Visto Gold da Grécia 2026 em Resumo — Leitura Rápida
O Visto Gold grego, regulado pela Lei 4251/2014 (o Código de Imigração Grego) e pelo Código de Migração Grego consolidado, é uma autorização de residência da UE renovável por 5 anos, disponível para cidadãos de países terceiros que efetuem um investimento elegível. A reforma de 2024 introduziu limiares imobiliários escalonados — 250 mil / 500 mil / 800 mil euros consoante a localização e o tipo de ativo — a par das já consolidadas vias de investimento empresarial de 500 mil euros, obrigações do Estado grego de 400 mil euros, e ações em empresas gregas. A autorização abrange o investidor, o cônjuge, filhos com menos de 21 anos e pais dependentes de ambas as partes. Zero estadia mínima, acesso total ao Espaço Schengen, e após 7 anos de residência (Lei 3284/2004) os titulares podem solicitar a cidadania grega — e, portanto, da UE. Somando-se a isto: a taxa fixa de 7% para pensões (art. 5.º-B, Lei 4172/2013), o regime de não domiciliado de 100 mil euros (art. 5.º-A), e a isenção de 50% para repatriados (art. 5.º-C). Com a extinção do NHR original em Portugal, a Grécia é agora a jurisdição da UE mais competitiva para a relocalização de investidores-empresários.
1. Panorâmica do Visto Gold Grego — O Que Obtém por 250 mil–800 mil Euros
O Visto Gold grego é uma autorização de residência por investimento — não é cidadania. Criado em 2013 ao abrigo da Lei 4146/2013, consolidado e significativamente ampliado pela Lei 4251/2014 (o Código de Imigração Grego) e pela reforma de 2024, é um dos programas de residência por investimento mais utilizados na UE em volume de transações. Em 2026, foram admitidos mais de 12.000 requerentes principais e mais de 28.000 membros da família, com um investimento acumulado superior a 3,2 mil milhões de euros.
Os principais diferenciadores que destacam a Grécia face a Portugal, Espanha, Malta e Itália:
- Zero exigência de estadia mínima. Os titulares podem passar zero dias por ano na Grécia e ainda assim renovar a autorização. Compare com o antigo D7 português (média de 6 meses) ou o NLV espanhol (183 dias).
- A inclusão familiar é gratuita. Um único investimento cobre o requerente principal, cônjuge/parceiro, filhos com menos de 21 anos e pais dependentes de ambas as partes — sem capital adicional necessário.
- Acesso total ao Espaço Schengen. 90 dias em qualquer período de 180, em 29 países, incluindo a Bulgária e a Roménia (totalmente integradas desde 2024-2026).
- Autorizações de 5 anos, renováveis indefinidamente. Desde que o ativo elegível seja mantido.
- Via para a cidadania da UE em 7 anos ao abrigo da Lei 3284/2004 — com o nível B1 de grego e prova de integração.
- Regimes fiscais acumuláveis. Art. 5.º-A (não domiciliado de 100 mil euros), art. 5.º-B (taxa fixa de 7% para pensões), art. 5.º-C (isenção de 50% para profissionais repatriados).
O Que a Autorização NÃO Concede
Três equívocos comuns a esclarecer desde já:
- Não é uma autorização de trabalho para emprego assalariado. Os titulares não podem aceitar um emprego assalariado comum na Grécia. Podem, no entanto, atuar como diretores, acionistas e representantes legais de uma empresa grega e receber honorários de gerência ou dividendos.
- Não concede residência fiscal automática. Ter a autorização é independente de se tornar residente fiscal grego. A residência fiscal exige 183 ou mais dias de presença física ou o centro de interesses vitais na Grécia.
- Não é cidadania. É uma autorização de residência. A cidadania é um processo separado (Lei 3284/2004, via de 7 anos).
2. Vias Imobiliárias — Escalões de 250 mil / 500 mil / 800 mil Euros por Zona
O imobiliário é, de longe, a via mais utilizada — historicamente cerca de 90% de todos os investimentos do Visto Gold grego. A reforma de 2024 substituiu o anterior limiar fixo de 250 mil euros por um sistema de três escalões, totalmente implementado até 2026.
Regra de Propriedade Única e Áreas Mínimas
A reforma de 2024 acrescentou duas restrições importantes aplicáveis a todos os escalões imobiliários:
- Regra de propriedade única. O investimento deve ser feito num único imóvel. A prática anterior de acumular dois ou três imóveis mais pequenos para atingir o limiar já não é aceite nos escalões de 500 mil e 800 mil euros.
- Área mínima de 120 m² para imóveis residenciais. Destina-se a filtrar microapartamentos e a garantir que o programa apoia um uso residencial genuíno.
