Griekse Golden Visa in het kort 2026 — Snel overzicht
De Griekse Golden Visa, geregeld door Wet 4251/2014 (het Griekse immigratiewetboek) en het geconsolideerde Griekse migratiewetboek, is een 5-jarige verlengbare EU-verblijfsvergunning voor niet-EU-onderdanen die een kwalificerende investering doen. De hervorming van 2024 introduceerde gefaseerde vastgoeddrempels — €250K / €500K / €800K op basis van locatie en type activa — naast de al langer bestaande routes van €500K zakelijke investering, €400K Griekse staatsobligaties, en aandelen in Griekse bedrijven. De vergunning dekt de investeerder, de partner, kinderen jonger dan 21 jaar, en afhankelijke ouders aan beide zijden. Geen minimale verblijfsplicht, volledige toegang tot Schengen, en na 7 jaar verblijf (Wet 3284/2004) kunnen houders het Grieks — en daarmee EU-burgerschap — aanvragen. Daarboven: de vlaktaks van 7% op pensioenen (art. 5B, Wet 4172/2013), de forfaitaire non-dom-regeling van €100K (art. 5A), en de vrijstelling van 50% voor terugkerende professionals (art. 5C). Nu Portugal zijn oorspronkelijke NHR in 2024 heeft afgeschaft, is Griekenland het competitiefste EU-rechtsgebied voor de relocatie van investeerder-ondernemers.
1. Overzicht Griekse Golden Visa — Wat u krijgt voor €250K–€800K
De Griekse Golden Visa is een verblijfsvergunning door investering — geen staatsburgerschap. In 2013 gecreëerd onder Wet 4146/2013, geconsolideerd en aanzienlijk uitgebreid door Wet 4251/2014 (het Griekse immigratiewetboek) en de hervorming van 2024, is dit een van de meest gebruikte EU-programma's voor verblijf-door-investering qua transactievolume. Per 2026 zijn meer dan 12.000 hoofdaanvragers en 28.000+ gezinsleden toegelaten, met een cumulatieve investering van meer dan €3,2 miljard.
De belangrijkste onderscheidende kenmerken die Griekenland doen opvallen ten opzichte van Portugal, Spanje, Malta en Italië:
- Geen minimale verblijfsplicht. Houders kunnen nul dagen per jaar in Griekenland doorbrengen en toch de vergunning verlengen. Vergelijk dit met het oude Portugese D7-visum (gemiddeld 6 maanden) of het Spaanse NLV (183 dagen).
- Gezinsinclusie is gratis. Eén investering dekt de hoofdaanvrager, echtgeno(o)t(e)/partner, kinderen jonger dan 21 jaar, en afhankelijke ouders aan beide zijden — geen extra kapitaal vereist.
- Volledige toegang tot Schengen. 90 dagen per periode van 180 dagen in 29 landen, inclusief Bulgarije en Roemenië (volledig geïntegreerd sinds 2024-2026).
- Vergunningen van 5 jaar, onbeperkt verlengbaar. Mits het kwalificerende actief behouden blijft.
- Traject naar EU-burgerschap in 7 jaar onder Wet 3284/2004 — met Grieks taalniveau B1 en bewijs van integratie.
- Stapelbare belastingregimes. Art. 5A (forfaitaire non-dom-regeling €100K), art. 5B (vlaktaks pensioenen 7%), art. 5C (vrijstelling terugkerende professionals 50%).
Wat de vergunning NIET toestaat
Drie veelvoorkomende misvattingen om vroegtijdig weg te nemen:
- Het is geen werkvergunning voor loondienst. Houders mogen geen gewone loondienstbetrekking in Griekenland aanvaarden. Zij kunnen echter wel optreden als directeur, aandeelhouder en wettelijke vertegenwoordiger van een Grieks bedrijf en directievergoedingen of dividenden ontvangen.
- Het geeft geen automatisch fiscaal inwonerschap. Het bezit van de vergunning staat los van het worden van fiscaal inwoner van Griekenland. Fiscaal inwonerschap vereist 183+ dagen fysieke aanwezigheid of het centrum van vitale belangen in Griekenland.
- Het is geen staatsburgerschap. Het is een verblijfsvergunning. Staatsburgerschap is een apart proces (Wet 3284/2004, traject van 7 jaar).
2. Vastgoedroutes — Schijven van €250K / €500K / €800K per gebied
Vastgoed is verreweg de meest gebruikte route — historisch gezien ongeveer 90% van alle Griekse Golden Visa-investeringen. De hervorming van 2024 verving de vroegere vaste ondergrens van €250K door een systeem met drie schijven, volledig ingevoerd tegen 2026.
Regel van één eigendom en minimale oppervlaktes
De hervorming van 2024 voegde twee belangrijke beperkingen toe die gelden voor alle vastgoedschijven:
- Regel van één eigendom. De investering moet in één enkel pand worden gedaan. De eerdere praktijk van het stapelen van twee of drie kleinere panden om de drempel te bereiken wordt niet meer geaccepteerd voor de schijven van €500K en €800K.
- Minimale oppervlakte van 120 m² voor residentieel vastgoed. Bedoeld om micro-appartementen uit te sluiten en ervoor te zorgen dat het programma daadwerkelijk residentieel gebruik ondersteunt.
