Golden Visa grec 2026 en un coup d'œil — Lecture rapide
Le Golden Visa grec, régi par la loi 4251/2014 (le Code grec de l'immigration) et le Code grec de la migration consolidé, est un titre de séjour de l'UE de 5 ans renouvelable, accessible aux ressortissants non-UE réalisant un investissement éligible. La réforme de 2024 a introduit des seuils immobiliers échelonnés — 250K€ / 500K€ / 800K€ selon la localisation et le type d'actif — aux côtés des voies historiques de l'investissement d'entreprise à 500K€, des obligations d'État grecques à 400K€, et des parts de sociétés grecques. Le titre couvre l'investisseur, le conjoint, les enfants de moins de 21 ans, et les parents à charge des deux côtés. Aucune durée de séjour minimale, accès complet à l'espace Schengen, et après 7 ans de résidence (loi 3284/2004), les titulaires peuvent demander la citoyenneté grecque — et donc européenne. S'y ajoutent : l'impôt forfaitaire de 7% sur les pensions (art. 5B, loi 4172/2013), le forfait de 100K€ pour non-résidents fiscaux (art. 5A), et l'exonération de 50% pour rapatriement (art. 5C). Le Portugal ayant aboli son régime NHR d'origine en 2024, la Grèce est désormais la juridiction de l'UE la plus compétitive pour la relocalisation d'investisseurs-entrepreneurs.
1. Aperçu du Golden Visa grec — Ce que vous obtenez pour 250K€–800K€
Le Golden Visa grec est un titre de séjour par investissement — et non une citoyenneté. Créé en 2013 par la loi 4146/2013, consolidé et considérablement étendu par la loi 4251/2014 (le Code grec de l'immigration) et la réforme de 2024, c'est l'un des programmes de résidence par investissement de l'UE les plus utilisés en volume de transactions. En 2026, plus de 12 000 demandeurs principaux et 28 000+ membres de famille ont été admis, pour un investissement cumulé dépassant 3,2 milliards d'euros.
Les principaux éléments qui distinguent la Grèce du Portugal, de l'Espagne, de Malte et de l'Italie :
- Aucune durée de séjour minimale. Les titulaires peuvent passer zéro jour par an en Grèce et renouveler malgré tout leur titre. À comparer avec l'ancien D7 portugais (6 mois en moyenne) ou le NLV espagnol (183 jours).
- L'inclusion familiale est gratuite. Un seul investissement couvre le demandeur principal, le conjoint/partenaire, les enfants de moins de 21 ans, et les parents à charge des deux côtés — aucun capital supplémentaire requis.
- Accès complet à l'espace Schengen. 90 jours sur toute période de 180 dans 29 pays, y compris la Bulgarie et la Roumanie (pleinement intégrées depuis 2024-2026).
- Titres de 5 ans, renouvelables indéfiniment. Sous réserve du maintien de l'actif éligible.
- Voie vers la citoyenneté de l'UE en 7 ans selon la loi 3284/2004 — avec le niveau B1 de grec et des preuves d'intégration.
- Régimes fiscaux cumulables. Art. 5A (forfait de 100K€ pour non-résidents fiscaux), art. 5B (impôt forfaitaire de 7% sur les pensions), art. 5C (exonération de 50% pour rapatriement de professionnels).
Ce que le titre de séjour n'accorde PAS
Trois idées reçues courantes à clarifier d'emblée :
- Ce n'est pas un permis de travail pour un emploi salarié. Les titulaires ne peuvent pas accepter un emploi salarié ordinaire en Grèce. Ils peuvent en revanche exercer en tant que dirigeants, actionnaires et représentants légaux d'une société grecque et percevoir des jetons de présence ou des dividendes.
- Il n'accorde pas automatiquement la résidence fiscale. La détention du titre est indépendante du fait de devenir résident fiscal grec. La résidence fiscale exige 183 jours ou plus de présence physique, ou le centre des intérêts vitaux en Grèce.
- Ce n'est pas la citoyenneté. C'est un titre de séjour. La citoyenneté est un processus distinct (loi 3284/2004, voie de 7 ans).