- Restrição de arrendamento de curta duração. Os imóveis adquiridos ao abrigo do Visto Gold não podem ser utilizados para arrendamentos de curta duração estilo Airbnb. Apenas arrendamento residencial de longa duração ou ocupação pelo proprietário — fiscalizado através do registo de arrendamento de curta duração da AADE.
| Localização | Limiar | Notas |
|---|---|---|
| Atenas (todos os distritos) | 800.000 € | Inclui Glyfada, Kifisia, Maroussi, etc. |
| Centro de Salónica | 800.000 € | Município de Salónica propriamente dito |
| Mykonos | 800.000 € | Cíclades — forte pressão turística |
| Santorini | 800.000 € | Cíclades — forte pressão turística |
| Grande Ática (fora de Atenas) | 500.000 € | ex.: Lavrio, Markopoulo |
| Creta (Heraklion, Chania) | 500.000 € | Turismo durante todo o ano + polo de relocalização |
| Ilhas com mais de 3.100 residentes | 500.000 € | ex.: Rodes, Corfu, Paros |
| Continente (resto da Grécia) | 500.000 € | Peloponeso, Épiro, Tessália |
| Conversão comercial → residencial | 250.000 € | Em qualquer parte da Grécia |
| Reabilitação de edifício histórico classificado | 250.000 € | Em qualquer parte da Grécia |
O truque dos 250 mil euros continua a funcionar. Os investidores que pretendem entrar no escalão mais baixo estão cada vez mais a comprar espaços comerciais (escritórios, unidades de retalho) e a convertê-los em uso residencial, ou a reabilitar edifícios históricos neoclássicos classificados em Atenas, Pireu, Patras e Salónica. O custo total (compra + reabilitação/conversão) deve atingir os 250.000 euros — mas os ativos nesta categoria são normalmente avaliados bem abaixo do limiar residencial de 500 mil/800 mil euros. A Zunapro pode associar o negócio a um arquiteto licenciado, engenheiro civil e notário em 14 dias. Veja a nossa via de imobiliário e configuração na Grécia →
3. A Reforma de 2024 — Por Que Atenas Agora Custa 800 mil Euros
Entre 2014 e 2023, a Grécia manteve um limiar imobiliário fixo de 250.000 euros — o mais baixo da UE. O resultado: cerca de 90% das autorizações foram atribuídas a compras de imóveis concentradas no centro de Atenas, sobretudo no corredor de compradores greco-asiáticos focado em bairros como Kallithea, Neos Kosmos e Agios Dimitrios. Em 2023, isto já tinha provocado uma inflação notável das rendas em Atenas (renda média +35% em 4 anos) e pressão política para arrefecer o mercado.
A reforma de 2024, em pleno vigor em 2026, reestruturou o programa com cinco objetivos:
- Reduzir a pressão sobre o mercado imobiliário de Atenas, elevando o limiar para 800 mil euros na capital e direcionando a procura para as regiões.
- Desviar investimento para regiões com desempenho inferior, através de um escalão intermédio de 500 mil euros que abrange o continente e a maioria das ilhas.
- Preservar o património, mantendo um limiar de 250 mil euros para a reabilitação de edifícios classificados.
- Bloquear distorções causadas pelo Airbnb, proibindo arrendamentos de curta duração em imóveis do Visto Gold.
- Aumentar a qualidade do investimento, com regras de propriedade única e área mínima de 120 m².
Disposições Transitórias para Contratos Anteriores à Reforma
Os investidores que tenham pago um sinal por um imóvel antes da data de entrada em vigor da reforma tiveram um período de transição para concluir a compra ao abrigo das antigas regras de 250 mil euros — a maioria destes casos teve de ser encerrada até 31 de agosto de 2024, com a escritura assinada até 31 de dezembro de 2024. A partir de 2026, essas janelas já se encerraram; todos os novos pedidos ficam sujeitos ao sistema escalonado.
4. Via de Investimento Empresarial — 500.000 Euros numa Empresa Grega
Para empresários e investidores operacionais, a via de injeção de capital / investimento empresarial continua a ser a mais flexível — e a mais alinhada com a via de constituição de empresas da Zunapro. Ao abrigo do artigo 16.º da Lei 4251/2014, um cidadão de país terceiro pode obter um Visto Gold grego ao:
- Investir 500.000 euros ou mais numa empresa grega existente ou recém-constituída (injeção de capital, subscrição de ações ou aumento de capital).
- Adquirir ações no valor de 500.000+ euros numa empresa grega.
- Constituir uma empresa grega que crie 10 ou mais postos de trabalho permanentes para cidadãos gregos ou da UE (neste cenário, o limite de 500 mil euros é substituído por uma avaliação de "investimento estratégico").
A IKE (Sociedade de Capital Privado) — o Veículo Predefinido
Para a via empresarial, o veículo societário ideal é a IKE — Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (Sociedade de Capital Privado), introduzida pela Lei 4072/2012. Principais características:
- Capital mínimo: 1 euro. Apenas o limiar de 500 mil euros do Visto Gold é relevante — pode ser integrado como prémio de emissão ou empréstimo de sócio convertido em capital próprio.
- Permite sócio único. O investidor de país terceiro pode deter 100%.
- Responsabilidade limitada — análoga a uma GmbH alemã ou a uma Ltd britânica.
- Imposto sobre as sociedades: 22% fixo (taxa de 2026, art. 58.º da Lei 4172/2013).
- Imposto sobre dividendos: 5% de retenção na fonte (art. 64.º da Lei 4172/2013) — um dos mais baixos da UE.
- Constituição em 1 a 3 dias úteis através do balcão único GEMI.
A AE (Sociedade Anónima) — Operações de Maior Dimensão
Para investidores que planeiam estruturas com múltiplos acionistas, rondas de capital ou uma futura entrada na Bolsa de Atenas, a AE (Ανώνυμη Εταιρεία) continua a ser a forma adequada: capital mínimo de 25.000 euros, conselho de administração obrigatório, contas auditadas acima de certos limiares, mas com o mesmo imposto sobre as sociedades de 22% e retenção na fonte de dividendos de 5%.
