Grecka Złota Wiza 2026 w skrócie — szybkie podsumowanie
Grecka Złota Wiza, regulowana przez ustawę 4251/2014 (grecki kodeks imigracyjny) oraz skonsolidowany grecki kodeks migracyjny, to 5-letnie odnawialne zezwolenie na pobyt w UE dostępne dla obywateli spoza UE, którzy dokonają kwalifikującej się inwestycji. Reforma z 2024 roku wprowadziła stopniowane progi nieruchomości — 250 tys. / 500 tys. / 800 tys. euro w zależności od lokalizacji i typu aktywa — obok długo obowiązujących ścieżek: inwestycji biznesowej za 500 tys. euro, greckich obligacji skarbowych za 400 tys. euro oraz udziałów w greckich spółkach. Zezwolenie obejmuje inwestora, małżonka, dzieci poniżej 21 roku życia oraz rodziców pozostających na utrzymaniu po obu stronach. Zero wymogu minimalnego pobytu, pełny dostęp do strefy Schengen, a po 7 latach pobytu (ustawa 3284/2004) posiadacze mogą ubiegać się o greckie — a tym samym unijne — obywatelstwo. Dodatkowo: zryczałtowany podatek emerytalny 7% (art. 5B, ustawa 4172/2013), ryczałt non-dom 100 tys. euro (art. 5A) oraz 50-procentowe zwolnienie dla powracających profesjonalistów (art. 5C). Odkąd Portugalia zniosła swój pierwotny reżim NHR w 2024 roku, Grecja jest obecnie najbardziej konkurencyjną jurysdykcją UE dla relokacji inwestorów-przedsiębiorców.
1. Przegląd greckiej Złotej Wizy — co otrzymujesz za 250 tys.–800 tys. euro
Grecka Złota Wiza to zezwolenie na pobyt uzyskiwane w drodze inwestycji — nie obywatelstwo. Utworzony w 2013 roku na mocy ustawy 4146/2013, skonsolidowany i znacznie rozszerzony przez ustawę 4251/2014 (grecki kodeks imigracyjny) oraz reformę z 2024 roku, jest to jeden z najczęściej wykorzystywanych programów rezydencji przez inwestycję w UE pod względem wolumenu transakcji. Na 2026 rok przyjęto ponad 12 000 głównych wnioskodawców i 28 000+ członków rodzin, przy skumulowanej inwestycji przekraczającej 3,2 miliarda euro.
Kluczowe cechy wyróżniające Grecję na tle Portugalii, Hiszpanii, Malty i Włoch:
- Zero wymogu minimalnego pobytu. Posiadacze mogą spędzić zero dni w roku w Grecji i nadal odnawiać zezwolenie. Porównaj to ze starą portugalską wizą D7 (średnio 6 miesięcy) czy hiszpańskim NLV (183 dni).
- Włączenie rodziny jest bezpłatne. Jedna inwestycja obejmuje głównego inwestora, małżonka/partnera, dzieci poniżej 21 roku życia oraz rodziców pozostających na utrzymaniu po obu stronach — bez dodatkowego kapitału.
- Pełny dostęp do strefy Schengen. 90 dni w dowolnym okresie 180 dni w 29 krajach, w tym Bułgarii i Rumunii (w pełni zintegrowanych od 2024-2026).
- Zezwolenia 5-letnie, nieograniczenie odnawialne. Pod warunkiem zachowania kwalifikującego się aktywa.
- Ścieżka do obywatelstwa UE w 7 lat na mocy ustawy 3284/2004 — wraz z językiem greckim na poziomie B1 i dowodem integracji.
- Łączone reżimy podatkowe. Art. 5A (ryczałt non-dom 100 tys. euro), art. 5B (zryczałtowany podatek emerytalny 7%), art. 5C (50-procentowe zwolnienie dla powracających profesjonalistów).
Czego zezwolenie NIE daje
Trzy powszechne błędne przekonania, które warto wyjaśnić od razu:
- To nie jest zezwolenie na pracę na etacie. Posiadacze nie mogą podjąć zwykłego zatrudnienia na etacie w Grecji. Mogą jednak pełnić funkcję dyrektora, udziałowca i przedstawiciela prawnego greckiej spółki oraz pobierać wynagrodzenie dyrektorskie lub dywidendy.
- Nie daje automatycznej rezydencji podatkowej. Posiadanie zezwolenia jest niezależne od stania się rezydentem podatkowym Grecji. Rezydencja podatkowa wymaga 183 dni lub więcej fizycznej obecności lub ośrodka interesów życiowych w Grecji.
- To nie jest obywatelstwo. To zezwolenie na pobyt. Obywatelstwo to osobny proces (ustawa 3284/2004, 7-letnia ścieżka).
2. Ścieżki nieruchomościowe — progi 250 tys. / 500 tys. / 800 tys. euro w zależności od obszaru
Nieruchomości to zdecydowanie najczęściej wykorzystywana ścieżka — historycznie około 90% wszystkich greckich inwestycji w ramach Złotej Wizy. Reforma z 2024 roku zastąpiła poprzedni płaski próg 250 tys. euro systemem trzech poziomów, w pełni wdrożonym do 2026 roku.
Zasada jednej nieruchomości i minimalne powierzchnie
Reforma z 2024 roku dodała dwa istotne ograniczenia obowiązujące na wszystkich poziomach nieruchomości:
- Zasada jednej nieruchomości. Inwestycja musi zostać dokonana w jedną nieruchomość. Wcześniejsza praktyka łączenia dwóch lub trzech mniejszych nieruchomości w celu osiągnięcia progu nie jest już akceptowana na poziomach 500 tys. i 800 tys. euro.
- Minimalna powierzchnia 120 m² dla nieruchomości mieszkalnej. Ma na celu wyeliminowanie mikroapartamentów i zapewnienie, że program wspiera rzeczywiste użytkowanie mieszkalne.