2. Voies immobilières — Paliers 250K€ / 500K€ / 800K€ selon la zone
L'immobilier est de loin la voie la plus utilisée — historiquement environ 90% de tous les investissements du Golden Visa grec. La réforme de 2024 a remplacé l'ancien minimum uniforme de 250K€ par un système à trois paliers, pleinement déployé en 2026.
Règle du bien unique et surfaces minimales
La réforme de 2024 a ajouté deux contraintes importantes applicables à tous les paliers immobiliers :
- Règle du bien unique. L'investissement doit porter sur un seul bien immobilier. L'ancienne pratique consistant à cumuler deux ou trois biens plus petits pour atteindre le seuil n'est plus acceptée pour les paliers à 500K€ et 800K€.
- Surface minimale de 120 m² pour l'immobilier résidentiel. Vise à écarter les micro-appartements et à garantir que le programme soutient un usage résidentiel réel.
- Restriction sur la location de courte durée. Les biens acquis dans le cadre du Golden Visa ne peuvent pas être utilisés pour des locations de courte durée type Airbnb. Seule la location résidentielle longue durée ou l'occupation par le propriétaire sont autorisées — vérifié via le registre AADE des locations de courte durée.
| Localisation | Seuil | Remarques |
|---|---|---|
| Athènes (tous quartiers) | 800 000€ | Inclut Glyfada, Kifissia, Maroussi, etc. |
| Centre-ville de Thessalonique | 800 000€ | Municipalité de Thessalonique proprement dite |
| Mykonos | 800 000€ | Cyclades — forte pression touristique |
| Santorin | 800 000€ | Cyclades — forte pression touristique |
| Grande Attique (hors Athènes) | 500 000€ | ex. Lavrio, Markopoulo |
| Crète (Héraklion, La Canée) | 500 000€ | Pôle touristique et de relocalisation toute l'année |
| Îles >3 100 habitants | 500 000€ | ex. Rhodes, Corfou, Paros |
| Continent (reste de la Grèce) | 500 000€ | Péloponnèse, Épire, Thessalie |
| Conversion commerciale → résidentielle | 250 000€ | Partout en Grèce |
| Restauration de bâtiment historique classé | 250 000€ | Partout en Grèce |
L'astuce des 250K€ fonctionne toujours. Les investisseurs souhaitant entrer au palier le plus bas achètent de plus en plus des locaux commerciaux (bureaux, commerces) qu'ils convertissent en usage résidentiel, ou restaurent des bâtiments néoclassiques historiques classés à Athènes, au Pirée, à Patras et à Thessalonique. Le coût total (achat + restauration/conversion) doit atteindre 250 000€ — mais les biens de cette catégorie sont généralement nettement moins chers que le plancher résidentiel de 500K€/800K€. Zunapro peut coordonner l'opération avec un architecte agréé, un ingénieur civil et un notaire en 14 jours. Découvrez notre offre immobilière et de constitution en Grèce →
3. La réforme de 2024 — Pourquoi Athènes coûte désormais 800K€
Entre 2014 et 2023, la Grèce appliquait un plancher immobilier uniforme de 250 000€ — le plus bas de l'UE. Résultat : environ 90% des titres ont été délivrés pour des achats immobiliers concentrés dans le centre d'Athènes, notamment dans le corridor des acheteurs gréco-asiatiques centré sur des quartiers comme Kallithéa, Néos Kosmos et Agios Dimitrios. En 2023, cela avait provoqué une inflation locative notable à Athènes (+35% en moyenne en 4 ans) et une pression politique pour refroidir le marché.
La réforme de 2024, pleinement en vigueur en 2026, a restructuré le programme autour de cinq objectifs :
- Réduire la pression sur le logement à Athènes en relevant le seuil à 800K€ dans la capitale et en redirigeant la demande vers les régions.
- Réorienter l'investissement vers les régions moins dynamiques via un palier intermédiaire à 500K€ couvrant le continent et la plupart des îles.
- Préserver le patrimoine en maintenant un seuil de 250K€ pour la restauration de bâtiments classés.
- Freiner les distorsions liées à Airbnb en interdisant les locations de courte durée sur les biens du Golden Visa.