Constitua uma IKE em paralelo com o seu Visto Gold
A Zunapro trata de toda a constituição de empresas gregas — IKE ou AE — em conjunto com o registo AFM, a ativação do myTAXISnet da AADE, e o pedido do Visto Gold. Um único processo, um único painel, 5 a 7 dias úteis.
5. Via das Obrigações do Estado — 400.000 Euros, o Limiar Líquido Mais Baixo
Os investidores que preferem um instrumento líquido e passivo em vez de imóveis ou empresas em atividade podem qualificar-se através de obrigações do Estado grego. Ao abrigo da Lei 4251/2014, com as alterações introduzidas, os limiares elegíveis são:
| Instrumento | Mínimo | Período de Retenção | Notas |
|---|---|---|---|
| Obrigações do Estado grego (cotadas na HDAT) | 400.000 € | 3 anos | Detidas junto de uma instituição de crédito grega |
| Ações em empresas gregas cotadas (ATHEX) | 800.000 € | 3 anos | Participações em empresas cotadas na Bolsa de Atenas |
| Unidades de fundos de investimento (UCITS gregos) | 350.000 € | 3 anos | Fundo com AUM mínimo de 1 M€ |
| Unidades de Fundo de Investimento Alternativo (FIA) | 350.000 € | 3 anos | FIA domiciliado na Grécia |
| Obrigações empresariais (cotadas na Grécia) | 800.000 € | 3 anos | Cotadas na ATHEX ou na HDAT |
| Depósito a prazo (banco grego) | 500.000 € | Mínimo 12 meses | Renovável; numa única instituição de crédito grega |
Por Que a Via das Obrigações É Pouco Utilizada — e Por Que Isso Está a Mudar
Historicamente, mais de 90% dos requerentes escolheram o imobiliário, deixando as vias de obrigações/financeiras drasticamente subutilizadas. Três fatores estão a alterar este cálculo em 2026:
- Os limiares imobiliários subiram. Os 400 mil euros em obrigações líquidas são agora significativamente mais baratos do que os 500 mil–800 mil euros em imóveis.
- As taxas gregas a 10 anos normalizaram. Após a recuperação do rating de crédito para grau de investimento (2023), as obrigações do Estado grego oferecem rendimentos de aproximadamente 3,5–4% com um risco controlável.
- Sem incómodos de manutenção. Sem gestão de arrendamento, sem imposto sobre o imóvel (ENFIA), sem preocupações com a proibição do Airbnb.
6. Inclusão Familiar — Cônjuge, Filhos e Pais num Único Pedido
Uma das características mais generosas do Visto Gold grego é o seu amplo âmbito de inclusão familiar, novamente sem investimento adicional. Ao abrigo do artigo 20.º da Lei 4251/2014, os seguintes membros da família são incluídos no mesmo investimento:
- Cônjuge — incluindo parceiros registados ao abrigo da Lei de Parceria Civil (Lei 4356/2015), que reconhece parcerias de pessoas do mesmo sexo desde 2015.
- Filhos solteiros com menos de 21 anos — naturais, adotados ou enteados.
- Pais dependentes tanto do investidor COMO do cônjuge — dependência financeira demonstrada por declaração juramentada e extratos bancários.
O Que Acontece Quando os Filhos Completam 21 Anos?
Os filhos que completam 21 anos enquanto o progenitor detém o Visto Gold não perdem o direito de residência. Convertem-se automaticamente numa autorização de residência independente de 3 anos, renovável por novos períodos de 3 anos. Crucialmente, os anos ao abrigo da autorização do progenitor contam para o relógio de 7 anos para a cidadania — tornando o Visto Gold grego uma das ferramentas geracionais mais poderosas da UE.
Documentos para a Inclusão Familiar
- Certidão de casamento (apostilada nos termos da Convenção da Haia de 1961, traduzida para grego).
- Certidões de nascimento de cada filho (apostiladas, traduzidas).
- Comprovativo de dependência dos pais — extratos bancários que demonstrem transferências regulares, declaração juramentada de dependência financeira.
- Certificado de registo criminal para cada membro da família com 18 ou mais anos.
- Seguro de saúde privado que cubra cada membro da família na Grécia.
- Dados biométricos submetidos no Serviço de Migração para cada membro.
7. Via para a Cidadania da UE — 7 Anos até um Passaporte Grego
O Visto Gold grego é uma autorização de residência. A cidadania — e, portanto, a cidadania da UE — é um processo separado, regulado pela Lei 3284/2004 (Código de Cidadania Grego). O relógio de naturalização para investidores estrangeiros:
- 7 anos de residência legal contínua na Grécia (artigo 5.º, Lei 3284/2004). O relógio começa a contar no dia em que a primeira autorização de residência é emitida — o recibo azul conta.
- Proficiência na língua grega ao nível B1 — testada através do "Certificado de Língua Grega" oficial, administrado pelo Centro da Língua Grega (Universidade Aristóteles) ou pelos Exames Pan-Helénicos.
- Conhecimento da história, cultura, geografia e instituições políticas gregas — exame escrito e oral, ou entrevista perante a Comissão de Naturalização.
- Prova de integração — declarações fiscais (formulários E1 via AADE), contribuições para a segurança social, matrícula escolar dos filhos, participação comunitária.