- Ograniczenie wynajmu krótkoterminowego. Nieruchomości nabyte w ramach Złotej Wizy nie mogą być wykorzystywane do wynajmu krótkoterminowego w stylu Airbnb. Dozwolony jest wyłącznie długoterminowy wynajem mieszkalny lub użytkowanie własne — egzekwowane za pośrednictwem rejestru wynajmu krótkoterminowego AADE.
| Lokalizacja | Próg | Uwagi |
|---|---|---|
| Ateny (wszystkie dzielnice) | 800 000 € | Obejmuje Glyfadę, Kifisię, Maroussi itd. |
| Centrum Salonik | 800 000 € | Właściwa gmina Saloniki |
| Mykonos | 800 000 € | Cyklady — wysoka presja turystyczna |
| Santorini | 800 000 € | Cyklady — wysoka presja turystyczna |
| Większa Attyka (poza Atenami) | 500 000 € | np. Lavrio, Markopoulo |
| Kreta (Heraklion, Chania) | 500 000 € | Całoroczna turystyka i centrum relokacji |
| Wyspy >3 100 mieszkańców | 500 000 € | np. Rodos, Korfu, Paros |
| Kontynent (reszta Grecji) | 500 000 € | Peloponez, Epir, Tesalia |
| Przekształcenie komercyjne → mieszkalne | 250 000 € | Wszędzie w Grecji |
| Renowacja zabytkowego budynku historycznego | 250 000 € | Wszędzie w Grecji |
Trik z 250 tys. euro nadal działa. Inwestorzy, którzy chcą wejść na najniższym poziomie, coraz częściej kupują powierzchnie komercyjne (biura, lokale handlowe) i przekształcają je na cele mieszkalne lub odnawiają zabytkowe historyczne budynki neoklasyczne w Atenach, Pireusie, Patras i Salonikach. Całkowity koszt (zakup + renowacja/przekształcenie) musi osiągnąć 250 000 euro — jednak aktywa w tej kategorii są zazwyczaj wycenione znacznie poniżej progu mieszkalnego 500 tys./800 tys. euro. Zunapro może dobrać do transakcji licencjonowanego architekta, inżyniera budowlanego i notariusza w ciągu 14 dni. Zobacz naszą ścieżkę greckich nieruchomości i formalności →
3. Reforma z 2024 roku — dlaczego Ateny kosztują teraz 800 tys. euro
Między 2014 a 2023 rokiem Grecja stosowała płaski próg nieruchomości w wysokości 250 000 euro — najniższy w UE. Rezultat: około 90% zezwoleń trafiało do zakupów nieruchomości skoncentrowanych w centrum Aten, szczególnie w korytarzu grecko-azjatyckich nabywców skupionym wokół dzielnic takich jak Kallithea, Neos Kosmos i Agios Dimitrios. Do 2023 roku wywołało to zauważalną inflację czynszów w Atenach (średni czynsz +35% w ciągu 4 lat) oraz presję polityczną na schłodzenie rynku.
Reforma z 2024 roku, w pełni obowiązująca w 2026 roku, przekształciła program z pięcioma celami:
- Zmniejszenie presji na rynek mieszkaniowy Aten poprzez podniesienie progu do 800 tys. euro w stolicy i przekierowanie popytu do regionów.
- Skierowanie inwestycji do regionów słabiej rozwijających się poprzez poziom pośredni 500 tys. euro obejmujący kontynent i większość wysp.
- Zachowanie dziedzictwa poprzez utrzymanie progu 250 tys. euro na renowację zabytkowych budynków.
- Blokowanie zakłóceń wywołanych przez Airbnb poprzez zakaz wynajmu krótkoterminowego nieruchomości w ramach Złotej Wizy.
- Podniesienie jakości inwestycji poprzez zasadę jednej nieruchomości i minimum 120 m².
Przepisy przejściowe dla umów sprzed reformy
Inwestorom, którzy wpłacili zadatek na nieruchomość przed datą wejścia w życie reformy, przyznano okres przejściowy na sfinalizowanie zakupu na starych zasadach 250 tys. euro — większość z nich musiała zostać zamknięta do 31 sierpnia 2024 roku, z podpisanym aktem do 31 grudnia 2024 roku. Od 2026 roku te okna czasowe są już zamknięte; wszystkie nowe wnioski podlegają systemowi poziomów.
4. Ścieżka inwestycji biznesowej — 500 000 euro w greckiej spółce
Dla przedsiębiorców i inwestorów operacyjnych ścieżka wkładu kapitałowego / inwestycji biznesowej pozostaje najbardziej elastyczna — i najbardziej zgodna ze ścieżką zakładania spółek Zunapro. Na mocy artykułu 16 ustawy 4251/2014 obywatel spoza UE może uzyskać grecką Złotą Wizę poprzez:
- Zainwestowanie 500 000 euro lub więcej w istniejącą lub nowo założoną grecką spółkę (wkład kapitałowy, subskrypcja udziałów lub podwyższenie kapitału).
- Nabycie udziałów o wartości 500 000+ euro w greckiej spółce.
- Założenie greckiej spółki tworzącej 10 lub więcej stałych miejsc pracy dla obywateli Grecji lub UE (w tym scenariuszu limit 500 tys. euro zostaje złagodzony do oceny „inwestycji strategicznej”).
IKE (prywatna spółka kapitałowa) — domyślne narzędzie
Dla ścieżki biznesowej optymalnym instrumentem korporacyjnym jest IKE — Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (prywatna spółka kapitałowa), wprowadzona przez ustawę 4072/2012. Kluczowe cechy:
- Minimalny kapitał: 1 euro. Liczy się tylko próg 500 tys. euro Złotej Wizy — może być wniesiony jako agio lub pożyczka wspólnika przekształcona w kapitał własny.
- Dopuszczalny jeden wspólnik. Inwestor spoza UE może posiadać 100% udziałów.
- Ograniczona odpowiedzialność — analogicznie do niemieckiego GmbH czy brytyjskiego Ltd.
- Podatek dochodowy od osób prawnych: 22% stawka stała (stawka 2026, art. 58 ustawy 4172/2013).
- Podatek od dywidend: 5% u źródła (art. 64 ustawy 4172/2013) — jeden z najniższych w UE.
- Rejestracja w 1–3 dni robocze za pośrednictwem systemu jednego okienka GEMI.
AE (spółka akcyjna) — większa działalność
Dla inwestorów planujących struktury z wieloma udziałowcami, pozyskiwanie kapitału lub przyszłe notowanie na Giełdzie Papierów Wartościowych w Atenach, odpowiednią formą pozostaje AE (Ανώνυμη Εταιρεία): minimalny kapitał 25 000 euro, obowiązkowa rada dyrektorów, audytowane sprawozdania finansowe powyżej progów, ale ten sam 22-procentowy podatek dochodowy od osób prawnych i 5-procentowy podatek u źródła od dywidend.