- Améliorer la qualité de l'investissement grâce aux règles du bien unique et de surface minimale de 120 m².
Dispositions transitoires pour les contrats antérieurs à la réforme
Les investisseurs ayant versé un acompte sur un bien avant la date d'entrée en vigueur de la réforme ont bénéficié d'un délai de grâce pour finaliser l'achat selon les anciennes règles à 250K€ — la plupart devaient être conclus avant le 31 août 2024, l'acte étant signé au plus tard le 31 décembre 2024. En 2026, ces délais sont désormais clos ; toutes les nouvelles demandes relèvent du système à paliers.
4. Voie de l'investissement d'entreprise — 500 000€ dans une société grecque
Pour les entrepreneurs et investisseurs opérationnels, la voie de l'injection de capital / investissement d'entreprise reste la plus flexible — et la plus alignée avec l'offre de constitution de sociétés de Zunapro. En vertu de l'article 16 de la loi 4251/2014, un ressortissant non-UE peut obtenir un Golden Visa grec en :
- Investissant 500 000€ ou plus dans une société grecque existante ou nouvellement constituée (injection de capital, souscription d'actions ou augmentation de capital).
- Acquérant des parts d'une valeur de 500 000€ ou plus dans une société grecque.
- Constituant une société grecque créant 10 emplois permanents ou plus pour des citoyens grecs ou de l'UE (dans ce cas, le plafond de 500K€ s'assouplit vers une évaluation d'« investissement stratégique »).
L'IKE (société à capital privé) — le véhicule par défaut
Pour la voie de l'investissement d'entreprise, le véhicule juridique optimal est l'IKE — Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (société à capital privé), introduite par la loi 4072/2012. Caractéristiques clés :
- Capital minimum : 1€. Seul compte le seuil de 500K€ du Golden Visa — il peut être versé sous forme de prime d'émission ou de prêt d'actionnaire converti en capital.
- Actionnaire unique autorisé. L'investisseur non-UE peut détenir 100% du capital.
- Responsabilité limitée — comparable à une GmbH allemande ou une Ltd britannique.
- Impôt sur les sociétés : 22% forfaitaire (taux 2026, art. 58 de la loi 4172/2013).
- Impôt sur les dividendes : 5% de retenue à la source (art. 64 de la loi 4172/2013) — l'un des plus bas de l'UE.
- Constitution en 1 à 3 jours ouvrés via le guichet unique GEMI.
L'AE (société anonyme) — pour les opérations de plus grande envergure
Pour les investisseurs envisageant des structures multi-actionnaires, des levées de capital, ou une future introduction en bourse à Athènes, l'AE (Ανώνυμη Εταιρεία) reste la forme appropriée : capital minimum de 25 000€, conseil d'administration obligatoire, comptes audités au-delà de certains seuils, mais avec le même impôt sur les sociétés de 22% et la même retenue à la source de 5% sur les dividendes.
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5. Voie des obligations d'État — 400 000€, le seuil liquide le plus bas
Les investisseurs préférant un instrument liquide et passif plutôt que l'immobilier ou les entreprises opérationnelles peuvent devenir éligibles via des obligations d'État grecques. En vertu de la loi 4251/2014, telle que modifiée, les seuils éligibles sont :
| Instrument | Minimum | Durée de détention | Remarques |
|---|---|---|---|
| Obligations d'État grecques (cotées HDAT) | 400 000€ | 3 ans | Détenues auprès d'un établissement de crédit grec |
| Actions de sociétés grecques cotées (ATHEX) | 800 000€ | 3 ans | Capitaux propres cotés à la Bourse d'Athènes |
| Parts de fonds communs de placement (OPCVM grecs) | 350 000€ | 3 ans | Fonds avec un minimum de 1M€ d'actifs sous gestion |
| Parts de fonds d'investissement alternatifs (FIA) | 350 000€ | 3 ans | FIA domicilié en Grèce |
| Obligations d'entreprises (cotées en Grèce) | 800 000€ | 3 ans | Cotées sur ATHEX ou HDAT |
| Dépôt à terme (banque grecque) | 500 000€ | 12 mois minimum | Renouvelable ; auprès d'un seul établissement de crédit grec |
Pourquoi la voie obligataire est sous-utilisée — et pourquoi cela change
Historiquement, plus de 90% des demandeurs ont choisi l'immobilier, laissant les voies obligataires/financières largement sous-utilisées. Trois facteurs changent la donne en 2026 :
- Les seuils immobiliers ont augmenté. Les obligations liquides à 400K€ sont désormais nettement moins chères que l'immobilier à 500K€–800K€.