- Registo criminal limpo — tanto na Grécia como no país de origem.
A Questão da "Residência Real"
Embora o próprio Visto Gold não exija quaisquer dias de estadia, o pedido de cidadania exige residência efetiva. A Comissão de Naturalização irá analisar: faturas de serviços públicos, arrendamento/propriedade de uma habitação real, registos escolares dos filhos, progressão na língua grega, consultas médicas na Grécia. Os investidores que pretendam utilizar a via de 7 anos para um passaporte grego devem planear passar pelo menos 183 dias por ano na Grécia a partir do ano 3.
O Que a Cidadania Grega Desbloqueia
- Cidadania plena da UE — direito de viver, trabalhar e estudar em qualquer um dos 27 Estados-Membros da UE sem autorizações.
- Passaporte grego — acesso sem visto ou com visto à chegada a mais de 188 países (índice Henley 2026), incluindo os EUA via ESTA, Japão, Singapura, o Reino Unido e o resto do espaço Schengen.
- Dupla cidadania permitida — a Grécia permite dupla nacionalidade; não é necessário renunciar à cidadania original (a menos que o país de origem o exija).
- Transmissível aos descendentes — a cidadania grega transmite-se por descendência (jus sanguinis) ao abrigo da Lei 3284/2004.
8. Fiscalidade: O Regime de Taxa Fixa de 7% para Reformados Estrangeiros
Introduzido em 2020 e codificado como artigo 5.º-B da Lei 4172/2013 (Código do Imposto sobre o Rendimento grego), o regime de taxa fixa de 7% para pensões é uma das ferramentas de relocalização de reformados mais atrativas da UE — e um complemento perfeito para o Visto Gold.
Como Funciona
- Elegibilidade: cidadãos estrangeiros (incluindo gregos que regressam) que transfiram a sua residência fiscal para a Grécia, na condição de não terem sido residentes fiscais gregos em 5 dos últimos 6 anos, E o seu país de origem ter um acordo fiscal ou de cooperação administrativa com a Grécia. Em 2026, isto abrange todos os países da UE/EEE, Reino Unido, EUA, Canadá, Austrália, os Estados do Golfo, a China e a maior parte da América Latina.
- Taxa de imposto: taxa fixa de 7% sobre TODOS os rendimentos de origem estrangeira — pensões, dividendos, rendimentos prediais, mais-valias, royalties, juros — sem diferenciação adicional.
- Duração: 15 anos fiscais consecutivos.
- Sem truques de base de remessa: os 7% aplicam-se aos rendimentos estrangeiros mundiais, quer sejam ou não transferidos para a Grécia. A simplicidade é o ponto central.
- Declaração: declaração anual através do myTAXISnet da AADE, utilizando o formulário E1 padrão mais o anexo especial para contribuintes ao abrigo do art. 5.º-B.
Exemplo Prático
Um reformado alemão com uma pensão estatal alemã de 60.000 euros/ano + 25.000 euros/ano em dividendos de uma carteira alemã, transfere a residência fiscal para Creta. Segundo as taxas gregas normais, o imposto total rondaria os 23.000 euros/ano. Ao abrigo do art. 5.º-B: 85.000 € × 7% = 5.950 €/ano. Poupança: ~17.000 euros por ano × 15 anos = mais de 255.000 euros ao longo da vigência do regime — excedendo largamente o custo do imóvel de 500 mil euros em Creta.
9. Incentivos Fiscais ao Abrigo da Lei 4172/2013 — Alternativas dos Artigos 5.º-A e 5.º-C
Além do regime de pensões de 7%, o Código do Imposto sobre o Rendimento grego oferece dois outros regimes fiscais especiais — ambos conceptualmente acumuláveis com o Visto Gold, e ambos altamente competitivos em 2026.
Artigo 5.º-A — O Regime de Não Domiciliado de Taxa Fixa de 100.000 Euros
Destinado a indivíduos de elevado património líquido, o artigo 5.º-A da Lei 4172/2013 introduziu (2019) um regime de não domiciliado ao estilo britânico:
- Pague 100.000 euros fixos por ano e TODOS os seus rendimentos de origem estrangeira ficam totalmente cobertos — sem imposto grego sobre dividendos estrangeiros, mais-valias, juros, royalties, rendimentos empresariais.
- Mais 20.000 euros por cada membro da família incluído (cônjuge, filhos).
- Duração: 15 anos fiscais consecutivos.
- Elegibilidade: não ter sido residente fiscal grego em 7 dos últimos 8 anos, E ter um investimento elegível na Grécia de 500.000 euros no prazo de 3 anos (imobiliário, empresarial, valores mobiliários — o investimento do Visto Gold conta).
- Os rendimentos de origem grega continuam tributados segundo as regras normais (por exemplo, rendimentos prediais do seu imóvel grego).
Esta é a opção natural para investidores de elevadíssimo património com rendimentos estrangeiros anuais superiores a 1 milhão de euros — a taxa fixa de 100 mil euros é dramaticamente mais barata do que as taxas progressivas sobre múltiplos milhões.
Artigo 5.º-C — A Isenção de 50% para Repatriação / Nómadas Digitais
Introduzido em 2020 e aperfeiçoado desde então, o artigo 5.º-C destina-se a profissionais em atividade e nómadas digitais que se mudam para a Grécia:
- Isenção de 50% do imposto sobre o rendimento proveniente de emprego OU trabalho por conta própria de origem grega, durante 7 anos fiscais consecutivos.