Załóż spółkę IKE razem ze swoją Złotą Wizą
Zunapro zajmuje się kompleksowym zakładaniem greckiej spółki — IKE lub AE — w połączeniu z rejestracją AFM, aktywacją AADE myTAXISnet oraz wnioskiem o Złotą Wizę. Jeden proces, jeden panel, 5–7 dni roboczych.
5. Ścieżka obligacji skarbowych — 400 000 euro, najniższy próg płynny
Inwestorzy preferujący płynny, pasywny instrument zamiast nieruchomości lub działalności operacyjnej mogą kwalifikować się poprzez greckie obligacje skarbowe. Na mocy zmienionej ustawy 4251/2014 progi kwalifikacyjne to:
| Instrument | Minimum | Okres utrzymania | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Greckie obligacje skarbowe (notowane na HDAT) | 400 000 € | 3 lata | Przechowywane w greckiej instytucji kredytowej |
| Udziały w greckich spółkach giełdowych (ATHEX) | 800 000 € | 3 lata | Kapitał w spółkach notowanych na Giełdzie Ateńskiej |
| Jednostki funduszy inwestycyjnych (greckie UCITS) | 350 000 € | 3 lata | Fundusz o min. 1 mln € aktywów pod zarządzaniem |
| Jednostki alternatywnego funduszu inwestycyjnego (AIF) | 350 000 € | 3 lata | AIF z siedzibą w Grecji |
| Obligacje korporacyjne (notowane w Grecji) | 800 000 € | 3 lata | Notowane na ATHEX lub HDAT |
| Lokata terminowa (grecki bank) | 500 000 € | Minimum 12 miesięcy | Odnawialna; w jednej greckiej instytucji kredytowej |
Dlaczego ścieżka obligacji jest niedostatecznie wykorzystywana — i dlaczego to się zmienia
Historycznie ponad 90% wnioskodawców wybierało nieruchomości, przez co ścieżki obligacji/finansowe pozostawały drastycznie niedostatecznie wykorzystywane. Trzy czynniki zmieniają ten rachunek w 2026 roku:
- Progi nieruchomości wzrosły. 400 tys. euro w płynnych obligacjach jest teraz znacznie tańsze niż 500 tys.–800 tys. euro nieruchomości.
- Greckie rentowności 10-letnich obligacji ustabilizowały się. Po odzyskaniu ratingu kredytowego na poziomie inwestycyjnym (2023), greckie obligacje skarbowe oferują rentowności rzędu ~3,5–4% przy możliwym do opanowania ryzyku.
- Brak kłopotów z utrzymaniem. Brak zarządzania najmem, brak podatku od nieruchomości (ENFIA), brak obaw związanych z zakazem Airbnb.
6. Włączenie rodziny — małżonek, dzieci, rodzice w jednym wniosku
Jedną z najbardziej hojnych cech greckiej Złotej Wizy jest jej szeroki zakres włączenia rodziny, ponownie bez dodatkowej inwestycji. Na mocy artykułu 20 ustawy 4251/2014 następujący członkowie rodziny są objęci tą samą inwestycją:
- Małżonek — w tym zarejestrowani partnerzy na mocy ustawy o związkach partnerskich (ustawa 4356/2015), uznającej związki osób tej samej płci od 2015 roku.
- Niezamężne/nieżonate dzieci poniżej 21 roku życia — biologiczne, adoptowane lub pasierbowie.
- Rodzice pozostający na utrzymaniu zarówno inwestora, JAK i małżonka — zależność finansowa wykazana poprzez oświadczenie pod przysięgą oraz wyciągi bankowe.
Co się dzieje, gdy dzieci kończą 21 lat?
Dzieci, które kończą 21 lat, podczas gdy rodzic posiada Złotą Wizę, nie tracą prawa do pobytu. Automatycznie przechodzą na niezależne 3-letnie zezwolenie na pobyt, odnawialne na kolejne 3-letnie okresy. Co istotne, lata na zezwoleniu rodzica liczą się do 7-letniego zegara obywatelstwa — co czyni grecką Złotą Wizę jednym z najpotężniejszych narzędzi międzypokoleniowych w UE.
Dokumenty dotyczące włączenia rodziny
- Akt małżeństwa (apostille zgodnie z konwencją haską z 1961 roku, przetłumaczony na grecki).
- Akty urodzenia każdego dziecka (apostille, przetłumaczone).
- Dowód zależności dla rodziców — wyciągi bankowe pokazujące regularne przelewy, oświadczenie pod przysięgą o zależności finansowej.
- Zaświadczenie o niekaralności dla każdego członka rodziny w wieku 18+ lat.
- Prywatne ubezpieczenie zdrowotne obejmujące każdego członka rodziny w Grecji.
- Dane biometryczne złożone w Urzędzie ds. Migracji dla każdego członka.
7. Ścieżka do obywatelstwa UE — 7 lat do greckiego paszportu
Grecka Złota Wiza to zezwolenie na pobyt. Obywatelstwo — a więc obywatelstwo UE — to osobny proces regulowany przez ustawę 3284/2004 (grecki kodeks obywatelstwa). Zegar naturalizacji dla zagranicznych inwestorów:
- 7 lat nieprzerwanego, legalnego pobytu w Grecji (art. 5, ustawa 3284/2004). Zegar zaczyna biec od dnia wydania pierwszego zezwolenia na pobyt — niebieskie zaświadczenie się liczy.
- Znajomość języka greckiego na poziomie B1 — sprawdzana poprzez oficjalny „Certyfikat Języka Greckiego” wydawany przez Centrum Języka Greckiego (Uniwersytet Arystotelesa) lub egzaminy panhelleńskie.
- Znajomość greckiej historii, kultury, geografii i instytucji politycznych — egzamin pisemny i ustny lub rozmowa przed Komisją ds. Naturalizacji.
- Dowód integracji — rozliczenia podatkowe (formularze E1 za pośrednictwem AADE), składki na ubezpieczenie społeczne, zapisy dzieci do szkoły, uczestnictwo w życiu społeczności.
- Czysta karta karna — zarówno w Grecji, jak i w kraju pochodzenia.
