά Ελλάδα: Λαμία, Βόλος, Λιβαδειά, Άραχωβα
- Θεσσαλία: Λάρισα, Τρίκαλα, Καλαμπάκα
- Ήπειρος: Ιωάννινα, Πρέβεζα, Ζαγοροχώρια
- Μακεδονία-Θράκη: Καστοριά, Κοζάνη, Αλεξανδρούπολη, Κομοτηνή, Ξάνθη
- Μικρά νησιά: Κύθηρα, Φολέγανδρος, Καστελόριζο
Πολλαπλά Ακίνητα και Αποδόσεις
Στη Ζώνη Γ επιτρέπεται συγκέντρωση πολλαπλών ακινήτων για κάλυψη 250.000€. Ευνοεί χαρτοφυλάκιο φοιτητικών διαμερισμάτων σε πανεπιστημιουπόλεις (Πάτρα, Λάρισα, Ιωάννινα, Βόλος). Μικτές αποδόσεις 4,5%-6,8% ετησίως έναντι 2,8-3,5% κέντρου Αθήνας (RE/MAX, Spitogatos).
📚 Διαβάστε τον οδηγό μακροχρόνιας εκμίσθωσης 2026
Δηλωμένα μισθωτήρια AADE, ηλεκτρονική πλατφόρμα Δήλωσης Μίσθωσης Ακινήτων, φορολόγηση εισοδημάτων από ακίνητα, υποχρεώσεις ιδιοκτήτη.
4. Διατηρητέα Κτίρια — 250.000€ Ανεξαρτήτως Ζώνης
Η Εξαίρεση Αναπαλαίωσης
Ο νομοθέτης διατήρησε ως κίνητρο για τη διατήρηση αρχιτεκτονικής κληρονομιάς τη δυνατότητα επένδυσης 250.000€ ακόμη και σε Ζώνη Α, εφόσον το ακίνητο είναι χαρακτηρισμένο ως διατηρητέο ή μνημείο νεότερης πολιτιστικής κληρονομιάς. Ο χαρακτηρισμός πρέπει να είναι ενεργός κατά την αγοραπωλησία.
Κατάλληλες Κατηγορίες Κτιρίων
- Νεοκλασικά κέντρου Αθήνας: Πλάκα, Μετς, Παγκράτι, Ψυρρή, Εξάρχεια (1830-1920)
- Βιομηχανικά κελύφη: Πειραιάς, Ελευσίνα, Λαύριο — μετατροπή σε lofts ή εστιατόρια
- Παραδοσιακοί οικισμοί: Πύργος Τήνου, Ζαγοροχώρια, Μάνη, Καστοριά
- Νησιωτικά αρχοντικά: Σύμη, Οία, Ύδρα, Σπέτσες, Κέρκυρα Παλαιά Πόλη (UNESCO)
- Βυζαντινά και μετα-βυζαντινά κτίρια σε αρχαιολογικές ζώνες
Υποχρέωση Πενταετούς Αναπαλαίωσης
Υποχρέωση ολοκλήρωσης εργασιών εντός πέντε ετών από την αγορά, σύμφωνα με προδιαγραφές αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και ΥΠΠΟ. Μη ολοκλήρωση οδηγεί σε ανάκληση άδειας.
Φορολογικά Κίνητρα
Αξιοποιείται έκπτωση φόρου 40-50% δαπανών αναπαλαίωσης (Ν. 4831/2021). Ελκυστικό για επενδυτές με κατασκευαστική εμπειρία.
🎮 Διαβάστε τον οδηγό myDATA Ηλεκτρονικής Τιμολόγησης
Διασύνδεση με AADE, πλατφόρμα παρόχου ηλεκτρονικής τιμολόγησης, ταμειακές μηχανές, λογιστική ενημέρωση, χρόνοι διαβίβασης παραστατικών.
5. Επιχειρηματική Διαδρομή — Κεφαλαιακή Εισφορά 500.000€ σε ΙΚΕ
Η Εναλλακτική Πέραν Ακινήτων
Ο Ν. 4251/2014 προβλέπει εναλλακτική διαδρομή κεφαλαιακής εισφοράς τουλάχιστον 500.000€ σε ελληνική εταιρεία, νεοσύστατη ή υφιστάμενη. Ιδανική για επιχειρηματίες που συνδυάζουν άδεια διαμονής με ενεργή δραστηριότητα.