- Les rendements grecs à 10 ans se sont normalisés. Après le retour de la notation de crédit au grade « investissement » (2023), les obligations d'État grecques offrent des rendements d'environ 3,5% à 4% avec un risque maîtrisé.
- Aucune contrainte de gestion. Pas de gestion locative, pas de taxe foncière (ENFIA), pas de souci lié à l'interdiction Airbnb.
6. Inclusion familiale — Conjoint, enfants, parents en une seule demande
L'une des caractéristiques les plus généreuses du Golden Visa grec est son large périmètre d'inclusion familiale, là encore sans investissement supplémentaire. En vertu de l'article 20 de la loi 4251/2014, les membres de famille suivants sont inclus dans le même investissement :
- Conjoint — y compris les partenaires enregistrés au titre de la loi sur le partenariat civil (loi 4356/2015), reconnaissant les partenariats de même sexe depuis 2015.
- Enfants célibataires de moins de 21 ans — naturels, adoptés ou beaux-enfants.
- Parents à charge de l'investisseur ET du conjoint — la dépendance financière étant démontrée par déclaration sous serment et relevés bancaires.
Que se passe-t-il lorsque les enfants atteignent 21 ans ?
Les enfants qui atteignent 21 ans pendant que le parent détient le Golden Visa ne perdent pas leur droit de résidence. Ils passent automatiquement à un titre de séjour indépendant de 3 ans, renouvelable pour des périodes supplémentaires de 3 ans. Point essentiel : les années passées sur le titre du parent comptent dans le décompte des 7 ans vers la citoyenneté — faisant du Golden Visa grec l'un des outils intergénérationnels les plus puissants de l'UE.
Documents requis pour l'inclusion familiale
- Acte de mariage (apostillé conformément à la Convention de La Haye de 1961, traduit en grec).
- Actes de naissance de chaque enfant (apostillés, traduits).
- Preuve de dépendance pour les parents — relevés bancaires démontrant des transferts réguliers, déclaration sous serment de dépendance financière.
- Extrait de casier judiciaire pour chaque membre de la famille de 18 ans et plus.
- Assurance santé privée couvrant chaque membre de la famille en Grèce.
- Données biométriques déposées au Bureau des migrations pour chaque membre.
7. Voie vers la citoyenneté de l'UE — 7 ans pour un passeport grec
Le Golden Visa grec est un titre de séjour. La citoyenneté — et donc la citoyenneté de l'UE — est un processus distinct régi par la loi 3284/2004 (Code de la citoyenneté grecque). Le calendrier de naturalisation pour les investisseurs étrangers :
- 7 années de résidence légale continue en Grèce (article 5, loi 3284/2004). Le décompte commence le jour de la délivrance du premier titre de séjour — le récépissé bleu compte.
- Maîtrise du grec au niveau B1 — évaluée via le « Certificat de langue grecque » officiel délivré par le Centre de la langue grecque (Université Aristote) ou les examens panhelléniques.
- Connaissance de l'histoire, de la culture, de la géographie et des institutions politiques grecques — examen écrit et oral, ou entretien devant la Commission de naturalisation.
- Preuve d'intégration — déclarations fiscales (formulaires E1 via AADE), cotisations de sécurité sociale, scolarisation des enfants, participation à la vie communautaire.
- Casier judiciaire vierge — tant en Grèce que dans le pays d'origine.
La question de la « résidence réelle »
Alors que le Golden Visa lui-même n'exige aucune durée de séjour, la demande de citoyenneté exige une résidence réelle. La Commission de naturalisation examinera : factures de services publics, location/propriété d'un logement réel, dossiers scolaires des enfants, progression en langue grecque, consultations médicales en Grèce. Les investisseurs souhaitant utiliser la voie de 7 ans vers un passeport grec devraient prévoir de passer au moins 183 jours par an en Grèce à partir de la 3e année.