Kwestia „rzeczywistego pobytu"
Podczas gdy sama Złota Wiza nie wymaga żadnych dni pobytu, wniosek o obywatelstwo wymaga rzeczywistego pobytu. Komisja ds. Naturalizacji będzie badać: rachunki za media, wynajem/własność prawdziwego domu, dokumentację szkolną dzieci, postępy w nauce języka greckiego, wizyty u lekarza w Grecji. Inwestorzy zamierzający skorzystać z 7-letniej ścieżki do greckiego paszportu powinni planować spędzanie co najmniej 183 dni rocznie w Grecji od 3. roku.
Co odblokowuje greckie obywatelstwo
- Pełne obywatelstwo UE — prawo do życia, pracy i studiowania w dowolnym z 27 państw członkowskich UE bez zezwoleń.
- Grecki paszport — dostęp bez wizy lub z wizą po przyjeździe do ponad 188 krajów (indeks Henley 2026), w tym USA przez ESTA, Japonii, Singapuru, Wielkiej Brytanii i pozostałej części strefy Schengen.
- Dozwolone podwójne obywatelstwo — Grecja zezwala na podwójne obywatelstwo; nie trzeba zrzekać się pierwotnego obywatelstwa (chyba że wymaga tego kraj pochodzenia).
- Przekazywalne na potomków — greckie obywatelstwo przechodzi przez pochodzenie (jus sanguinis) na mocy ustawy 3284/2004.
8. Podatki: 7-procentowy zryczałtowany reżim podatkowy dla zagranicznych emerytów
Wprowadzony w 2020 roku i skodyfikowany jako artykuł 5B ustawy 4172/2013 (grecki kodeks podatku dochodowego), zryczałtowany reżim podatkowy 7% dla emerytur jest jednym z najbardziej atrakcyjnych narzędzi relokacji dla emerytów w UE — i doskonałym uzupełnieniem Złotej Wizy.
Jak to działa
- Uprawnienie: obywatele zagraniczni (w tym powracający Grecy), którzy przenoszą swoją rezydencję podatkową do Grecji, pod warunkiem że nie byli rezydentami podatkowymi Grecji w 5 z ostatnich 6 lat ORAZ ich kraj pochodzenia ma umowę podatkową lub porozumienie o współpracy administracyjnej z Grecją. Od 2026 roku obejmuje to wszystkie kraje UE/EOG, Wielką Brytanię, USA, Kanadę, Australię, kraje Zatoki Perskiej, Chiny i większość Ameryki Łacińskiej.
- Stawka podatku: zryczałtowana stawka 7% od WSZYSTKICH dochodów z zagranicznych źródeł — emerytur, dywidend, dochodów z najmu, zysków kapitałowych, tantiem, odsetek — bez dalszego zróżnicowania.
- Czas trwania: 15 kolejnych lat podatkowych.
- Brak sztuczek z zasadą remittance: 7% dotyczy światowych dochodów zagranicznych, niezależnie od tego, czy są przekazywane do Grecji. Prostota jest istotą tego rozwiązania.
- Zgłoszenie: coroczne zeznanie za pośrednictwem AADE myTAXISnet przy użyciu standardowego formularza E1 wraz ze specjalnym załącznikiem dla podatników objętych art. 5B.
Przykład praktyczny
Niemiecki emeryt z niemiecką emeryturą państwową w wysokości 60 000 euro rocznie + 25 000 euro rocznie z dywidend z niemieckiego portfela, przenosi rezydencję podatkową na Kretę. Przy standardowych stawkach greckich całkowity podatek wynosiłby około 23 000 euro rocznie. Na mocy art. 5B: 85 000 € × 7% = 5 950 €/rok. Oszczędność: ~17 000 euro rocznie × 15 lat = ponad 255 000 euro w ciągu całego okresu obowiązywania reżimu — znacznie przewyższająca koszt nieruchomości na Krecie za 500 tys. euro.
9. Ulgi podatkowe na mocy ustawy 4172/2013 — alternatywy art. 5A i 5C
Poza reżimem emerytalnym 7%, grecki kodeks podatku dochodowego oferuje dwa dodatkowe specjalne reżimy podatkowe — oba koncepcyjnie łączalne ze Złotą Wizą i oba wysoce konkurencyjne w 2026 roku.
Artykuł 5A — ryczałtowy reżim non-dom w wysokości 100 000 euro
Skierowany do osób o wysokiej wartości netto, artykuł 5A ustawy 4172/2013 wprowadził (2019) reżim non-dom w stylu brytyjskim:
- Płać zryczałtowane 100 000 euro rocznie, a WSZYSTKIE Twoje dochody z zagranicznych źródeł są w pełni objęte — brak greckiego podatku od zagranicznych dywidend, zysków kapitałowych, odsetek, tantiem, dochodów z działalności gospodarczej.
- Plus 20 000 euro za każdego włączonego członka rodziny (małżonek, dzieci).
- Czas trwania: 15 kolejnych lat podatkowych.
- Uprawnienie: brak rezydencji podatkowej w Grecji w 7 z ostatnich 8 lat, ORAZ kwalifikująca się inwestycja w Grecji w wysokości 500 000 euro w ciągu 3 lat (nieruchomości, biznes, papiery wartościowe — inwestycja w ramach Złotej Wizy się liczy).
- Dochody z greckich źródeł pozostają opodatkowane na standardowych zasadach (np. dochód z najmu greckiej nieruchomości).
To naturalny wybór dla bardzo zamożnych inwestorów z rocznymi dochodami zagranicznymi powyżej 1 mln euro — zryczałtowany podatek 100 tys. euro jest znacznie tańszy niż stawki progresywne od wielu milionów.
Artykuł 5C — 50-procentowe zwolnienie dla repatriacji/cyfrowych nomadów
Wprowadzony w 2020 roku i od tego czasu udoskonalany, artykuł 5C jest skierowany do pracujących profesjonalistów i cyfrowych nomadów przenoszących się do Grecji:
- 50-procentowe zwolnienie z podatku dochodowego od dochodu z zatrudnienia LUB samozatrudnienia z greckich źródeł, przez 7 kolejnych lat podatkowych.
- Zwolnienie 50% obejmuje również specjalną składkę solidarnościową.
- Uprawnienie: brak rezydencji podatkowej w Grecji w 5 z ostatnich 6 lat; zobowiązanie do pozostania w Grecji przez co najmniej 2 lata; podjęcie nowego zatrudnienia lub samozatrudnienia w Grecji.