- Beperking op kortetermijnverhuur. Panden die zijn verworven onder de Golden Visa mogen niet worden gebruikt voor Airbnb-achtige kortetermijnverhuur. Alleen langetermijnverhuur of eigen bewoning is toegestaan — gehandhaafd via het AADE-register voor kortetermijnverhuur.
| Locatie | Drempel | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Athene (alle wijken) | €800.000 | Inclusief Glyfada, Kifisia, Maroussi, enz. |
| Centrum Thessaloniki | €800.000 | Gemeente Thessaloniki zelf |
| Mykonos | €800.000 | Cycladen — hoge toeristische druk |
| Santorini | €800.000 | Cycladen — hoge toeristische druk |
| Groter Attica (buiten Athene) | €500.000 | bijv. Lavrio, Markopoulo |
| Kreta (Heraklion, Chania) | €500.000 | Jaarrond toerisme + relocatiehub |
| Eilanden >3.100 inwoners | €500.000 | bijv. Rhodos, Corfu, Paros |
| Vasteland (rest van Griekenland) | €500.000 | Peloponnesos, Epirus, Thessalië |
| Omzetting commercieel → residentieel | €250.000 | Overal in Griekenland |
| Restauratie beschermd historisch gebouw | €250.000 | Overal in Griekenland |
De truc met €250K werkt nog steeds. Investeerders die op het laagste niveau willen instappen, kopen steeds vaker commerciële ruimtes (kantoren, winkelruimtes) en zetten die om naar residentieel gebruik, of restaureren beschermde historische neoklassieke gebouwen in Athene, Piraeus, Patras en Thessaloniki. De totale kosten (aankoop + restauratie/omzetting) moeten €250.000 bereiken — maar activa in deze categorie zijn doorgaans veel goedkoper geprijsd dan de residentiële ondergrens van €500K/€800K. Zunapro kan de deal in 14 dagen koppelen aan een erkende architect, civiel ingenieur en notaris. Bekijk ons traject voor Grieks vastgoed & opzet →
3. De hervorming van 2024 — Waarom Athene nu €800K kost
Tussen 2014 en 2023 hanteerde Griekenland een vaste vastgoedondergrens van €250.000 — de laagste in de EU. Het resultaat: ongeveer 90% van de vergunningen ging naar vastgoedaankopen geconcentreerd in het centrum van Athene, met name de Grieks-Aziatische kopersstroom gericht op wijken zoals Kallithea, Neos Kosmos en Agios Dimitrios. Tegen 2023 had dit merkbare huurprijsinflatie in Athene veroorzaakt (gemiddelde huur +35% in 4 jaar) en politieke druk om de markt af te koelen.
De hervorming van 2024, volledig van kracht in 2026, herstructureerde het programma met vijf doelstellingen:
- De druk op de woningmarkt van Athene verminderen door de drempel in de hoofdstad te verhogen naar €800K en de vraag naar de regio's te verplaatsen.
- Investeringen omleiden naar ondergepresteerde regio's via een middenschijf van €500K die het vasteland en de meeste eilanden dekt.
- Erfgoed behouden door een drempel van €250K te handhaven voor de restauratie van beschermde gebouwen.
- Door Airbnb veroorzaakte verstoringen blokkeren door kortetermijnverhuur op Golden Visa-panden te verbieden.
- De kwaliteit van de investering verhogen met regels voor één eigendom en een minimum van 120 m².
Overgangsbepalingen voor contracten van vóór de hervorming
Investeerders die vóór de ingangsdatum van de hervorming een aanbetaling op een pand hadden gedaan, kregen een overgangsperiode om de aankoop af te ronden onder de oude €250K-regels — de meeste hiervan moesten uiterlijk 31 augustus 2024 worden afgesloten, met de akte ondertekend uiterlijk 31 december 2024. Sinds 2026 zijn deze mogelijkheden gesloten; alle nieuwe aanvragen vallen onder het gefaseerde systeem.
4. Zakelijke investeringsroute — €500.000 in een Grieks bedrijf
Voor ondernemers en actieve investeerders blijft de route van kapitaalinjectie / zakelijke investering de meest flexibele — en het beste aansluitend bij het traject voor bedrijfsoprichting van Zunapro. Onder artikel 16 van Wet 4251/2014 kan een niet-EU-onderdaan een Griekse Golden Visa verkrijgen door:
- Een investering van €500.000 of meer in een bestaand of nieuw opgericht Grieks bedrijf (kapitaalinjectie, aandelenparticipatie, of kapitaalverhoging).
- Het verwerven van aandelen ter waarde van €500.000+ in een Grieks bedrijf.
- Het oprichten van een Grieks bedrijf dat 10 of meer vaste banen creëert voor Griekse of EU-burgers (in dit scenario wordt de grens van €500K vervangen door een beoordeling van "strategische investering").
De IKE (besloten kapitaalvennootschap) — het standaardvehikel
Voor de zakelijke route is het optimale rechtsvehikel de IKE — Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (besloten kapitaalvennootschap), geïntroduceerd door Wet 4072/2012. Belangrijkste kenmerken:
- Minimumkapitaal: €1. Alleen de drempel van €500K voor de Golden Visa telt — dit kan worden ingebracht als agio of als aandeelhouderslening omgezet in eigen vermogen.
- Eén aandeelhouder toegestaan. De niet-EU-investeerder kan 100% van de aandelen bezitten.
- Beperkte aansprakelijkheid — vergelijkbaar met een Duitse GmbH of een Britse Ltd.
- Vennootschapsbelasting: 22% vast (tarief 2026, art. 58 Wet 4172/2013).
- Dividendbelasting: 5% bronbelasting (art. 64 Wet 4172/2013) — een van de laagste in de EU.
- Oprichting in 1–3 werkdagen via de eenloketdienst GEMI.
De AE (naamloze vennootschap) — grotere activiteiten
Voor investeerders die multi-aandeelhoudersstructuren, kapitaalrondes of een toekomstige beursnotering op de beurs van Athene plannen, blijft de AE (Ανώνυμη Εταιρεία) de geschikte vorm: minimumkapitaal €25.000, verplichte raad van bestuur, gecontroleerde jaarrekening boven bepaalde drempels, maar dezelfde vennootschapsbelasting van 22% en dividendbronbelasting van 5%.