Ce que débloque la citoyenneté grecque
- Pleine citoyenneté de l'UE — droit de vivre, travailler et étudier dans l'un des 27 États membres de l'UE sans autorisation.
- Passeport grec — accès sans visa ou avec visa à l'arrivée à plus de 188 pays (indice Henley 2026), y compris les États-Unis via l'ESTA, le Japon, Singapour, le Royaume-Uni et le reste de l'espace Schengen.
- Double nationalité autorisée — la Grèce autorise la double nationalité ; vous n'avez pas à renoncer à votre nationalité d'origine (sauf si votre pays d'origine l'exige).
- Transmissible aux descendants — la citoyenneté grecque se transmet par filiation (jus sanguinis) en vertu de la loi 3284/2004.
8. Fiscalité : le régime d'imposition forfaitaire de 7% pour les retraités étrangers
Introduit en 2020 et codifié à l'article 5B de la loi 4172/2013 (Code grec des impôts sur le revenu), le régime d'imposition forfaitaire de 7% sur les pensions est l'un des outils de relocalisation de retraités les plus attractifs de l'UE — et un complément parfait au Golden Visa.
Fonctionnement
- Éligibilité : les ressortissants étrangers (y compris les Grecs de retour au pays) qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce, à condition de ne pas avoir été résidents fiscaux grecs pendant 5 des 6 années précédentes, ET que leur pays d'origine ait une convention fiscale ou un accord de coopération administrative avec la Grèce. En 2026, cela couvre l'ensemble de l'UE/EEE, le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada, l'Australie, les États du Golfe, la Chine et la plupart des pays d'Amérique latine.
- Taux d'imposition : 7% forfaitaire sur TOUS les revenus de source étrangère — pensions, dividendes, revenus locatifs, plus-values, redevances, intérêts — sans autre distinction.
- Durée : 15 années fiscales consécutives.
- Aucune subtilité de base de remise : les 7% s'appliquent aux revenus étrangers mondiaux, qu'ils soient ou non rapatriés en Grèce. La simplicité est l'essentiel de l'intérêt du régime.
- Déclaration : déclaration annuelle via AADE myTAXISnet au moyen du formulaire E1 standard, complété de l'annexe spéciale pour les contribuables relevant de l'art. 5B.
Exemple pratique
Un retraité allemand percevant une pension d'État allemande de 60 000€/an plus 25 000€/an de dividendes d'un portefeuille allemand transfère sa résidence fiscale en Crète. Selon les taux grecs standard, l'impôt total serait d'environ 23 000€/an. Selon l'art. 5B : 85 000€ × 7% = 5 950€/an. Économie : ~17 000€ par an × 15 ans = plus de 255 000€ sur la durée du régime — dépassant largement le coût du bien crétois à 500K€.
9. Incitations fiscales au titre de la loi 4172/2013 — Alternatives des art. 5A et 5C
Au-delà du régime de 7% sur les pensions, le Code grec des impôts sur le revenu propose deux autres régimes fiscaux spéciaux — tous deux cumulables en principe avec le Golden Visa, et tous deux très compétitifs en 2026.
Article 5A — Le régime forfaitaire de 100 000€ pour non-résidents fiscaux
Destiné aux personnes fortunées, l'article 5A de la loi 4172/2013 a introduit (en 2019) un régime de type non-domicilié inspiré du modèle britannique :
- Payez 100 000€ forfaitaires par an et TOUS vos revenus de source étrangère sont entièrement couverts — aucun impôt grec sur les dividendes étrangers, plus-values, intérêts, redevances, revenus d'entreprise.
- Plus 20 000€ par membre de la famille inclus (conjoint, enfants).
- Durée : 15 années fiscales consécutives.
- Éligibilité : ne pas avoir été résident fiscal grec pendant 7 des 8 années précédentes, ET réaliser un investissement éligible en Grèce de 500 000€ dans un délai de 3 ans (immobilier, entreprise, valeurs mobilières — l'investissement du Golden Visa compte).