Σύσταση ΙΚΕ σε 1-3 Εργάσιμες
Η Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (ΙΚΕ) του Ν. 4072/2012 είναι η ταχύτερη ελληνική εταιρική μορφή. Σύσταση μέσω Υπηρεσίας Μίας Στάσης ΓΕΜΗ:
- Ελάχιστο κεφάλαιο: 1€ (για Golden Visa: 500.000€+)
- Χρόνος σύστασης: 1-3 εργάσιμες μέσω
gemi.gr - Ευθύνη εταίρων: περιορισμένη στο ποσό εισφοράς
- Διαχείριση: ένας ή περισσότεροι διαχειριστές
- Φόρος κερδών: 22% ενιαίος συντελεστής
- Φόρος μερισμάτων: 5% παρακράτηση
Εναλλακτικές Νομικές Μορφές
- ΑΕ: ελάχιστο κεφάλαιο 25.000€, για μεσαία-μεγάλη επιχειρηματικότητα
- ΕΠΕ: ελάχιστο 4.500€, παλαιότερο μοντέλο σε υποχώρηση
- Μονοπρόσωπη ΕΠΕ/ΙΚΕ: ιδανική για ατομικούς επενδυτές
- Υποκατάστημα αλλοδαπής εταιρείας: για επενδυτές με υφιστάμενη ΕΕ/ΕΟΧ εταιρεία
Ευνοϊκοί Κλάδοι Δραστηριότητας 2026
Οι τομείς απολαμβάνουν κίνητρα από RRF και Αναπτυξιακό Νόμο 4887/2022:
Συνδυασμός με myDATA και Ηλεκτρονική Τιμολόγηση
Από 1/1/2024 όλες οι ελληνικές επιχειρήσεις διαβιβάζουν παραστατικά στην πλατφόρμα myDATA της AADE. Από 1/1/2026 η ηλεκτρονική τιμολόγηση είναι υποχρεωτική σε B2G και επεκτείνεται σε B2B. Η Zunapro προσφέρει διασύνδεση myDATA και παρόχων (Soft1, Epsilon Net, Entersoft) χωρίς χειρωνακτική παρέμβαση.
🚀 Διαβάστε τον οδηγό σύστασης ΙΚΕ με Golden Visa
Συνδυασμός κεφαλαιακής εισφοράς 500.000€, σύστασης Υπηρεσίας Μίας Στάσης, ΑΦΜ, έναρξης εργασιών AADE, εγγραφής στο ΓΕΜΗ και ενεργοποίησης myDATA σε ενιαία διαδικασία.
Συγκριτικός Πίνακας Επενδυτικών Διαδρομών 2026 — Όλες οι Έξι Επιλογές
Το πιο χρήσιμο εργαλείο για την επιλογή της κατάλληλης διαδρομής Golden Visa είναι ο συγκριτικός πίνακας. Το παρακάτω συνοψίζει τα κατώφλια του 2026, τη γεωγραφική κάλυψη και τους ιδιαίτερους περιορισμούς κάθε επιλογής.
| Διαδρομή | Κατώφλι | Γεωγραφία | Διακράτηση | Πρόσθετοι Όροι |
|---|---|---|---|---|
| Ακίνητο Ζώνης Α | 800.000€ | Κέντρο Αθήνας/Θεσ., νησιά 3.100+ | 5ετές+ | Ένα ακίνητο 120τμ+, όχι Airbnb |
| Ακίνητο Ζώνης Β | 400.000€ | Υπόλοιπη Αττική, Θεσσαλονίκη | 5ετές+ | Ένα ακίνητο 120τμ+, όχι Airbnb |
| Ακίνητο Ζώνης Γ | 250.000€ | Περιφερειακή Ελλάδα | 5ετές+ | Πολλαπλά ακίνητα επιτρεπτά |
| Διατηρητέο | 250.000€ | Οπουδήποτε στην Ελλάδα | 5ετές+ | Υποχρέωση αναπαλαίωσης σε 5 έτη |
| Επιχειρηματική (ΙΚΕ/ΑΕ) | 500.000€ | Εταιρεία με έδρα στην Ελλάδα | Διαρκής | Κεφαλαιακή εισφορά ή απόκτηση μεριδίων |
| Ομόλογα/Μετοχές | 400.000€ ομόλογα · 800.000€ μετοχές ΧΑ · 350.000€ αμοιβαία | 3ετές+ | Διακράτηση μέσω ελληνικού χρηματιστηρίου | |
Ανάγνωση πίνακα: Η Ζώνη Γ προσφέρει χαμηλότερο κόστος, η επιχειρηματική 500.000€ ιδανική για παράλληλη δραστηριότητα. Η διατηρητέα επιτρέπει ακίνητα κύρους κέντρου έναντι αναπαλαίωσης. Τα ομόλογα είναι ρευστή επιλογή με τριετή διακράτηση μέσω ΑΕΠΕΥ.