Richt een IKE op naast uw Golden Visa
Zunapro verzorgt de volledige oprichting van een Grieks bedrijf — IKE of AE — gecombineerd met AFM-registratie, activering van AADE myTAXISnet, en de aanvraag van de Golden Visa. Eén werkstroom, één paneel, 5–7 werkdagen.
5. Route via staatsobligaties — €400.000, de laagste liquide drempel
Investeerders die de voorkeur geven aan een liquide, passief instrument boven vastgoed of actieve bedrijven, kunnen in aanmerking komen via Griekse staatsobligaties. Onder de gewijzigde Wet 4251/2014 zijn de kwalificerende drempels:
| Instrument | Minimum | Aanhoudperiode | Opmerkingen |
|---|---|---|---|
| Griekse staatsobligaties (genoteerd op HDAT) | €400.000 | 3 jaar | Aangehouden bij een Griekse kredietinstelling |
| Aandelen in Grieks beursgenoteerde bedrijven (ATHEX) | €800.000 | 3 jaar | Aandelen genoteerd aan de Beurs van Athene |
| Beleggingsfondsen (Griekse ICBE's) | €350.000 | 3 jaar | Fonds met minimaal €1 mln beheerd vermogen |
| Eenheden van alternatief beleggingsfonds (AIF) | €350.000 | 3 jaar | In Griekenland gevestigd AIF |
| Bedrijfsobligaties (Grieks beursgenoteerd) | €800.000 | 3 jaar | Genoteerd aan ATHEX of HDAT |
| Termijndeposito (Griekse bank) | €500.000 | Minimaal 12 maanden | Verlengbaar; bij één enkele Griekse kredietinstelling |
Waarom de obligatieroute onderbenut is — en waarom dat verandert
Historisch gezien koos meer dan 90% van de aanvragers voor vastgoed, waardoor de obligatie-/financiële routes drastisch onderbenut bleven. Drie factoren veranderen deze berekening in 2026:
- Vastgoeddrempels zijn gestegen. €400K aan liquide obligaties is nu aanzienlijk goedkoper dan €500K–€800K aan vastgoed.
- Griekse 10-jaarsrentes zijn genormaliseerd. Na het herstel van de kredietwaardigheid naar investment grade (2023), bieden Griekse staatsobligaties rendementen van ongeveer 3,5–4% met beheersbaar risico.
- Geen onderhoudsrompslomp. Geen huurbeheer, geen onroerendezaakbelasting (ENFIA), geen zorgen over het Airbnb-verbod.
6. Gezinsinclusie — Partner, kinderen, ouders in één aanvraag
Een van de meest genereuze kenmerken van de Griekse Golden Visa is de brede reikwijdte van gezinsinclusie, wederom zonder extra investering. Onder artikel 20 van Wet 4251/2014 worden de volgende gezinsleden opgenomen in dezelfde investering:
- Echtgeno(o)t(e) — inclusief geregistreerde partners onder de wet op geregistreerd partnerschap (Wet 4356/2015), die sinds 2015 relaties tussen personen van hetzelfde geslacht erkent.
- Ongehuwde kinderen jonger dan 21 jaar — biologische, geadopteerde of stiefkinderen.
- Afhankelijke ouders van zowel de investeerder ALS de partner — financiële afhankelijkheid aangetoond door een beëdigde verklaring plus bankafschriften.
Wat gebeurt er als kinderen 21 worden?
Kinderen die 21 worden terwijl de ouder de Golden Visa bezit, verliezen hun verblijfsrecht niet. Zij gaan automatisch over naar een zelfstandige verblijfsvergunning van 3 jaar, verlengbaar met verdere termijnen van 3 jaar. Cruciaal is dat de jaren op de vergunning van de ouder meetellen voor de klok van 7 jaar naar staatsburgerschap — waardoor de Griekse Golden Visa een van de krachtigste generatie-overstijgende instrumenten in de EU is.
Documenten voor gezinsinclusie
- Huwelijksakte (voorzien van apostille volgens het Haags Verdrag van 1961, vertaald naar het Grieks).
- Geboorteaktes voor elk kind (voorzien van apostille, vertaald).
- Bewijs van afhankelijkheid voor ouders — bankafschriften die regelmatige overboekingen tonen, beëdigde verklaring van financiële afhankelijkheid.
- Uittreksel uit het strafregister voor elk gezinslid van 18 jaar of ouder.
- Particuliere ziektekostenverzekering die elk gezinslid in Griekenland dekt.
- Biometrische gegevens ingediend bij het Migratiebureau voor elk lid.
7. Traject naar EU-burgerschap — 7 jaar naar een Grieks paspoort
De Griekse Golden Visa is een verblijfsvergunning. Staatsburgerschap — en dus EU-burgerschap — is een apart proces, geregeld door Wet 3284/2004 (Grieks wetboek staatsburgerschap). De naturalisatieklok voor buitenlandse investeerders:
- 7 jaar aaneengesloten legaal verblijf in Griekenland (artikel 5, Wet 3284/2004). De klok begint te lopen op de dag dat de eerste verblijfsvergunning wordt afgegeven — het blauwe ontvangstbewijs telt mee.
- Grieks taalniveau B1 — getoetst via het officiële "Certificaat Griekse Taal", afgenomen door het Centrum voor de Griekse Taal (Aristoteles-universiteit) of de Panhelleense examens.
- Kennis van de Griekse geschiedenis, cultuur, geografie en politieke instellingen — schriftelijk en mondeling examen, of een gesprek met de Naturalisatiecommissie.
- Bewijs van integratie — belastingaangiften (E1-formulieren via AADE), socialezekerheidsbijdragen, inschrijving van kinderen op school, deelname aan de gemeenschap.
- Blanco strafblad — zowel in Griekenland als in het land van herkomst.