- Zgłoszenie: za pośrednictwem AADE w roku kalendarzowym relokacji.
Idealne rozwiązanie dla inżynierów pracujących zdalnie, konsultantów, specjalistów ds. marketingu i założycieli startupów, którzy mogą przenieść swoją działalność zawodową do Grecji, zachowując międzynarodowych klientów.
| Reżim | Najlepszy dla | Kluczowa cecha | Czas trwania | Wymagana inwestycja w Grecji? |
|---|---|---|---|---|
| Art. 5A (ryczałt non-dom) | Osoby o wysokiej wartości netto z dochodem zagranicznym | 100 tys. € ryczałt/rok, dochody światowe | 15 lat | 500 tys. € (Złota Wiza się liczy) |
| Art. 5B (zryczałtowany podatek emerytalny) | Zagraniczni emeryci | 7% od wszystkich dochodów zagranicznych | 15 lat | Nie |
| Art. 5C (zwolnienie dla repatriacji) | Pracujący profesjonaliści / cyfrowi nomadzi | 50% zwolnienia z podatku dochodowego | 7 lat | Nie (ale wymagane zatrudnienie/samozatrudnienie) |
10. NHR Grecja kontra NHR Portugalia — Porównanie 2026
Największą zmianą na europejskiej mapie relokacji między 2023 a 2026 rokiem było zniesienie przez Portugalię pierwotnego reżimu NHR w styczniu 2024 roku. Portugalia zastąpiła go znacznie węższym następcą — IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) — ograniczonym do naukowców, wykładowców uniwersyteckich i „wysoko wykwalifikowanych zawodów" w kwalifikujących się firmach. Większość przyszłych osób o wysokiej wartości netto i emerytów, którzy historycznie kierowaliby się do Lizbony, przybywa teraz do Grecji.
| Cecha | Grecja (2026) | Portugalia (2026) |
|---|---|---|
| Zryczałtowany podatek emerytalny | 7% × 15 lat (art. 5B) | Brak odpowiednika (stary 10-procentowy podatek emerytalny NHR zniesiony w styczniu 2024) |
| Ryczałt non-dom | 100 tys. € × 15 lat (art. 5A) | Niedostępny |
| Zwolnienie dla profesjonalistów | 50% × 7 lat (art. 5C) | IFICI: stawka 20% × 10 lat, ale tylko dla nauki/badań/kwalifikujących się ról technicznych |
| Nieruchomości Złotej Wizy | Poziomy 250 tys.–800 tys. €, aktywne | Ścieżka nieruchomości ZNIESIONA w październiku 2023 |
| Złota Wiza przez fundusze | 350 tys. € AIF, 400 tys. € obligacje | 500 tys. € kwalifikujące się fundusze (jedyna pozostała ścieżka) |
| Termin obywatelstwa | 7 lat | 5 lat (nadal szybciej) |
| Wymóg językowy | Grecki B1 | Portugalski A2 |
| Minimalny pobyt (posiadacze GV) | 0 dni | 7 dni/rok (śr.) |
| Dostęp do Schengen | Tak — 90/180 | Tak — 90/180 |
Kto więc wygrywa w 2026 roku?
- Jeśli jesteś zagranicznym emerytem z emeryturą i dochodem z inwestycji: Grecja zdecydowanie wygrywa. Reżim art. 5B z 7% nie ma odpowiednika w Portugalii.
- Jeśli jesteś osobą o wysokiej wartości netto z dużym zagranicznym dochodem pasywnym: Grecja wygrywa. Ryczałt 100 tys. euro na mocy art. 5A + Złota Wiza za 500 tys. euro daje Ci jednocześnie rezydencję i efektywność podatkową.
- Jeśli jesteś naukowcem lub masz konkretną rolę techniczną zatrudnioną przez portugalską firmę kwalifikującą się do IFICI: Portugalia wciąż jest nieco tańsza (matematyka 20% kontra 50% zwolnienia). Nisza.
- Jeśli chcesz najszybszego obywatelstwa: Portugalia z 5 latami wciąż wyprzedza Grecję z 7 latami. Ale Grecja zmniejsza tę różnicę, usprawniając ocenę językową/integracyjną.
Grecka Złota Wiza + IKE + rejestracja AADE — jeden proces
Od rejestracji AFM, otwarcia greckiego konta bankowego, aktu notarialnego nieruchomości, po wniosek o Złotą Wizę i wybór art. 5A/5B/5C w AADE — Zunapro koordynuje pełny grecki proces dla przedsiębiorców, inwestorów i emerytów. Jeden panel, jedna oś czasu, przejrzyste opłaty.
Rozpocznij swój grecki proces →Ramy prawne — referencje spotykane we wnioskach
Dla inwestorów i doradców, którzy chcą poznać dokładne podstawy prawne, poniższa tabela mapuje każde twierdzenie w tym przewodniku do odpowiedniego greckiego ustawodawstwa. Wszystkie cytaty są aktualne na czerwiec 2026 roku; wszelkie przyszłe zmiany zostaną odzwierciedlone w aktualizacjach panelu Zunapro.