Νομικό Πλαίσιο Ελλάδας 2026 — Τι Αλλάζει
Ν. 5100/2024 — Η Μεγάλη Μεταρρύθμιση
Ο Ν. 5100/2024 (ΦΕΚ Α' 49/27-3-2024) εισήγαγε ζωνοποίηση, ενιαία ιδιοκτησία 120τμ+ και απαγόρευση Airbnb. Αιτήσεις έως 31/8/2024 με παλαιό καθεστώς, από 1/9/2024 νέο τοπίο:
- Ζωνοποίηση 800K/400K/250K€
- Ενιαίο ακίνητο 120τμ+ Ζώνες Α/Β (πολλαπλά μόνο Γ)
- Απαγόρευση Airbnb πρόστιμο 50.000€
- Διατηρητέα 250.000€ ανεξαρτήτως ζώνης
- Πενταετής διατήρηση επένδυσης
ΦΠΑ και AADE
Ο ελληνικός ΦΠΑ: 24% γενικός, 13% μειωμένος (εστίαση, τουρισμός), 6% υπερμειωμένος (φάρμακα, βιβλία), 0% ενδοκοινοτικές. Για διασυνοριακή e-commerce ισχύει το καθεστώς OSS (One Stop Shop) μέσω AADE.
myDATA — Ψηφιακή Διαβίβαση Παραστατικών
Το myDATA της AADE διαβιβάζει επιχειρηματικά παραστατικά σε πραγματικό χρόνο. Υποχρεωτικό από 2024 για όλες τις οντότητες, από 2026 και ηλεκτρονική τιμολόγηση B2G.
- Παρόχοι ηλεκτρονικής τιμολόγησης: αυτόματη διαβίβαση
- ERP: SoftOne, Entersoft, Epsilon, Singular
- ΦΗΜ ταμειακές: απευθείας POS-AADE
Καταναλωτική Προστασία — GDPR, ΑΠΔΠΧ
- GDPR / Ν. 4624/2019: εποπτεία ΑΠΔΠΧ, Πολιτική Απορρήτου, cookies banner, DPO όπου απαιτείται
- 14ήμερη υπαναχώρηση: Ν. 2251/1994, επιστροφή χωρίς αιτιολόγηση
- Διετής εγγύηση συμμόρφωσης: άρθρο 5 Ν. 2251/1994
Ασφαλιστικές Υποχρεώσεις — ΕΦΚΑ
- ΕΦΚΑ διαχειριστών ΙΚΕ/ΑΕ: μηνιαία εισφορά Α' κατηγορίας 252,90€
- ΕΦΚΑ ελεύθερων επαγγελματιών: 6 κατηγορίες εισφορών
- Εξαίρεση επενδυτή χωρίς διοίκηση: δεν υποχρεούται σε ΕΦΚΑ
Η συμμόρφωση δεν είναι προαιρετική το 2026. myDATA, ηλεκτρονική τιμολόγηση, AADE και ΕΦΚΑ επιβάλλονται με πραγματικές κυρώσεις. Η Zunapro προσφέρει ολοκληρωμένο πακέτο ελληνικής συμμόρφωσης — αυτόματη διαβίβαση myDATA, σύνδεση με παρόχους ηλεκτρονικής τιμολόγησης, ΕΦΚΑ ημερομηνιολόγιο και ΕΝΦΙΑ tracker. Δείτε το πακέτο συμμόρφωσης →
Φορολογικό Καθεστώς Non-Dom Άρθρου 5Α — Η Πραγματικότητα 100.000€/Έτος
Το Άρθρο 5Α ΚΦΕ
Ο Ν. 4646/2019 εισήγαγε στο άρθρο 5Α ΚΦΕ εναλλακτικό καθεστώς για φυσικά πρόσωπα που μεταφέρουν φορολογική κατοικία στην Ελλάδα. Είναι η ελληνική απάντηση στο βρετανικό non-dom (καταργήθηκε 2026), το ιταλικό flat tax και το πορτογαλικό NHR (καταργήθηκε). Η Ελλάδα παραμένει η μοναδική ώριμη ευρωπαϊκή δικαιοδοσία με ενεργό non-dom.