De vraag naar "echt verblijf"
Hoewel de Golden Visa zelf geen enkele verblijfsdag vereist, vereist de aanvraag voor staatsburgerschap wel daadwerkelijk verblijf. De Naturalisatiecommissie zal onderzoeken: energierekeningen, huur/eigendom van een echte woning, schoolgegevens van kinderen, vooruitgang in de Griekse taal, doktersbezoeken in Griekenland. Investeerders die het traject van 7 jaar naar een Grieks paspoort willen benutten, doen er goed aan om vanaf jaar 3 minstens 183 dagen per jaar in Griekenland door te brengen.
Wat het Grieks staatsburgerschap ontgrendelt
- Volledig EU-burgerschap — recht om te wonen, werken en studeren in elk van de 27 EU-lidstaten zonder vergunningen.
- Grieks paspoort — visumvrije of visum-bij-aankomst-toegang tot 188+ landen (Henley-index 2026), inclusief de VS via ESTA, Japan, Singapore, het VK en de rest van het Schengengebied.
- Dubbele nationaliteit toegestaan — Griekenland staat dubbele nationaliteit toe; u hoeft uw oorspronkelijke nationaliteit niet op te geven (tenzij uw thuisland dit vereist).
- Overdraagbaar aan nakomelingen — Grieks staatsburgerschap wordt overgedragen via afstamming (jus sanguinis) onder Wet 3284/2004.
8. Belasting: het vlaktaksregime van 7% voor buitenlandse gepensioneerden
Ingevoerd in 2020 en gecodificeerd als artikel 5B van Wet 4172/2013 (Grieks wetboek inkomstenbelasting), is het vlaktaksregime van 7% voor pensioenen een van de aantrekkelijkste relocatie-instrumenten voor gepensioneerden in de EU — en een perfecte combinatie met de Golden Visa.
Hoe het werkt
- Voorwaarden: buitenlandse onderdanen (inclusief terugkerende Grieken) die hun fiscale woonplaats naar Griekenland verplaatsen, op voorwaarde dat zij in 5 van de afgelopen 6 jaar geen fiscaal inwoner van Griekenland waren, EN hun land van herkomst een belastingverdrag of samenwerkingsovereenkomst met Griekenland heeft. Per 2026 omvat dit alle EU/EER-landen, het VK, de VS, Canada, Australië, de Golfstaten, China en het grootste deel van Latijns-Amerika.
- Belastingtarief: een vast tarief van 7% op ALLE inkomsten uit buitenlandse bron — pensioenen, dividenden, huurinkomsten, vermogenswinsten, royalty's, rente — zonder verdere differentiatie.
- Duur: 15 opeenvolgende belastingjaren.
- Geen remittance-basis-trucjes: de 7% geldt voor wereldwijde buitenlandse inkomsten, ongeacht of deze naar Griekenland worden overgemaakt. De eenvoud is het hele punt.
- Aangifte: jaarlijkse aangifte via AADE myTAXISnet met het standaard E1-formulier plus het speciale schema voor belastingplichtigen onder art. 5B.
Praktisch voorbeeld
Een Duitse gepensioneerde met een Duits staatspensioen van €60.000/jaar + €25.000/jaar aan dividenden uit een Duitse portefeuille, verplaatst zijn fiscale woonplaats naar Kreta. Onder de standaard Griekse tarieven zou de totale belasting ongeveer €23.000/jaar bedragen. Onder art. 5B: €85.000 × 7% = €5.950/jaar. Besparing: ~€17.000 per jaar × 15 jaar = €255.000+ over de gehele looptijd van het regime — ruim meer dan de kosten van het pand van €500K op Kreta.
9. Belastingvoordelen onder Wet 4172/2013 — Alternatieven art. 5A & 5C
Naast het pensioenregime van 7% biedt het Griekse wetboek inkomstenbelasting nog twee bijzondere belastingregimes — beide conceptueel stapelbaar met de Golden Visa, en beide zeer competitief in 2026.
Artikel 5A — De forfaitaire non-dom-regeling van €100.000
Gericht op vermogende particulieren, introduceerde artikel 5A van Wet 4172/2013 (2019) een non-dom-regeling naar Brits model:
- Betaal €100.000 vast per jaar en AL uw inkomsten uit buitenlandse bron zijn volledig gedekt — geen Griekse belasting op buitenlandse dividenden, vermogenswinsten, rente, royalty's, bedrijfsinkomsten.
- Plus €20.000 per gezinslid dat wordt opgenomen (partner, kinderen).
- Duur: 15 opeenvolgende belastingjaren.
- Voorwaarden: geen fiscaal inwoner van Griekenland in 7 van de afgelopen 8 jaar, EN een kwalificerende investering in Griekenland van €500.000 binnen 3 jaar (vastgoed, bedrijf, effecten — de investering voor de Golden Visa telt mee).
- Inkomsten uit Griekse bron blijven belast onder de standaardregels (bijv. huurinkomsten uit uw Griekse pand).
Dit is de natuurlijke keuze voor zeer vermogende investeerders met €1 mln+ aan jaarlijkse buitenlandse inkomsten — de vaste belasting van €100K is aanzienlijk goedkoper dan progressieve tarieven op meerdere miljoenen.
Artikel 5C — De vrijstelling van 50% voor repatriëring/digitale nomaden
Geïntroduceerd in 2020 en sindsdien verfijnd, is artikel 5C gericht op werkende professionals en digitale nomaden die naar Griekenland verhuizen:
- Vrijstelling van 50% inkomstenbelasting op inkomen uit loondienst OF zelfstandige arbeid uit Griekse bron, gedurende 7 opeenvolgende belastingjaren.
- De vrijstelling van 50% geldt ook voor de bijzondere solidariteitsbijdrage.