- A isenção de 50% estende-se também à contribuição especial de solidariedade.
- Elegibilidade: não ter sido residente fiscal grego em 5 dos últimos 6 anos; comprometer-se a permanecer na Grécia durante pelo menos 2 anos; iniciar novo emprego ou trabalho por conta própria na Grécia.
- Declaração: através da AADE, no ano civil da relocalização.
Ideal para engenheiros em regime remoto, consultores, profissionais de marketing e fundadores de startups que possam realocar a sua atividade profissional para a Grécia, mantendo clientes internacionais.
| Regime | Melhor Para | Destaque | Duração | Investimento na Grécia Exigido? |
|---|---|---|---|---|
| Art. 5.º-A (não domiciliado de taxa fixa) | HNWI com rendimentos estrangeiros | 100 mil € fixos/ano, rendimentos mundiais | 15 anos | 500 mil € (o Visto Gold conta) |
| Art. 5.º-B (taxa fixa para pensões) | Reformados estrangeiros | 7% sobre todos os rendimentos estrangeiros | 15 anos | Não |
| Art. 5.º-C (isenção de repatriação) | Profissionais em atividade / nómadas digitais | Isenção de 50% do imposto sobre o rendimento | 7 anos | Não (mas emprego / trabalho por conta própria exigido) |
10. NHR Grécia vs. NHR Portugal — Lado a Lado em 2026
A maior mudança no mapa europeu de relocalização entre 2023 e 2026 foi a abolição por Portugal do regime original de NHR em janeiro de 2024. Portugal substituiu-o por um regime sucessor muito mais restrito — o IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) — limitado a investigadores científicos, docentes universitários e "profissões altamente qualificadas" em empresas elegíveis. A maioria dos futuros HNWI e reformados que historicamente se dirigiriam para Lisboa chegam agora à Grécia.
| Característica | Grécia (2026) | Portugal (2026) |
|---|---|---|
| Taxa fixa para pensões | 7% × 15 anos (art. 5.º-B) | Sem equivalente (antigo imposto de pensões NHR de 10% abolido em jan. 2024) |
| Taxa fixa de não domiciliado | 100 mil € × 15 anos (art. 5.º-A) | Não disponível |
| Isenção para profissionais | 50% × 7 anos (art. 5.º-C) | IFICI: taxa de 20% × 10 anos, mas apenas para funções científicas/de investigação/técnicas elegíveis |
| Imobiliário do Visto Gold | Escalões de 250 mil–800 mil €, ativos | Via imobiliária ABOLIDA em out. 2023 |
| Visto Gold via fundos | 350 mil € FIA, 400 mil € obrigações | 500 mil € fundos elegíveis (única via restante) |
| Prazo de cidadania | 7 anos | 5 anos (ainda mais rápido) |
| Requisito de língua | Grego B1 | Português A2 |
| Estadia mínima (titulares GV) | 0 dias | 7 dias/ano (média) |
| Acesso Schengen | Sim — 90/180 | Sim — 90/180 |
Então Quem Vence em 2026?
- Se é um reformado estrangeiro com pensão e rendimentos de investimento: a Grécia vence claramente. O regime do art. 5.º-B de 7% não tem equivalente português.
- Se é um HNWI com grande rendimento passivo estrangeiro: a Grécia vence. A taxa fixa de 100 mil euros do art. 5.º-A + o Visto Gold de 500 mil euros qualificam-no para residência e eficiência fiscal numa só operação.
- Se é investigador científico ou tem uma função técnica específica numa empresa portuguesa elegível para o IFICI: Portugal ainda é ligeiramente mais barato (matemática de 20% vs. isenção de 50%). Nicho.
- Se quer a cidadania mais rápida: Portugal com 5 anos ainda vence a Grécia com 7. Mas a Grécia está a reduzir a diferença ao simplificar a avaliação de língua/integração.
Visto Gold Grego + IKE + registo na AADE — um único processo
Desde o registo AFM, abertura de conta bancária grega, escritura notarial do imóvel, até ao pedido do Visto Gold e adesão aos art. 5.º-A/5.º-B/5.º-C junto da AADE — a Zunapro orquestra toda a configuração na Grécia para empresários, investidores e reformados. Um único painel, um único cronograma, taxas transparentes.
Comece a sua configuração na Grécia →Referência do Enquadramento Legal — Citações que Verá nos Processos
Para investidores e consultores que pretendam conhecer as bases legais exatas, a tabela abaixo associa cada afirmação deste guia à legislação grega subjacente. Todas as citações estão atualizadas até junho de 2026; quaisquer alterações futuras serão refletidas nas atualizações do painel Zunapro.