- Κατ' αποκοπή φόρος 100.000€ ετησίως για παγκόσμιο εισόδημα αλλοδαπής
- Ελάχιστη επένδυση 500.000€ εντός τριετίας
- Διάρκεια 15 έτη μη ανανεώσιμη
- Μη φορολογική κατοικία 7 από 8 έτη
- Επέκταση σε συγγενείς: +20.000€/πρόσωπο
- Απαλλαγή φόρου κληρονομίας/δωρεάς για αλλοδαπή
Σύγκριση με Άλλα Ευρωπαϊκά Καθεστώτα
- Ιταλία flat tax 200.000€: διπλάσιο κόστος, ισχύει από 2017
- UK non-dom: καταργήθηκε Απρίλιο 2026, νέο FIG μόνο 4 έτη
- Πορτογαλία NHR: καταργήθηκε 2024, διάδοχο IFICI περιοριστικό
- Κύπρος 60-day: 0% μερίσματα, αλλά μη ΕΕ Σένγκεν
- Μάλτα Global Residence: αυστηρά οικογενειακά κριτήρια
Πρακτική Εφαρμογή για Επενδυτή Golden Visa
- Βήμα 1: Επένδυση 800.000€ σε ακίνητο Ζώνης Α — καλύπτει Golden Visa και 5Α
- Βήμα 2: Έκδοση Άδειας Διαμονής Επενδυτή
- Βήμα 3: Εγγραφή ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού, μεταφορά κατοικίας
- Βήμα 4: Αίτηση 5Α έως 31 Μαρτίου
- Βήμα 5: Καταβολή 100.000€ έως 31 Ιουλίου
Οφέλη Ευρωπαϊκής Ένωσης και Σένγκεν
Ελεύθερη Κυκλοφορία 27 Χωρών
Η ελληνική άδεια χορηγεί ελεύθερη είσοδο σε όλες τις 27 χώρες Σένγκεν. Το όριο 90 ημερών/εξάμηνο ισχύει εκτός Ελλάδας — εντός Ελλάδας απεριόριστη παραμονή. Από 2026 η ζώνη Σένγκεν περιλαμβάνει Ρουμανία, Βουλγαρία, Κροατία.
Πρόσβαση στην Ενιαία Αγορά ΕΕ
Η ελληνική Golden Visa δίνει πρόσβαση σε 451 εκατομμύρια καταναλωτές. Σύσταση ΙΚΕ ενεργοποιεί ελεύθερη παροχή υπηρεσιών (άρθρο 56 ΣΛΕΕ), εξαγωγή χωρίς δασμούς και κονδύλια RRF (30,5 δισ.€), ΕΣΠΑ 2021-2027, Horizon Europe.
Διεθνείς Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας
Η Ελλάδα έχει υπογράψει 57 ΣΑΔΦ, με ΗΠΑ, ΗΒ, Γαλλία, Γερμανία, Καναδά, Αυστραλία, ΗΑΕ, Κατάρ, Σιγκαπούρη, Κίνα, Ινδία, Ρωσία, Ισραήλ. Προστασία από διπλή φορολόγηση και ευνοϊκά συντελεστές παρακράτησης σε μερίσματα, τόκους, royalties.
Συνδυασμός με Επιχειρηματική Παρουσία σε Marketplaces
- Κατάλογος: master SKUs σε Skroutz, BestPrice, Public, Plaisio, e-shop.gr
- Τιμολόγηση: ευρώ με αυτόματο συγχρονισμό ECB
- Συμμόρφωση: myDATA, ΦΠΑ OSS, ΕΝΦΙΑ tracker
- Logistics: ACS, ΕΛΤΑ Courier, Geniki Taxydromiki, DHL
- Επιστροφές: Ελληνόφωνο τμήμα εξυπηρέτησης
🌍 Μία ελληνική ΙΚΕ — πρόσβαση σε 27 αγορές ΕΕ
Η Zunapro ενορχηστρώνει σύσταση ΙΚΕ, ΑΦΜ, myDATA, ηλεκτρονική τιμολόγηση, σύνδεση με ελληνικά marketplaces και OSS reporting — όλα από ένα ενιαίο panel.