- Voorwaarden: geen fiscaal inwoner van Griekenland in 5 van de afgelopen 6 jaar; verbindt zich om minstens 2 jaar in Griekenland te blijven; start nieuwe loondienst of zelfstandige activiteit in Griekenland.
- Aangifte: via AADE binnen het kalenderjaar van verhuizing.
Ideaal voor werken-op-afstand-ingenieurs, consultants, marketingprofessionals en start-upoprichters die hun werkactiviteit naar Griekenland kunnen verplaatsen terwijl ze internationale klanten behouden.
| Regime | Beste voor | Kern | Duur | Griekse investering vereist? |
|---|---|---|---|---|
| Art. 5A (forfaitaire non-dom) | Vermogende particulieren met buitenlands inkomen | €100K vast/jaar wereldwijd | 15 jaar | €500K (Golden Visa telt mee) |
| Art. 5B (vlaktaks pensioenen) | Buitenlandse gepensioneerden | 7% op alle buitenlandse inkomsten | 15 jaar | Nee |
| Art. 5C (vrijstelling repatriëring) | Werkende professionals / digitale nomaden | 50% vrijstelling inkomstenbelasting | 7 jaar | Nee (maar loondienst/zelfstandigheid vereist) |
10. NHR Griekenland versus NHR Portugal — Naast elkaar 2026
De grootste verschuiving op de Europese relocatiekaart tussen 2023 en 2026 was de afschaffing door Portugal van het oorspronkelijke NHR-regime in januari 2024. Portugal verving dit door een veel beperktere opvolger — IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) — beperkt tot wetenschappelijke onderzoekers, universitaire docenten en "hooggekwalificeerde beroepen" bij in aanmerking komende bedrijven. De meeste toekomstige vermogende particulieren en gepensioneerden die historisch naar Lissabon zouden zijn getrokken, komen nu naar Griekenland.
| Kenmerk | Griekenland (2026) | Portugal (2026) |
|---|---|---|
| Vlaktaks pensioenen | 7% × 15 jaar (art. 5B) | Geen equivalent (oude NHR-pensioenbelasting van 10% afgeschaft jan. 2024) |
| Forfaitaire non-dom-regeling | €100K × 15 jaar (art. 5A) | Niet beschikbaar |
| Vrijstelling voor professionals | 50% × 7 jaar (art. 5C) | IFICI: tarief van 20% × 10 jaar, maar alleen voor wetenschap/onderzoek/in aanmerking komende technische functies |
| Golden Visa vastgoed | Schijven €250K–€800K, actief | Vastgoedroute AFGESCHAFT okt. 2023 |
| Golden Visa via fondsen | €350K AIF, €400K obligaties | €500K kwalificerende fondsen (enige overgebleven route) |
| Traject staatsburgerschap | 7 jaar | 5 jaar (nog steeds sneller) |
| Taalvereiste | Grieks B1 | Portugees A2 |
| Minimaal verblijf (GV-houders) | 0 dagen | 7 dagen/jaar (gem.) |
| Toegang tot Schengen | Ja — 90/180 | Ja — 90/180 |
Wie wint dus in 2026?
- Als u een buitenlandse gepensioneerde bent met pensioen- en beleggingsinkomen: Griekenland wint duidelijk. Het regime van art. 5B met 7% kent geen Portugees equivalent.
- Als u een vermogende particulier bent met grote buitenlandse passieve inkomsten: Griekenland wint. De forfaitaire regeling van €100K onder art. 5A + de Golden Visa van €500K geeft u in één keer zowel verblijf als fiscale efficiëntie.
- Als u een wetenschappelijk onderzoeker bent of een specifieke technische functie heeft bij een IFICI-in aanmerking komend Portugees bedrijf: Portugal is nog steeds iets goedkoper (20% versus 50% vrijstelling). Niche.
- Als u het snelste staatsburgerschap wilt: Portugal met 5 jaar wint nog steeds van Griekenland met 7 jaar. Maar Griekenland verkleint de kloof door de taal-/integratiebeoordeling te stroomlijnen.
Griekse Golden Visa + IKE + AADE-registratie — één werkstroom
Van AFM-registratie, opening van een Griekse bankrekening, notariële eigendomsakte, tot de aanvraag van de Golden Visa en het kiezen voor art. 5A/5B/5C bij AADE — Zunapro coördineert de volledige Griekse opzet voor ondernemers, investeerders en gepensioneerden. Eén paneel, één tijdlijn, transparante kosten.
Start uw Griekse opzet →Referentie wettelijk kader — Verwijzingen die u in aanvragen zult tegenkomen
Voor investeerders en adviseurs die de exacte wettelijke ankerpunten willen, brengt onderstaande tabel elke bewering in deze gids in kaart bij de onderliggende Griekse wetgeving. Alle verwijzingen zijn stabiel per juni 2026; toekomstige wijzigingen worden weergegeven in de updates van het Zunapro-paneel.