| Tópico | Lei / Artigo | Autoridade |
|---|---|---|
| Enquadramento base do Visto Gold | Lei 4251/2014 (Código de Imigração Grego), art. 16–20 | Ministério da Migração e Asilo |
| Escalões imobiliários (reforma 2024) | Alterações à Lei 4251/2014 + Código de Migração Grego | Administração Descentralizada |
| Investimento empresarial / estratégico | Lei 4251/2014 art. 16; Lei 4146/2013 | Ministério do Desenvolvimento |
| Âmbito de inclusão familiar | Lei 4251/2014 art. 20 | Ministério da Migração |
| Cidadania por naturalização | Lei 3284/2004 art. 5.º | Ministério da Administração Interna |
| Taxa fixa de 7% para pensões | Lei 4172/2013 art. 5.º-B (aditado em 2020) | AADE |
| Não domiciliado de taxa fixa 100 mil € | Lei 4172/2013 art. 5.º-A (aditado em 2019) | AADE |
| Isenção de repatriação de 50% | Lei 4172/2013 art. 5.º-C (aditado em 2020) | AADE |
| IRC de 22% / Retenção de dividendos 5% | Lei 4172/2013 art. 58.º e 64.º | AADE |
| IKE (Sociedade de Capital Privado) | Lei 4072/2012 | GEMI / Ministério do Desenvolvimento |
| Parceria civil (incl. mesmo sexo) | Lei 4356/2015 | Ministério da Justiça |
Como a Zunapro Orquestra a Sua Configuração na Grécia
A Zunapro é a camada operacional sobre a burocracia grega. Não substituímos um notário, um advogado ou um contabilista — coordenamo-los, expomos o seu progresso num único painel e eliminamos a fricção de fuso horário, idioma e recolha de documentos que transforma uma relocalização de 3 meses numa de 12 meses. Para o Visto Gold + configuração de empresa, eis o que funciona dentro do painel:
Módulo da Via Imobiliária
Pesquisa de imóveis através de agências parceiras em Atenas, Salónica, Creta, Mykonos, Santorini; agendamento de escritura notarial; registo do imposto sobre imóveis (ENFIA); gestão de projetos de conversão/reabilitação para o escalão de 250 mil euros.
Investimento Empresarial + Constituição de IKE
Configuração completa da IKE: reserva de nome, estatutos, registo GEMI, AFM, ativação do myTAXISnet da AADE, encaminhamento da injeção de capital social para o limiar de 500 mil euros do Visto Gold.
Via de Obrigações do Estado / Valores Mobiliários
Compra de obrigações do Estado grego cotadas na HDAT através de uma instituição de crédito grega parceira; confirmação de custódia de 3 anos; dossiê de documentação para o Serviço de Migração. Limiar de 400 mil euros.
Ações ATHEX e Unidades de FIA
Investimentos de 800 mil euros em ações da Bolsa de Atenas e 350 mil euros em unidades de FIA gregos, com monitorização do cumprimento do período de retenção de 3 anos e extratos trimestrais enviados para o dossiê do Visto Gold.
Conta Bancária Grega e AFM
Emissão do AFM (número fiscal grego) através da AADE; abertura remota de conta bancária no Eurobank, Alpha Bank, Piraeus Bank ou Banco Nacional da Grécia; IBAN GR pronto para a escritura do imóvel e declarações fiscais.
Adesão ao Regime Fiscal (Art. 5.º-A / 5.º-B / 5.º-C)
Elaboração e submissão do pedido à AADE para o regime escolhido, verificação de elegibilidade face às regras de residência de 5 em 6 / 7 em 8 anos, e declarações E1 anuais ao abrigo do anexo especial.
Cronograma Passo a Passo — Da Decisão ao Cartão
Um cronograma realista para um Visto Gold grego através da via imobiliária de 800 mil euros em Atenas, combinado com uma IKE para operações empresariais e adesão ao art. 5.º-A para fins fiscais:
- Semana 1–2 — Preparação pré-chegada. Procuração a advogado grego local; certificados de registo criminal apostilados e traduzidos; dossiê de origem de fundos; digitalizações do passaporte.
- Semana 2–3 — AFM (número fiscal grego). Emitido através da AADE, remotamente (por procuração) ou numa visita curta. Necessário para todas as etapas seguintes.
- Semana 3–4 — Conta bancária grega. Eurobank / Alpha / Piraeus / NBG — KYC remoto suportado para a maioria dos requerentes com passaporte da UE ou de país com acordo fiscal.
- Semana 4–10 — Pesquisa e reserva do imóvel. Pré-seleção, due diligence (certificado de planeamento urbanístico, certificado de desempenho energético, ónus), contrato preliminar com sinal de 10%.
- Semana 10–14 — Escritura notarial (συμβόλαιο). Escritura notarial final assinada; imposto de transmissão pago (taxa padrão de 3,09%); escritura registada no cadastro.
- Semana 14–16 — Pedido de autorização de residência. Apresentado na Administração Descentralizada com o dossiê completo de documentos; marcação biométrica agendada.
- Semana 16–20 — Emissão do "recibo azul" (βεβαίωση κατάθεσης). Juridicamente equivalente à autorização de residência para todos os efeitos; permite viajar no espaço Schengen.
- Mês 5–8 — Emissão do cartão biométrico. Cartão físico recolhido na Administração Descentralizada.
- Via paralela — Constituição da IKE através do GEMI (5–7 dias úteis), assim que o AFM esteja ativo; pedido do art. 5.º-A submetido à AADE no ano civil da relocalização.
Perguntas Frequentes
Qual é o investimento mínimo para o Visto Gold da Grécia em 2026?