| Temat | Ustawa / artykuł | Organ |
|---|---|---|
| Podstawowe ramy Złotej Wizy | Ustawa 4251/2014 (grecki kodeks imigracyjny), art. 16–20 | Ministerstwo Migracji i Azylu |
| Poziomy nieruchomości (reforma 2024) | Poprawki do ustawy 4251/2014 + grecki kodeks migracyjny | Administracja Zdecentralizowana |
| Inwestycja biznesowa / strategiczna | Ustawa 4251/2014 art. 16; ustawa 4146/2013 | Ministerstwo Rozwoju |
| Zakres włączenia rodziny | Ustawa 4251/2014 art. 20 | Ministerstwo Migracji |
| Obywatelstwo przez naturalizację | Ustawa 3284/2004 art. 5 | Ministerstwo Spraw Wewnętrznych |
| Zryczałtowany podatek emerytalny 7% | Ustawa 4172/2013 art. 5B (dodany 2020) | AADE |
| Ryczałt non-dom 100 tys. € | Ustawa 4172/2013 art. 5A (dodany 2019) | AADE |
| 50-procentowe zwolnienie repatriacyjne | Ustawa 4172/2013 art. 5C (dodany 2020) | AADE |
| Podatek CIT 22% / podatek u źródła od dywidend 5% | Ustawa 4172/2013 art. 58 i 64 | AADE |
| IKE (prywatna spółka kapitałowa) | Ustawa 4072/2012 | GEMI / Ministerstwo Rozwoju |
| Związek partnerski (w tym osób tej samej płci) | Ustawa 4356/2015 | Ministerstwo Sprawiedliwości |
Jak Zunapro koordynuje Twój grecki proces
Zunapro to warstwa operacyjna nad grecką biurokracją. Nie zastępujemy notariusza, prawnika ani księgowego — koordynujemy ich, prezentujemy ich postępy w jednym panelu i eliminujemy tarcie związane ze strefą czasową, językiem i pogonią za dokumentami, które zamieniają 3-miesięczną relokację w 12-miesięczną. Dla Złotej Wizy + zakładania firmy, oto co działa w panelu:
Moduł ścieżki nieruchomości
Wyszukiwanie nieruchomości za pośrednictwem partnerskich agencji w Atenach, Salonikach, na Krecie, Mykonos, Santorini; planowanie aktu notarialnego; rejestracja podatku od nieruchomości (ENFIA); zarządzanie projektem przekształcenia/renowacji dla poziomu 250 tys. euro.
Inwestycja biznesowa + zakładanie IKE
Kompleksowa konfiguracja IKE: rezerwacja nazwy, statut spółki, rejestracja w GEMI, AFM, aktywacja AADE myTAXISnet, kierowanie wkładu kapitałowego dla progu 500 tys. euro Złotej Wizy.
Ścieżka obligacji skarbowych/papierów wartościowych
Zakup notowanych na HDAT greckich obligacji skarbowych za pośrednictwem partnerskiej greckiej instytucji kredytowej; potwierdzenie 3-letniego przechowywania; pakiet dokumentacji dla Urzędu ds. Migracji. Próg 400 tys. euro.
Udziały ATHEX i jednostki AIF
Inwestycje kapitałowe za 800 tys. euro na Giełdzie Ateńskiej i za 350 tys. euro w greckich jednostkach AIF, z monitorowaniem zgodności z 3-letnim okresem utrzymania oraz kwartalnymi wyciągami przekazywanymi do dokumentacji Złotej Wizy.
Greckie konto bankowe i AFM
Wydanie AFM (grecki numer podatkowy) za pośrednictwem AADE; zdalne otwarcie konta bankowego w Eurobank, Alpha Bank, Piraeus Bank lub Narodowym Banku Grecji; numer IBAN GR gotowy do aktu nieruchomości i rozliczeń podatkowych.
Wybór reżimu podatkowego (art. 5A / 5B / 5C)
Przygotowanie i złożenie wniosku w AADE dla wybranego reżimu, sprawdzenie uprawnienia w oparciu o zasady pobytu 5 z 6 / 7 z 8 lat, oraz coroczne zgłoszenia E1 zgodnie ze specjalnym harmonogramem.
Oś czasu krok po kroku — od decyzji do karty
Realistyczna oś czasu dla greckiej Złotej Wizy poprzez ścieżkę nieruchomości za 800 tys. euro w Atenach, w połączeniu z IKE dla działalności biznesowej i wyborem art. 5A dla celów podatkowych:
- Tydzień 1–2 — przygotowanie przed przyjazdem. Pełnomocnictwo dla lokalnego greckiego prawnika; zaświadczenia o niekaralności z apostille i tłumaczeniem; dokumentacja źródła pochodzenia środków; skany paszportu.
- Tydzień 2–3 — AFM (grecki numer podatkowy). Wydany za pośrednictwem AADE albo zdalnie (poprzez pełnomocnictwo), albo podczas krótkiej wizyty. Wymagany do każdego kolejnego kroku.
- Tydzień 3–4 — greckie konto bankowe. Eurobank / Alpha / Piraeus / NBG — zdalna weryfikacja KYC wspierana dla większości wnioskodawców z paszportem UE i z kraju objętego umową podatkową.
- Tydzień 4–10 — wyszukiwanie i rezerwacja nieruchomości. Krótka lista, due diligence (certyfikat planowania urbanistycznego, świadectwo charakterystyki energetycznej, obciążenia), umowa wstępna z zadatkiem 10%.
- Tydzień 10–14 — akt notarialny (συμβόλαιο). Podpisanie ostatecznego aktu notarialnego; zapłacony podatek od transferu (standardowa stawka 3,09%); akt zarejestrowany w katastrze.
- Tydzień 14–16 — wniosek o zezwolenie na pobyt. Złożony w Administracji Zdecentralizowanej z pełnym pakietem dokumentów; umówiona wizyta biometryczna.
- Tydzień 16–20 — wydanie „niebieskiego zaświadczenia" (βεβαίωση κατάθεσης). Prawnie równoważne zezwoleniu na pobyt do wszystkich celów; możliwość podróżowania w strefie Schengen.
- Miesiąc 5–8 — wydanie karty biometrycznej. Odbiór fizycznej karty z Administracji Zdecentralizowanej.
- Równoległa ścieżka — zakładanie IKE za pośrednictwem GEMI (5–7 dni roboczych), gdy tylko AFM będzie aktywny; wniosek art. 5A złożony w AADE w roku kalendarzowym relokacji.
Najczęściej zadawane pytania
Jaka jest minimalna inwestycja dla greckiej Złotej Wizy w 2026 roku?
Od reformy z 2024 roku, w pełni obowiązującej w 2026 roku, próg nieruchomości greckiej Złotej Wizy wynosi od 250 000 do 800 000 euro w zależności od lokalizacji. Dolny próg 250 000 euro obowiązuje wyłącznie w przypadku przekształcenia nieruchomości komercyjnej na mieszkalną lub renowacji zabytkowych budynków. Ateny, Saloniki, Mykonos i Santorini wymagają 800 000 euro za nieruchomość mieszkalną. Inne części Attyki i regiony o wysokim popycie wymagają 500 000 euro. Ścieżka inwestycji biznesowej to 500 000 euro, a ścieżka obligacji skarbowych to 400 000 euro.
Czy mogę objąć rodzinę wnioskiem o grecką Złotą Wizę?