| Onderwerp | Wet / artikel | Autoriteit |
|---|---|---|
| Kernkader Golden Visa | Wet 4251/2014 (Grieks immigratiewetboek), art. 16–20 | Ministerie van Migratie en Asiel |
| Vastgoedschijven (hervorming 2024) | Wijzigingen op Wet 4251/2014 + Grieks migratiewetboek | Gedecentraliseerd Bestuur |
| Zakelijke investering / strategisch | Wet 4251/2014 art. 16; Wet 4146/2013 | Ministerie van Ontwikkeling |
| Reikwijdte gezinsinclusie | Wet 4251/2014 art. 20 | Ministerie van Migratie |
| Staatsburgerschap door naturalisatie | Wet 3284/2004 art. 5 | Ministerie van Binnenlandse Zaken |
| Vlaktaks pensioenen 7% | Wet 4172/2013 art. 5B (toegevoegd 2020) | AADE |
| Forfaitaire non-dom-regeling €100K | Wet 4172/2013 art. 5A (toegevoegd 2019) | AADE |
| Vrijstelling repatriëring 50% | Wet 4172/2013 art. 5C (toegevoegd 2020) | AADE |
| Vennootschapsbelasting 22% / dividendbronbelasting 5% | Wet 4172/2013 art. 58 & 64 | AADE |
| IKE (besloten kapitaalvennootschap) | Wet 4072/2012 | GEMI / Ministerie van Ontwikkeling |
| Geregistreerd partnerschap (incl. relaties tussen personen van hetzelfde geslacht) | Wet 4356/2015 | Ministerie van Justitie |
Hoe Zunapro uw Griekse opzet coördineert
Zunapro is de operationele laag bovenop de Griekse bureaucratie. Wij vervangen geen notaris, advocaat of accountant — wij coördineren hen, tonen hun voortgang in één dashboard, en nemen de tijdzone-, taal- en documentopvolgingsfrictie weg die van een relocatie van 3 maanden een relocatie van 12 maanden maakt. Voor de Golden Visa + bedrijfsopzet draait het volgende in het paneel:
Module vastgoedroute
Vastgoedzoektocht via partnerbureaus in Athene, Thessaloniki, Kreta, Mykonos, Santorini; planning van de notariële akte; registratie van onroerendezaakbelasting (ENFIA); projectbeheer van omzetting/restauratie voor de schijf van €250K.
Zakelijke investering + oprichting IKE
Volledige opzet van een IKE: naamreservering, statuten, registratie bij GEMI, AFM, activering van AADE myTAXISnet, routing van kapitaalinjectie voor de Golden Visa-drempel van €500K.
Route staatsobligaties/effecten
Aankoop van op HDAT genoteerde Griekse staatsobligaties via een partner Griekse kredietinstelling; bevestiging van bewaring gedurende 3 jaar; documentatiepakket voor het Migratiebureau. Drempel van €400K.
Aandelen ATHEX & AIF-eenheden
Aandeleninvesteringen van €800K op de Beurs van Athene en €350K in Griekse AIF-eenheden, met monitoring van naleving van de aanhoudperiode van 3 jaar en kwartaaloverzichten doorgestuurd naar het Golden Visa-dossier.
Griekse bankrekening & AFM
Afgifte van AFM (Grieks belastingnummer) via AADE; opening van bankrekening op afstand bij Eurobank, Alpha Bank, Piraeus Bank of Nationale Bank van Griekenland; IBAN GR gereed voor eigendomsakte en belastingaangiften.
Keuze belastingregime (art. 5A / 5B / 5C)
Opstellen en indienen van de AADE-aanvraag voor het gekozen regime, toetsing aan de regels van 5-van-6 / 7-van-8 jaar verblijf, en jaarlijkse E1-aangiften onder het bijzondere schema.
Stap-voor-stap-tijdlijn — van beslissing tot kaart
Een realistische tijdlijn voor een Griekse Golden Visa via de vastgoedroute van €800K in Athene, gecombineerd met een IKE voor bedrijfsactiviteiten en het kiezen voor art. 5A voor belastingdoeleinden:
- Week 1–2 — Voorbereiding vóór aankomst. Volmacht aan lokale Griekse advocaat; uittreksels strafregister voorzien van apostille en vertaald; dossier herkomst van middelen; scans van paspoort.
- Week 2–3 — AFM (Grieks belastingnummer). Afgegeven via AADE, hetzij op afstand (via volmacht) of tijdens een kort bezoek. Vereist voor elke volgende stap.
- Week 3–4 — Griekse bankrekening. Eurobank / Alpha / Piraeus / NBG — KYC op afstand ondersteund voor de meeste aanvragers met een EU-paspoort of uit een land met een belastingverdrag.
- Week 4–10 — Zoeken en reserveren van vastgoed. Selectie, due diligence (stedenbouwkundig certificaat, energieprestatiecertificaat, bezwaringen), voorlopig contract met 10% aanbetaling.
- Week 10–14 — Notariële akte (συμβόλαιο). Definitieve notariële akte ondertekend; overdrachtsbelasting (standaardtarief 3,09%) betaald; akte geregistreerd bij het kadaster.
- Week 14–16 — Aanvraag verblijfsvergunning. Ingediend bij het Gedecentraliseerd Bestuur met het volledige documentenpakket; afspraak voor biometrie geboekt.
- Week 16–20 — "Blauw ontvangstbewijs" (βεβαίωση κατάθεσης) afgegeven. Juridisch gelijkwaardig aan de verblijfsvergunning voor alle doeleinden; reizen binnen Schengen mogelijk.
- Maand 5–8 — Biometrische kaart afgegeven. Fysieke kaart opgehaald bij het Gedecentraliseerd Bestuur.
- Parallel traject — Oprichting IKE via GEMI (5–7 werkdagen) zodra AFM actief is; aanvraag art. 5A ingediend bij AADE in het kalenderjaar van verhuizing.
Veelgestelde vragen
Wat is de minimale investering voor de Griekse Golden Visa in 2026?
Sinds de hervorming van 2024, volledig van kracht in 2026, ligt de vastgoeddrempel van de Griekse Golden Visa tussen €250.000 en €800.000 afhankelijk van de locatie. De ondergrens van €250.000 geldt alleen nog voor de omzetting van commercieel vastgoed naar residentieel gebruik, of voor de restauratie van beschermde gebouwen. Athene, Thessaloniki, Mykonos en Santorini vereisen €800.000 voor residentieel vastgoed. Andere delen van Attica en gebieden met hoge vraag vereisen €500.000. De zakelijke investeringsroute bedraagt €500.000 en de route via staatsobligaties €400.000.