Com a reforma de 2024 já em pleno vigor em 2026, o limiar imobiliário do Visto Gold grego varia entre 250.000 e 800.000 euros, consoante a localização. O limiar mínimo de 250.000 euros mantém-se apenas para a conversão de imóveis comerciais em habitação, ou para a reabilitação de edifícios classificados. Atenas, Salónica, Mykonos e Santorini exigem 800.000 euros para imóveis residenciais. Outras zonas da Ática e regiões de elevada procura exigem 500.000 euros. A via de investimento empresarial é de 500.000 euros e a via das obrigações do Estado é de 400.000 euros.
Posso incluir a minha família no pedido do Visto Gold da Grécia?
Sim. O Visto Gold grego ao abrigo da Lei 4251/2014 abrange o investidor principal, o cônjuge ou parceiro registado, filhos com menos de 21 anos e pais dependentes tanto do investidor como do cônjuge. Os filhos mantêm a residência mesmo depois de completarem 21 anos, passando a uma autorização independente de 3 anos. Não é exigido investimento adicional por membro da família — um único investimento cobre toda a família.
Quanto tempo demora a obter um Visto Gold da Grécia?
O processo completo demora normalmente de 4 a 8 meses, desde a compra do ativo de investimento até à emissão do cartão de residência biométrico. AFM e conta bancária: 1–3 semanas. Investimento e escritura notarial: 4–8 semanas. Pedido de autorização de residência com biometria: 1–2 meses para o recibo azul (juridicamente equivalente à autorização durante o processamento). Emissão final do cartão: 4–6 meses.
O Visto Gold da Grécia exige residência física na Grécia?
Não. O Visto Gold grego não tem qualquer exigência de estadia mínima. Os titulares podem passar zero dias por ano na Grécia e ainda assim manter a autorização de residência, desde que mantenham o investimento elegível. Este é um dos programas mais flexíveis da UE. Contudo, para solicitar a cidadania grega após 7 anos, os candidatos devem demonstrar laços reais com a Grécia — residência física, proficiência linguística, declarações fiscais.
Os titulares do Visto Gold da Grécia podem viajar livremente no Espaço Schengen?
Sim. A autorização de residência grega concede viagens sem visto em todo o Espaço Schengen por até 90 dias em qualquer período de 180 dias — todos os 29 Estados Schengen (27 países da UE + Suíça + Islândia + Noruega + Listenstaine, com a Bulgária e a Roménia já totalmente integradas em 2026). A autorização também dispensa o visto Schengen para a entrada na própria Grécia.
Qual é o regime de taxa fixa de 7% para reformados estrangeiros na Grécia?
Ao abrigo do artigo 5.º-B da Lei 4172/2013 (introduzido em 2020), os reformados estrangeiros que transferem a sua residência fiscal para a Grécia pagam uma taxa fixa de 7% sobre todos os rendimentos de origem estrangeira — pensões, dividendos, rendimentos prediais, mais-valias — durante 15 anos fiscais consecutivos. A elegibilidade exige: o requerente não pode ter sido residente fiscal grego em 5 dos últimos 6 anos, e o país de origem deve ter um acordo fiscal ou de cooperação administrativa com a Grécia. Declarações via myTAXISnet da AADE.
Como é que o Visto Gold da Grécia conduz à cidadania da UE?
A cidadania grega por naturalização exige 7 anos de residência legal (artigo 5.º, Lei 3284/2004), proficiência na língua grega ao nível B1, conhecimento da história e cultura gregas (Exames Pan-Helénicos ou entrevista), e integração comprovada. A cidadania grega concede cidadania plena da UE — trabalhar, estudar e viver em qualquer um dos 27 Estados-Membros da UE sem restrições — e um passaporte grego com acesso sem visto a mais de 188 países.
Qual é a diferença entre o NHR grego e o NHR português?
Portugal aboliu o seu regime original de NHR em janeiro de 2024, substituindo-o pelo muito mais restrito IFICI, exclusivo para trabalhadores altamente qualificados. A Grécia, pelo contrário, mantém e alargou três regimes paralelos até 2026: a taxa fixa de 7% sobre pensões (art. 5.º-B), a taxa fixa anual de 100.000 euros para indivíduos de elevado património líquido (art. 5.º-A) — cobrindo todos os rendimentos estrangeiros com um único pagamento fixo — e a isenção de 50% do imposto sobre o rendimento para profissionais repatriados (art. 5.º-C). A Grécia é agora a jurisdição mais competitiva para novos residentes.
Um investidor do Visto Gold pode gerir uma empresa na Grécia?
Sim, com uma ressalva. O Visto Gold permite atuar como diretor ou acionista de uma empresa grega, mas NÃO permite emprego assalariado comum na Grécia. Para gerir uma empresa, os investidores normalmente constituem uma IKE (Sociedade de Capital Privado — capital mínimo de 1 euro) ou AE, tornam-se representantes legais e recebem honorários de gerência ou dividendos. Ambos são tributáveis na Grécia segundo as regras normais. A Zunapro trata da constituição integral de uma IKE em 5–7 dias úteis.
Que documentos são necessários para o pedido do Visto Gold da Grécia?
Os documentos principais incluem: passaporte válido (validade superior a 6 meses), comprovativo de investimento (escritura notarial de imóvel, contrato de compra de ações ou certificado de obrigações), seguro de saúde privado que cubra a Grécia, certificado de registo criminal do país de residência (apostilado e traduzido), certidões de nascimento e casamento para inclusão familiar (apostiladas), comprovativo de alojamento, dados biométricos submetidos no Serviço de Migração. Todos os documentos estrangeiros devem ser apostilados nos termos da Convenção da Haia de 1961 e traduzidos oficialmente para grego.