Tak. Grecka Złota Wiza na mocy ustawy 4251/2014 obejmuje głównego inwestora, jego małżonka lub zarejestrowanego partnera, dzieci poniżej 21 roku życia oraz osoby pozostające na utrzymaniu, zarówno inwestora, jak i małżonka. Dzieci zachowują status rezydenta również po ukończeniu 21 lat, przechodząc na niezależne 3-letnie zezwolenie. Nie jest wymagana dodatkowa inwestycja na członka rodziny — jedna inwestycja obejmuje całą rodzinę.
Ile czasu zajmuje uzyskanie greckiej Złotej Wizy?
Cały proces zazwyczaj trwa od 4 do 8 miesięcy, od zakupu aktywa inwestycyjnego do wydania biometrycznej karty pobytu. AFM i konto bankowe: 1–3 tygodnie. Inwestycja i akt notarialny: 4–8 tygodni. Wniosek o zezwolenie na pobyt z biometrią: 1–2 miesiące na niebieskie zaświadczenie (prawnie równoważne zezwoleniu w trakcie rozpatrywania). Ostateczne wydanie karty: 4–6 miesięcy.
Czy grecka Złota Wiza wymaga fizycznego pobytu w Grecji?
Nie. Grecka Złota Wiza nie ma minimalnego wymogu pobytu. Posiadacze mogą spędzić zero dni w roku w Grecji i nadal utrzymywać zezwolenie na pobyt, pod warunkiem zachowania kwalifikującej się inwestycji. Jest to jeden z najbardziej elastycznych programów w UE. Jednak aby ubiegać się o greckie obywatelstwo po 7 latach, kandydaci muszą wykazać rzeczywiste związki z Grecją — fizyczny pobyt, znajomość języka, rozliczenia podatkowe.
Czy posiadacze greckiej Złotej Wizy mogą swobodnie podróżować po strefie Schengen?
Tak. Grecki dokument pobytowy zapewnia bezwizowe podróżowanie w całej strefie Schengen przez okres do 90 dni w dowolnym okresie 180 dni — wszystkie 29 państw strefy Schengen (27 państw UE + Szwajcaria + Islandia + Norwegia + Liechtenstein, przy czym od 2026 roku Bułgaria i Rumunia są w pełni zintegrowane). Zezwolenie znosi również obowiązek wizowy Schengen przy wjeździe do samej Grecji.
Czym jest 7-procentowy zryczałtowany reżim podatkowy dla zagranicznych emerytów w Grecji?
Na mocy artykułu 5B ustawy 4172/2013 (wprowadzonego w 2020 roku) zagraniczni emeryci, którzy przenoszą swoją rezydencję podatkową do Grecji, płacą zryczałtowany podatek w wysokości 7% od wszystkich dochodów z zagranicznych źródeł — emerytur, dywidend, dochodów z najmu, zysków kapitałowych — przez 15 kolejnych lat podatkowych. Uprawnienie wymaga: wnioskodawca nie mógł być rezydentem podatkowym Grecji w 5 z ostatnich 6 lat, a kraj pochodzenia musi mieć umowę podatkową lub porozumienie o współpracy administracyjnej z Grecją. Zgłoszenia za pośrednictwem AADE myTAXISnet.
Jak grecka Złota Wiza prowadzi do obywatelstwa UE?
Greckie obywatelstwo w drodze naturalizacji wymaga 7 lat legalnego pobytu (art. 5, ustawa 3284/2004), znajomości języka greckiego na poziomie B1, wiedzy o greckiej historii i kulturze (egzaminy panhelleńskie lub rozmowa kwalifikacyjna) oraz udokumentowanej integracji. Greckie obywatelstwo daje pełne obywatelstwo UE — prawo do pracy, nauki i życia w dowolnym z 27 państw członkowskich UE bez ograniczeń — oraz grecki paszport z bezwizowym dostępem do ponad 188 krajów.
Jaka jest różnica między grecką ulgą NHR a portugalską ulgą NHR?
Portugalia zniosła swój pierwotny reżim NHR w styczniu 2024 roku, zastępując go znacznie węższym reżimem IFICI, przeznaczonym wyłącznie dla wysoko wykwalifikowanych pracowników. Grecja natomiast utrzymuje i rozszerzyła trzy równoległe reżimy do 2026 roku: 7-procentowy zryczałtowany podatek emerytalny (art. 5B), roczny ryczałt podatkowy w wysokości 100 000 euro dla osób o wysokiej wartości netto (art. 5A) — obejmujący wszystkie dochody zagraniczne jedną stałą płatnością — oraz 50-procentowe zwolnienie z podatku dochodowego dla powracających specjalistów (art. 5C). Grecja jest teraz bardziej konkurencyjną jurysdykcją dla nowo przybyłych.
Czy inwestor posiadający Złotą Wizę może prowadzić działalność gospodarczą w Grecji?
Tak, z jednym zastrzeżeniem. Złota Wiza zezwala na pełnienie funkcji dyrektora lub udziałowca greckiej spółki, ale NIE zezwala na zwykłe zatrudnienie na etacie w Grecji. Aby prowadzić działalność gospodarczą, inwestorzy zazwyczaj zakładają IKE (prywatna spółka kapitałowa — minimalny kapitał 1 euro) lub AE, zostają jej przedstawicielem prawnym i pobierają wynagrodzenie dyrektorskie lub dywidendy. Oba rodzaje dochodu podlegają opodatkowaniu w Grecji zgodnie ze standardowymi zasadami. Zunapro zajmuje się kompleksową rejestracją spółki IKE w 5–7 dni roboczych.
Jakie dokumenty są wymagane do wniosku o grecką Złotą Wizę?
Podstawowe dokumenty obejmują: ważny paszport (ważność powyżej 6 miesięcy), dowód inwestycji (akt notarialny nieruchomości, umowa zakupu udziałów lub certyfikat obligacji), prywatne ubezpieczenie zdrowotne obejmujące Grecję, zaświadczenie o niekaralności z kraju zamieszkania (apostille i tłumaczenie), akty urodzenia i małżeństwa w celu włączenia rodziny (apostille), dowód zakwaterowania, dane biometryczne złożone w Urzędzie ds. Migracji. Wszystkie dokumenty zagraniczne muszą być opatrzone apostille zgodnie z konwencją haską z 1961 roku i oficjalnie przetłumaczone na język grecki.
Czy istnieją opłaty roczne lub wymogi dotyczące odnowienia greckiej Złotej Wizy?