Kan ik mijn gezin opnemen in de aanvraag voor de Griekse Golden Visa?
Ja. De Griekse Golden Visa onder Wet 4251/2014 omvat de hoofdinvesteerder, diens echtgeno(o)t(e) of geregistreerde partner, kinderen jonger dan 21 jaar, en afhankelijke ouders van zowel de investeerder als de partner. Kinderen behouden hun verblijfsrecht ook na hun 21e verjaardag door over te stappen op een zelfstandige verblijfsvergunning van 3 jaar. Er is geen extra investering per gezinslid vereist — één investering dekt het hele gezin.
Hoe lang duurt het om een Griekse Golden Visa te krijgen?
Het volledige proces duurt doorgaans 4 tot 8 maanden, vanaf de aankoop van het investeringsobject tot de afgifte van de biometrische verblijfskaart. AFM en bankrekening: 1–3 weken. Investering en notariële akte: 4–8 weken. Aanvraag verblijfsvergunning met biometrie: 1–2 maanden voor het blauwe ontvangstbewijs (juridisch gelijkwaardig aan de vergunning tijdens de verwerking). Definitieve afgifte van de kaart: 4–6 maanden.
Vereist de Griekse Golden Visa fysiek verblijf in Griekenland?
Nee. De Griekse Golden Visa kent geen minimale verblijfsplicht. Houders kunnen nul dagen per jaar in Griekenland doorbrengen en toch de verblijfsvergunning behouden, mits de kwalificerende investering behouden blijft. Dit is een van de meest flexibele programma's in de EU. Om echter na 7 jaar het Grieks staatsburgerschap aan te vragen, moeten kandidaten daadwerkelijke banden met Griekenland aantonen — fysiek verblijf, taalvaardigheid, belastingaangiften.
Kunnen houders van de Griekse Golden Visa vrij reizen binnen het Schengengebied?
Ja. De Griekse verblijfsvergunning geeft visumvrij reizen binnen het volledige Schengengebied voor maximaal 90 dagen per periode van 180 dagen — alle 29 Schengenlanden (27 EU-landen + Zwitserland + IJsland + Noorwegen + Liechtenstein, met Bulgarije en Roemenië sinds 2026 volledig geïntegreerd). De vergunning heft ook de Schengenvisumplicht op voor binnenkomst in Griekenland zelf.
Wat is het vlaktaksregime van 7% voor buitenlandse gepensioneerden in Griekenland?
Onder artikel 5B van Wet 4172/2013 (ingevoerd in 2020) betalen buitenlandse gepensioneerden die hun fiscale woonplaats naar Griekenland verplaatsen een vast tarief van 7% belasting op alle inkomsten uit buitenlandse bron — pensioenen, dividenden, huurinkomsten, vermogenswinsten — gedurende 15 opeenvolgende belastingjaren. Voorwaarden: de aanvrager mag in 5 van de afgelopen 6 jaar geen fiscaal inwoner van Griekenland zijn geweest, en het land van herkomst moet een belastingverdrag of samenwerkingsovereenkomst met Griekenland hebben. Aangiften via AADE myTAXISnet.
Hoe leidt de Griekse Golden Visa tot EU-burgerschap?
Grieks staatsburgerschap door naturalisatie vereist 7 jaar legaal verblijf (artikel 5, Wet 3284/2004), Grieks taalniveau B1, kennis van de Griekse geschiedenis en cultuur (Panhelleense examens of interview), en aangetoonde integratie. Grieks staatsburgerschap geeft volledig EU-burgerschap — werken, studeren en leven in elk van de 27 EU-lidstaten zonder beperking — en een Grieks paspoort met visumvrije toegang tot 188+ landen.
Wat is het verschil tussen de Griekse NHR en de Portugese NHR?
Portugal schafte zijn oorspronkelijke NHR-regime af in januari 2024, en verving dit door het veel beperktere IFICI voor uitsluitend hooggekwalificeerde werknemers. Griekenland daarentegen handhaaft en breidde drie parallelle regimes uit tot en met 2026: de vlaktaks van 7% op pensioenen (art. 5B), de jaarlijkse forfaitaire belasting van €100.000 voor vermogende particulieren (art. 5A) — die alle buitenlandse inkomsten dekt met één vaste betaling — en de belastingvrijstelling van 50% voor terugkerende professionals (art. 5C). Griekenland is nu het competitievere rechtsgebied voor nieuwkomers.
Kan een Golden Visa-investeerder een bedrijf runnen in Griekenland?
Ja, met één voorbehoud. De Golden Visa staat werkzaamheden toe als directeur of aandeelhouder van een Grieks bedrijf, maar staat GEEN gewoon loondienstverband in Griekenland toe. Om een bedrijf te runnen, richten investeerders doorgaans een IKE (besloten kapitaalvennootschap — minimumkapitaal €1) of AE op, worden ze de wettelijke vertegenwoordiger en ontvangen ze directievergoedingen of dividenden. Beide zijn belastbaar in Griekenland volgens de standaardregels. Zunapro verzorgt de volledige oprichting van een IKE in 5–7 werkdagen.
Welke documenten zijn vereist voor de aanvraag van de Griekse Golden Visa?
Kerndocumenten zijn onder meer: geldig paspoort (6+ maanden geldigheid), bewijs van investering (notariële eigendomsakte, aandelenkoopovereenkomst of obligatiecertificaat), particuliere ziektekostenverzekering die Griekenland dekt, uittreksel uit het strafregister uit het land van verblijf (voorzien van apostille en vertaald), geboorte- en huwelijksakten voor gezinsinclusie (voorzien van apostille), bewijs van huisvesting, biometrische gegevens ingediend bij het Migratiebureau. Alle buitenlandse documenten moeten worden voorzien van een apostille volgens het Haags Verdrag van 1961 en officieel worden vertaald naar het Grieks.