Πώς να Ξεκινήσετε με Golden Visa Ελλάδα — Βήμα προς Βήμα 2026
1. Επιλέξτε την Επενδυτική Διαδρομή (Δέντρο Αποφάσεων)
- Μέγιστο γόητρο, κέντρο Αθήνας ή νησιά → Ζώνη Α (800.000€)
- Βόρεια προάστια, ποιότητα ζωής → Ζώνη Β (400.000€)
- Ελάχιστο κόστος, περιφερειακή Ελλάδα → Ζώνη Γ (250.000€)
- Αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον + έκπτωση φόρου → Διατηρητέα (250.000€)
- Ενεργή επιχειρηματικότητα → ΙΚΕ/ΑΕ (500.000€)
- Ρευστά κεφάλαια, παθητική στρατηγική → Ομόλογα/Μετοχές (400-800K€)
Η συνηθέστερη επιτυχημένη διαμόρφωση το 2026 είναι Golden Visa Ζώνης Β + σύσταση ΙΚΕ + υπαγωγή σε άρθρο 5Α, που συνδυάζει κατοικία, επιχειρηματικότητα και φορολογική βελτιστοποίηση.
2. Σύσταση Ελληνικής Εταιρείας ή ΑΦΜ Αλλοδαπού
- Ελληνική ΙΚΕ — ΥΜΣ ΓΕΜΗ, 1-3 εργάσιμες
- Ελληνική ΑΕ — κεφάλαιο 25.000€, 2-3 εβδομάδες
- ΑΦΜ Αλλοδαπού — ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού για παθητικούς επενδυτές
3. Διαδικασία Έκδοσης Άδειας Διαμονής
- Απόκτηση ΑΦΜ από ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού
- Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού (Εθνική, Eurobank, Alpha, Πειραιώς, Optima)
- Ολοκλήρωση επένδυσης (συμβόλαιο, σύσταση εταιρείας, αγορά τίτλων)
- Υποβολή αίτησης στις Διευθύνσεις Αλλοδαπών Αττικής
- Μπλε βεβαίωση κατάθεσης με ισχύ Σένγκεν (1-2 εβδομάδες)
- 5ετής άδεια διαμονής (4-8 μήνες)
4. Ένταξη σε Καθεστώς Non-Dom (Προαιρετική)
Εάν επένδυση 500.000€+, αίτηση 5Α έως 31 Μαρτίου. Κατάθεση ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού, απόφαση AADE σε 60 ημέρες. Η Zunapro συντονίζει όλα τα στάδια.
5. Σύνδεση με Zunapro (Ενσωμάτωση 10 Λεπτών)
- Σύνδεση Zunapro και άνοιγμα Greece module
- Καταχώριση ΑΦΜ/ΓΕΜΗ — αυτόματη επαλήθευση AADE
- Σύνδεση myDATA — API παρόχου
- Ενεργοποίηση marketplaces — Skroutz, BestPrice, Public, Plaisio
- Πάροχοι πληρωμών — Viva Wallet, Stripe Greece, Alpha e-Commerce
- Δοκιμή και ενεργοποίηση — συγχρονισμός 10 λεπτά
Συγκεντρώστε όλα τα βήματα Golden Visa + Επιχείρηση σε ένα panel
Σύσταση ΙΚΕ + ΑΦΜ + myDATA + Marketplaces + Πληρωμές — ένας λογαριασμός, μία πλατφόρμα, πλήρης ελληνική συμμόρφωση. Ενσωμάτωση 10 λεπτών, συγχρονισμός σε πραγματικό χρόνο, πολυγλωσσική υποστήριξη.