- Les revenus de source grecque restent imposés selon les règles standard (par exemple, les revenus locatifs de votre bien grec).
C'est l'option naturelle pour les investisseurs très fortunés disposant de plus de 1M€ de revenus étrangers annuels — l'impôt forfaitaire de 100K€ est nettement plus avantageux que des taux progressifs sur plusieurs millions.
Article 5C — L'exonération de 50% pour rapatriement / nomades numériques
Introduit en 2020 et affiné depuis, l'article 5C cible les professionnels en activité et les nomades numériques se relocalisant en Grèce :
- Exonération de 50% de l'impôt sur le revenu sur les revenus de source grecque provenant d'un emploi salarié OU d'une activité indépendante, pendant 7 années fiscales consécutives.
- L'exonération de 50% s'étend également à la contribution spéciale de solidarité.
- Éligibilité : ne pas avoir été résident fiscal grec pendant 5 des 6 années précédentes ; s'engager à rester en Grèce au moins 2 ans ; débuter un nouvel emploi ou une nouvelle activité indépendante en Grèce.
- Déclaration : via l'AADE au cours de l'année civile de la relocalisation.
Idéal pour les ingénieurs en télétravail, les consultants, les professionnels du marketing et les fondateurs de start-up qui peuvent transférer leur activité professionnelle en Grèce tout en conservant leurs clients internationaux.
| Régime | Idéal pour | Résumé | Durée | Investissement en Grèce requis ? |
|---|---|---|---|---|
| Art. 5A (Forfait non-résident fiscal) | Personnes fortunées à revenus étrangers | 100K€ forfaitaire/an, mondial | 15 ans | 500K€ (le Golden Visa compte) |
| Art. 5B (Impôt forfaitaire sur les pensions) | Retraités étrangers | 7% sur tous les revenus étrangers | 15 ans | Non |
| Art. 5C (Exonération pour rapatriement) | Professionnels en activité / nomades numériques | Exonération de 50% de l'impôt sur le revenu | 7 ans | Non (mais emploi / activité indépendante requis) |
10. NHR Grèce vs NHR Portugal — Comparatif 2026
Le plus grand bouleversement de la carte européenne de la relocalisation entre 2023 et 2026 a été l'abolition par le Portugal de son régime NHR d'origine en janvier 2024. Le Portugal l'a remplacé par un régime successeur bien plus restrictif — l'IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) — limité aux chercheurs scientifiques, enseignants universitaires et « professions hautement qualifiées » dans des entreprises éligibles. La plupart des personnes fortunées et retraités qui se seraient historiquement dirigés vers Lisbonne arrivent désormais en Grèce.
| Caractéristique | Grèce (2026) | Portugal (2026) |
|---|---|---|
| Impôt forfaitaire sur les pensions | 7% × 15 ans (art. 5B) | Aucun équivalent (ancien impôt NHR de 10% sur les pensions aboli en janvier 2024) |
| Forfait non-résident fiscal | 100K€ × 15 ans (art. 5A) | Non disponible |
| Exonération professionnelle | 50% × 7 ans (art. 5C) | IFICI : taux de 20% × 10 ans, mais réservé aux profils scientifiques/recherche/tech éligibles |
| Golden Visa immobilier | Paliers 250K€–800K€, actif | Voie immobilière ABOLIE en octobre 2023 |
| Golden Visa via fonds | 350K€ FIA, 400K€ obligations | 500K€ de fonds éligibles (seule voie restante) |
| Délai vers la citoyenneté | 7 ans | 5 ans (toujours plus rapide) |
| Exigence linguistique | Grec B1 | Portugais A2 |
| Séjour minimal (titulaires GV) | 0 jour | 7 jours/an (moyenne) |
| Accès Schengen | Oui — 90/180 | Oui — 90/180 |
Alors, qui gagne en 2026 ?
- Si vous êtes un retraité étranger avec pension et revenus de placement : la Grèce l'emporte nettement. Le régime de l'art. 5B (7%) n'a pas d'équivalent portugais.