Wstępne zezwolenie jest ważne przez 5 lat, z możliwością nieograniczonego odnawiania na kolejne 5-letnie okresy, o ile kwalifikująca się inwestycja jest utrzymywana. Opłaty urzędowe: 2000 euro wstępnego wniosku na głównego inwestora (150 euro za każdego członka rodziny), 16 euro za kartę biometryczną. Koszty odnowienia są podobne. Inwestor musi składać coroczne greckie zeznanie podatkowe (formularz E1 za pośrednictwem AADE), nawet jeśli jest nierezydentem — to najczęściej pomijany obowiązek. Podczas odnawiania nie obowiązuje minimalny wymóg pobytu.
Czy mogę sprzedać nieruchomość i zachować Złotą Wizę?
Tylko wtedy, gdy jednocześnie kupisz zastępujący, kwalifikujący się składnik majątku o równej lub wyższej wartości, bez przerwy w posiadaniu. Grecka Złota Wiza to program ciągłej inwestycji — w momencie zbycia kwalifikującego się aktywa bez zastąpienia go innym, zezwolenie na pobyt zostaje cofnięte przy najbliższym odnowieniu. Nabywca nieruchomości może również kwalifikować się do własnej Złotej Wizy w oparciu o ten sam składnik majątku, co utrzymuje wysoką płynność najlepszych nieruchomości w Atenach. Zawsze koordynuj sprzedaż i reinwestycję równolegle za pośrednictwem greckiego notariusza i prawnika imigracyjnego.
Jak Grecja opodatkowuje dochody z zagranicznych źródeł posiadaczy Złotej Wizy?
Co istotne, samo posiadanie greckiej Złotej Wizy NIE czyni z Ciebie rezydenta podatkowego Grecji. Rezydencja podatkowa powstaje tylko wtedy, gdy spędzasz 183 dni lub więcej rocznie w Grecji LUB gdy tam znajduje się Twój ośrodek interesów życiowych. Jako nierezydent posiadający Złotą Wizę jesteś opodatkowany w Grecji wyłącznie od dochodów z greckich źródeł (np. dochód z najmu kwalifikującej się nieruchomości, opodatkowany progresywnie stawką 15%–45%). Aby dobrowolnie wybrać rezydencję podatkową w Grecji na mocy art. 5A (ryczałt 100 tys. €), art. 5B (7% ryczałt) lub art. 5C (zwolnienie 50%), należy złożyć odrębny wniosek do AADE.
Czy zakup nieruchomości za pośrednictwem spółki kwalifikuje się do Złotej Wizy?
Tak, pod pewnymi warunkami. Kwalifikująca się nieruchomość może zostać nabyta za pośrednictwem greckiego lub unijnego podmiotu prawnego, w którym inwestor posiada 100% udziałów (inwestor musi być jedynym rzeczywistym beneficjentem). Całkowita wartość nieruchomości nadal musi spełniać odpowiedni próg 250 tys./500 tys./800 tys. euro. Ta ścieżka jest powszechnie wykorzystywana do ochrony majątku i planowania sukcesji, ale wiąże się z dodatkowymi obciążeniami związanymi ze zgodnością korporacyjną (roczne sprawozdania, zgłoszenia do GEMI).
Czym jest AFM i dlaczego potrzebuję go przed wszystkim innym?
AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) to grecki numer identyfikacji podatkowej wydawany przez AADE (Niezależny Urząd ds. Dochodów Publicznych). Każda osoba i podmiot mający kontakt z greckimi bankami, nieruchomościami, mediami, sądami czy notariuszami potrzebuje AFM. To pierwszy krok proceduralny — bez AFM nie można otworzyć konta bankowego, podpisać aktu notarialnego ani złożyć wniosku o art. 5A/5B/5C. Wydanie jest bezpłatne; można je uzyskać zdalnie poprzez pełnomocnictwo.
Gotowy, aby rozpocząć swoją podróż po grecką Złotą Wizę?
Od projektów przekształceń za 250 tys. euro po adresy w Atenach za 800 tys. euro, od portfeli obligacji za 400 tys. euro po wkłady kapitałowe IKE za 500 tys. euro — Zunapro wybiera właściwą ścieżkę, przygotowuje dokumentację, prowadzi równolegle AFM i AADE, i koordynuje działania z notariuszami, bankami oraz Administracją Zdecentralizowaną.
Podsumowanie — dlaczego Grecja wygrywa w 2026 roku
Połączenie elastyczności (zasada zero dni, włączenie rodziny), konkurencyjnych progów (250 tys. euro nadal dostępne dla przekształceń, 400 tys. euro dla obligacji), unikalnych reżimów podatkowych (art. 5A/5B/5C nadal aktywne i łączalne z inwestycją w ramach Złotej Wizy) oraz jasnej 7-letniej ścieżki do obywatelstwa UE czyni Grecję najbardziej racjonalnym wyborem dla relokacji inwestorów-przedsiębiorców do Unii Europejskiej w 2026 roku — zwłaszcza teraz, gdy Portugalia zniosła swój pierwotny reżim NHR i usunęła nieruchomości ze swojej Złotej Wizy.
Reforma z 2024 roku nie była zamknięciem greckiego programu — była to rekalibracja, która skłania inwestorów ku rzeczywistemu wkładowi gospodarczemu, a nie spekulacji. Dla poważnych inwestorów, przedsiębiorców zakładających IKE, emerytów łączących nieruchomość z art. 5B oraz osób o wysokiej wartości netto łączących inwestycję Złotej Wizy za 500 tys. euro z art. 5A — grecka Złota Wiza jest w 2026 roku strukturalnie tańsza, prawnie bardziej przejrzysta i operacyjnie bardziej elastyczna niż jakakolwiek alternatywa w UE.
Zunapro to jedyny panel, w którym wyszukiwanie nieruchomości, zakładanie IKE, zgłoszenia AFM i AADE, konto bankowe, akt notarialny, wniosek o zezwolenie na pobyt oraz wybór art. 5A/5B/5C łączą się w jednym miejscu. Zacznij od diagnostyki ścieżki — w ciągu 24 godzin powiemy Ci, który próg i który reżim podatkowy zmaksymalizują wartość Twojej relokacji.
Potrzebujesz pomocy?
Powiązana usługa: Założenie Firmy