Σύσταση Εταιρείας στην Ελλάδα →Συχνές Ερωτήσεις Golden Visa Ελλάδα 2026
Ποιο είναι το ελάχιστο επενδυτικό κατώφλι για Golden Visa Ελλάδα το 2026;
Από Σεπτέμβριο 2024 ισχύει σύστημα τριών ζωνών. Ζώνη Α (κέντρο Αθήνας, Θεσσαλονίκης, νησιά 3.100+): 800.000€. Ζώνη Β (υπόλοιπη Αττική, Θεσσαλονίκη): 400.000€. Ζώνη Γ (περιφερειακή Ελλάδα): 250.000€.
Για διατηρητέα κτίρια το κατώφλι μειώνεται στα 250.000€ ανεξαρτήτως ζώνης, με υποχρέωση πενταετούς αναπαλαίωσης.
Δίνει η Golden Visa Ελλάδα δικαίωμα ελεύθερης κυκλοφορίας στη Σένγκεν;
Ναι. Χορηγεί ελεύθερη κυκλοφορία σε όλες τις 27 χώρες Σένγκεν για έως 90 ημέρες/εξάμηνο. Δεν απαιτείται φυσική παραμονή στην Ελλάδα ως προϋπόθεση ανανέωσης, σε αντίθεση με Πορτογαλία/Ισπανία πριν την κατάργηση.
Η άδεια ανανεώνεται ανά πενταετία εφόσον διατηρείται η επένδυση. Από 2026 η Σένγκεν περιλαμβάνει και Ρουμανία, Βουλγαρία, Κροατία.
Μπορεί ο επενδυτής να μεταφέρει τη φορολογική του κατοικία στην Ελλάδα με non-dom;
Ναι. Ο Ν. 4646/2019 (άρθρο 5Α ΚΦΕ) θεσπίζει εναλλακτική φορολόγηση εισοδήματος αλλοδαπής. Με επένδυση 500.000€+ ο επενδυτής καταβάλλει 100.000€ ετησίως για παγκόσμιο εισόδημα.
Διάρκεια 15 έτη μη ανανεώσιμα, επεκτείνεται σε σύζυγο, τέκνα, γονείς με +20.000€/πρόσωπο. Μετά την κατάργηση των UK non-dom και Portugal NHR, η Ελλάδα είναι η μοναδική ώριμη ΕΕ δικαιοδοσία με non-dom.
Πόσος χρόνος απαιτείται για την έκδοση Golden Visa Ελλάδα;
Από υποβολή φακέλου, η μπλε βεβαίωση κατάθεσης εκδίδεται σε 1-2 εβδομάδες και επιτρέπει άμεση κυκλοφορία Σένγκεν.
Η πλήρης άδεια εκδίδεται σε 4-8 μήνες. Η μεταγραφή ακινήτου στο Κτηματολόγιο πρέπει να ολοκληρωθεί πριν την υποβολή. Σε ώριμους φακέλους ο χρόνος μειώνεται σε 3-4 μήνες.
Επιτρέπεται η Golden Visa μέσω σύστασης εταιρείας ή επιχειρηματικής επένδυσης;
Ναι. Εναλλακτικές διαδρομές: 500.000€ κεφαλαιακή εισφορά σε ΙΚΕ/ΑΕ/ΕΠΕ, 800.000€ μετοχές εισηγμένες ΧΑ, 400.000€ ομόλογα Δημοσίου (3ετές), 350.000€ αμοιβαία.
Η σύσταση ΙΚΕ ολοκληρώνεται σε 1-3 εργάσιμες μέσω Υπηρεσίας Μίας Στάσης ΓΕΜΗ, με ταυτόχρονη απόδοση ΑΦΜ και έναρξη AADE.
Συμπεριλαμβάνεται η οικογένεια του επενδυτή στην άδεια;
Ναι. Καλύπτονται σύζυγος, τέκνα έως 21 (έως 24 για σπουδαστές), γονείς επενδυτή και συζύγου, καθώς και άτεκνα ενήλικα τέκνα υπό προϋποθέσεις εξάρτησης.
Όλα τα μέλη λαμβάνουν αυτόνομη άδεια με ελεύθερη κυκλοφορία Σένγκεν. Δεν απαιτείται πρόσθετη επένδυση. Καλύπτονται 4-6 πρόσωπα από μία επένδυση.