Zijn er jaarlijkse kosten of verlengingsvereisten voor de Griekse Golden Visa?
De initiële vergunning is 5 jaar geldig en kan onbeperkt worden verlengd met termijnen van 5 jaar, zolang de kwalificerende investering behouden blijft. Overheidskosten: €2.000 initiële aanvraag per hoofdinvesteerder (€150 per gezinslid), €16 voor de biometrische kaart. Verlengingskosten zijn vergelijkbaar. De investeerder moet jaarlijks een Griekse belastingaangifte indienen (E1-formulier via AADE), zelfs als niet-ingezetene — dit is de meest over het hoofd geziene verplichting. Er is geen minimale verblijfsplicht bij verlenging.
Kan ik het vastgoed verkopen en mijn Golden Visa behouden?
Alleen als u tegelijkertijd een vervangend kwalificerend actief van gelijke of hogere waarde aankoopt, zonder onderbreking in eigendom. De Griekse Golden Visa is een programma van continue investering — zodra het kwalificerende actief wordt afgestoten zonder vervanging, wordt de verblijfsvergunning bij de eerstvolgende verlenging ingetrokken. De koper van het vastgoed kan ook in aanmerking komen voor een eigen Golden Visa met hetzelfde actief, wat toplocaties in Athene sterk verhandelbaar houdt. Coördineer verkoop en herinvestering altijd parallel via een Griekse notaris en immigratieadvocaat.
Hoe belast Griekenland buitenlandse inkomsten voor houders van een Golden Visa?
Cruciaal is dat het enkel bezitten van een Griekse Golden Visa u NIET fiscaal inwoner van Griekenland maakt. Fiscaal inwonerschap ontstaat alleen wanneer u 183+ dagen per jaar in Griekenland verblijft OF wanneer uw centrum van vitale belangen zich daar bevindt. Als niet-ingezeten houder van een Golden Visa wordt u in Griekenland uitsluitend belast op inkomsten uit Griekse bron (bijv. huurinkomsten uit het kwalificerende vastgoed, 15%–45% progressief). Om vrijwillig te kiezen voor fiscaal inwonerschap onder art. 5A (forfait €100K), art. 5B (7% vlak), of art. 5C (50% vrijstelling), dient u een specifieke aanvraag in bij AADE.
Komt de aankoop van vastgoed via een bedrijf in aanmerking voor de Golden Visa?
Ja, onder voorwaarden. Het kwalificerende vastgoed mag worden verworven via een Griekse of EU-rechtspersoon waarin de investeerder 100% van de aandelen bezit (de investeerder moet de enige uiteindelijk belanghebbende zijn). De totale vastgoedwaarde moet nog steeds voldoen aan de relevante schijf van €250K/€500K/€800K. Deze route wordt vaak gebruikt voor vermogensbescherming en successieplanning, maar brengt extra vennootschappelijke nalevingslasten met zich mee (jaarrekeningen, GEMI-aangiften).
Wat is de AFM en waarom heb ik die als eerste nodig?
AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) is het Griekse fiscale identificatienummer, afgegeven door AADE (Onafhankelijke Autoriteit voor Overheidsinkomsten). Elke persoon en entiteit die te maken heeft met Griekse banken, vastgoed, nutsvoorzieningen, rechtbanken of notarissen heeft een AFM nodig. Het is de eerste procedurele stap — zonder AFM kunt u geen bankrekening openen, geen notariële akte ondertekenen, of een aanvraag onder art. 5A/5B/5C indienen. Afgifte is gratis; kan op afstand via volmacht.
Klaar om uw Griekse Golden Visa-traject te starten?
Van omzettingsprojecten van €250K tot adressen van €800K in Athene, van obligatieportefeuilles van €400K tot kapitaalinjecties van €500K in een IKE — Zunapro kiest de juiste route, bereidt het dossier voor, laat AFM & AADE parallel lopen, en coördineert met notarissen, banken en het Gedecentraliseerd Bestuur.
Conclusie — Waarom Griekenland wint in 2026
De combinatie van flexibiliteit (geen minimale verblijfsplicht, gezinsinclusie), competitieve drempels (€250K nog steeds beschikbaar voor omzettingen, €400K voor obligaties), unieke belastingregimes (art. 5A/5B/5C nog steeds actief en stapelbaar met de Golden Visa-investering), en een duidelijk traject van 7 jaar naar EU-burgerschap maakt Griekenland de meest rationele keuze voor de relocatie van investeerder-ondernemers naar de Europese Unie in 2026 — vooral nu Portugal zijn oorspronkelijke NHR-regime heeft geschrapt en vastgoed uit zijn Golden Visa heeft verwijderd.
De hervorming van 2024 was geen sluiting van het Griekse programma — het was een herijking die investeerders aanmoedigt tot echte economische bijdrage in plaats van speculatie. Voor serieuze investeerders, ondernemers die een IKE oprichten, gepensioneerden die vastgoed combineren met art. 5B, en vermogende particulieren die een Golden Visa-investering van €500K combineren met art. 5A — de Griekse Golden Visa is in 2026 structureel goedkoper, juridisch helderder en operationeel flexibeler dan elk alternatief in de EU.
Zunapro is het enige paneel waar de vastgoedzoektocht, de oprichting van de IKE, de AFM- & AADE-aangiften, de bankrekening, de notariële akte, de aanvraag van de verblijfsvergunning en de keuze voor art. 5A/5B/5C allemaal samenkomen. Begin met de routediagnose — binnen 24 uur vertellen wij u welke drempel en welk belastingregime uw relocatiewaarde maximaliseren.
Hulp nodig hierbij?
Bijbehorende dienst: Bedrijfsoprichting