Existem taxas anuais ou requisitos de renovação para o Visto Gold da Grécia?
A autorização inicial é válida por 5 anos, renovável indefinidamente por períodos de 5 anos, desde que o investimento elegível seja mantido. Taxas governamentais: 2.000 euros de pedido inicial por investidor principal (150 euros por membro da família), 16 euros pelo cartão biométrico. Os custos de renovação são semelhantes. O investidor deve apresentar uma declaração fiscal grega anual (formulário E1 via AADE) mesmo sendo não residente — esta é a obrigação mais frequentemente esquecida. Não existe requisito de estadia mínima durante a renovação.
Posso vender o imóvel e manter o meu Visto Gold?
Apenas se comprar simultaneamente um ativo elegível de substituição de valor igual ou superior, sem qualquer intervalo na titularidade. O Visto Gold grego é um programa de investimento contínuo — no momento em que o ativo elegível é alienado sem substituição, a autorização de residência é revogada na renovação seguinte. O comprador do imóvel também pode qualificar-se para o seu próprio Visto Gold utilizando o mesmo ativo, o que mantém as propriedades de topo em Atenas altamente líquidas. Coordene sempre a venda e o reinvestimento em paralelo através de um notário grego e um advogado de imigração.
Como é que a Grécia tributa os rendimentos de origem estrangeira dos titulares do Visto Gold?
Crucialmente, o simples facto de possuir um Visto Gold grego NÃO o torna residente fiscal grego. A residência fiscal só é ativada quando passa 183 ou mais dias por ano na Grécia OU tem o seu centro de interesses vitais no país. Como titular não residente do Visto Gold, é tributado na Grécia apenas sobre rendimentos de origem grega (por exemplo, rendimentos prediais do imóvel elegível, tributados progressivamente entre 15%–45%). Para optar por se tornar residente fiscal grego ao abrigo do art. 5.º-A (taxa fixa de 100 mil €), art. 5.º-B (taxa fixa de 7%) ou art. 5.º-C (isenção de 50%), deve apresentar um pedido específico junto da AADE.
A compra de um imóvel através de uma empresa qualifica-se para o Visto Gold?
Sim, com condições. O imóvel elegível pode ser adquirido através de uma pessoa coletiva grega ou da UE em que o investidor detenha 100% das participações (o investidor deve ser o único beneficiário efetivo). O valor total do imóvel deve continuar a cumprir o escalão relevante de 250 mil/500 mil/800 mil euros. Esta via é frequentemente utilizada para proteção de ativos e planeamento sucessório, mas acrescenta encargos de conformidade societária (contas anuais, declarações ao GEMI).
O que é o AFM e por que preciso dele antes de tudo o resto?
O AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) é o Número de Identificação Fiscal grego, emitido pela AADE (Autoridade Independente para as Receitas Públicas). Qualquer pessoa singular ou coletiva que interaja com bancos, imobiliário, serviços públicos, tribunais ou notários gregos precisa de um AFM. É o primeiro passo processual — sem um AFM não é possível abrir uma conta bancária, assinar uma escritura notarial ou apresentar um pedido ao abrigo do art. 5.º-A/5.º-B/5.º-C. A emissão é gratuita; pode ser feita remotamente por procuração.
Pronto para iniciar a sua jornada rumo ao Visto Gold da Grécia?
Desde projetos de conversão de 250 mil euros a moradas de 800 mil euros em Atenas, de carteiras de obrigações de 400 mil euros a injeções de capital IKE de 500 mil euros — a Zunapro escolhe a via certa, prepara o dossiê, conduz o AFM e a AADE em paralelo, e coordena com notários, bancos e a Administração Descentralizada.
Conclusão — Por Que a Grécia Vence em 2026
A combinação de flexibilidade (regra de zero dias, inclusão familiar), limiares competitivos (250 mil euros ainda disponíveis para conversões, 400 mil euros para obrigações), regimes fiscais únicos (art. 5.º-A/5.º-B/5.º-C ainda em vigor e acumuláveis com o investimento do Visto Gold), e uma via clara de 7 anos até à cidadania da UE torna a Grécia a escolha mais racional para a relocalização de investidores-empresários para a União Europeia em 2026 — especialmente agora que Portugal extinguiu o seu regime original de NHR e retirou o imobiliário do seu Visto Gold.
A reforma de 2024 não foi um encerramento do programa grego — foi uma recalibração que orienta os investidores para uma contribuição económica genuína, em vez de especulação. Para investidores sérios, empresários que constituem uma IKE, reformados que combinam imóveis com o art. 5.º-B, e HNWI que combinam o investimento de 500 mil euros do Visto Gold com o art. 5.º-A — o Visto Gold grego em 2026 é estruturalmente mais barato, juridicamente mais claro e operacionalmente mais flexível do que qualquer alternativa na UE.
A Zunapro é o único painel onde a pesquisa de imóveis, a constituição da IKE, as declarações AFM e AADE, a conta bancária, a escritura notarial, o pedido de autorização de residência e a adesão aos art. 5.º-A/5.º-B/5.º-C convivem todos juntos. Comece com o diagnóstico da via — diremos, em 24 horas, qual o limiar e o regime fiscal que maximizam o valor da sua relocalização.
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