Επιτρέπεται η εκμίσθωση του ακινήτου που χρησιμοποιείται για Golden Visa;
Από 31/7/2024 και τον Ν. 5100/2024 απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb. Επιτρέπεται μόνο μακροχρόνια εκμίσθωση 12μήνη+ με δηλωμένο μισθωτήριο στην AADE.
Παράβαση: ανάκληση άδειας και πρόστιμο 50.000€. Ίδια χρήση επιτρεπτή. Μακροχρόνια αποδόσεις 3-6% ετησίως.
Πώς συγκρίνεται με Πορτογαλία και Ισπανία το 2026;
Πορτογαλία: κατάργηση ακινήτων Οκτώβριο 2023, μόνο αμοιβαία 500.000€+. Ισπανία: πλήρης τερματισμός Απρίλιο 2026. Μάλτα: αναστολή CBI μετά απόφαση ΔΕΕ 2026.
Η Ελλάδα παραμένει η μοναδική ΕΕ χώρα με Golden Visa μέσω ακινήτων από 250.000€, ζωή Σένγκεν, μηδενική φυσική παραμονή και non-dom 100.000€/έτος.
Οδηγεί η Golden Visa σε ελληνική ιθαγένεια;
Όχι αυτομάτως. Η ιθαγένεια απαιτεί 7 έτη νόμιμης συνεχούς διαμονής (3 για γάμο με Έλληνα/Ελληνίδα), επιτυχία πιστοποίησης ελληνικής γλώσσας/ιστορίας/πολιτισμού (Β1) και ένταξη.
Για ιθαγένεια απαιτείται κανονικό καθεστώς με φυσική παρουσία 183 ημέρες/έτος. Πολλοί διατηρούν Golden Visa επ' αόριστον χωρίς ιθαγένεια.
Ποια είναι η φορολογία ακινήτων για κατόχους Golden Visa;
Κατά την αγορά: ΦΜΑ 3,09% για παλαιά, ή ΦΠΑ 24% για νεόδμητα μετά 1/1/2006 (αναστολή ΦΠΑ έως 31/12/2026, εφαρμόζεται ΦΜΑ).
Ετησίως ΕΝΦΙΑ 0,1-1,15%. Έσοδα μίσθωσης φορολογούνται κλιμακωτά 15-45%, υπεραξία πώλησης σε αναστολή έως 31/12/2026. Με non-dom 5Α, εισόδημα αλλοδαπής δεν φορολογείται πρόσθετα.
Επιτρέπεται η εργασία ή άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας;
Η άδεια δεν παρέχει δικαίωμα μισθωτής εργασίας. Επιτρέπεται πλήρως η επιχειρηματική δραστηριότητα ως μέτοχος/διαχειριστής, συμμετοχή σε ΔΣ και λήψη μερισμάτων.
Για μισθωτή απασχόληση απαιτείται άδεια εργασίας. Σύσταση ΙΚΕ/Μονοπρόσωπης ΕΠΕ ως όχημα υπηρεσιών αξιοποιεί φόρο 22% και μερίσματα 5%.
Πώς υποστηρίζει η Zunapro επενδυτές Golden Visa;
Η Zunapro παρέχει ολοκληρωμένη πλατφόρμα για επιχειρηματίες που εγκαθίστανται στην Ελλάδα: σύσταση ΙΚΕ/ΕΠΕ μέσω ΥΜΣ, ΑΦΜ και έναρξη AADE, myDATA, σύνδεση με ελληνικά marketplaces (Skroutz, BestPrice, Public, Plaisio), ΦΠΑ OSS, και πάροχοι πληρωμών Viva Wallet, Stripe Greece, Alpha e-Commerce. Μία πλατφόρμα με πολυγλωσσική υποστήριξη.
Ξεκινήστε στην Ελλάδα — Golden Visa + Σύσταση Εταιρείας σε ένα Panel
Άδεια Διαμονής Επενδυτή · ΙΚΕ Σύσταση · ΑΦΜ · myDATA · Marketplaces · Πληρωμές — όλα ολοκληρωμένα. Χωρίς απαίτηση demo, χωρίς δεσμευτικές συμβάσεις. Ξεκινήστε την ελληνική σας παρουσία σήμερα.
🇬🇷 Σύσταση Εταιρείας στην Ελλάδα Τώρα →Χρειάζεστε βοήθεια;
Σχετική υπηρεσία: Ίδρυση Εταιρείας