- Si vous êtes une personne fortunée avec d'importants revenus passifs étrangers : la Grèce l'emporte. Le forfait de 100K€ de l'art. 5A, combiné à l'investissement de 500K€ du Golden Visa, vous qualifie en une seule opération pour la résidence et l'efficacité fiscale.
- Si vous êtes chercheur scientifique ou occupez un poste technique spécifique dans une entreprise portugaise éligible IFICI : le Portugal reste légèrement plus avantageux (20% contre l'équation d'exonération de 50%). Cas de niche.
- Si vous souhaitez la citoyenneté la plus rapide : le Portugal, avec 5 ans, devance toujours la Grèce à 7 ans. Mais la Grèce réduit l'écart en simplifiant l'évaluation linguistique et d'intégration.
Golden Visa grec + IKE + inscription AADE — un seul processus
De l'inscription AFM, l'ouverture d'un compte bancaire grec, l'acte notarié de propriété, jusqu'à la demande de Golden Visa et l'adhésion au régime AADE art. 5A/5B/5C — Zunapro orchestre l'ensemble de votre installation en Grèce pour les entrepreneurs, investisseurs et retraités. Un seul panneau, un seul calendrier, des frais transparents.
Démarrez votre projet en Grèce →Cadre juridique de référence — Citations que vous retrouverez dans les dossiers
Pour les investisseurs et conseillers souhaitant les références statutaires exactes, le tableau ci-dessous relie chaque affirmation de ce guide à la législation grecque sous-jacente. Toutes les citations sont valables à juin 2026 ; toute modification future sera reflétée dans les mises à jour du panneau Zunapro.
| Sujet | Loi / article | Autorité |
|---|---|---|
| Cadre central du Golden Visa | Loi 4251/2014 (Code grec de l'immigration), art. 16–20 | Ministère des Migrations et de l'Asile |
| Paliers immobiliers (réforme 2024) | Amendements à la loi 4251/2014 + Code grec de la migration | Administration décentralisée |
| Investissement d'entreprise / stratégique | Loi 4251/2014 art. 16 ; loi 4146/2013 | Ministère du Développement |
| Périmètre de l'inclusion familiale | Loi 4251/2014 art. 20 | Ministère des Migrations |
| Citoyenneté par naturalisation | Loi 3284/2004 art. 5 | Ministère de l'Intérieur |
| Impôt forfaitaire de 7% sur les pensions | Loi 4172/2013 art. 5B (ajouté en 2020) | AADE |
| Forfait non-résident fiscal de 100K€ | Loi 4172/2013 art. 5A (ajouté en 2019) | AADE |
| Exonération de 50% pour rapatriement | Loi 4172/2013 art. 5C (ajouté en 2020) | AADE |
| Impôt sur les sociétés 22% / retenue à la source sur dividendes 5% | Loi 4172/2013 art. 58 & 64 | AADE |
| IKE (société à capital privé) | Loi 4072/2012 | GEMI / Ministère du Développement |
| Partenariat civil (y compris de même sexe) | Loi 4356/2015 | Ministère de la Justice |
Comment Zunapro orchestre votre installation en Grèce
Zunapro est la couche opérationnelle au-dessus de la bureaucratie grecque. Nous ne remplaçons pas un notaire, un avocat ou un comptable — nous les coordonnons, exposons leur avancement dans un seul tableau de bord, et supprimons les frictions liées aux fuseaux horaires, à la langue et à la chasse aux documents qui transforment une relocalisation de 3 mois en une relocalisation de 12 mois. Pour le Golden Visa combiné à la création de société, voici ce qui fonctionne dans le panneau :
Module voie immobilière
Recherche de biens via des agences partenaires à Athènes, Thessalonique, Crète, Mykonos, Santorin ; planification de l'acte notarié ; inscription de la taxe foncière (ENFIA) ; gestion de projet de conversion/restauration pour le palier à 250K€.
Investissement d'entreprise + constitution d'IKE
Constitution d'IKE de bout en bout : réservation de nom, statuts, inscription GEMI, AFM, activation AADE myTAXISnet, acheminement de l'injection de capital pour le seuil de 500K€ du Golden Visa.
Voie obligations d'État / valeurs mobilières
Achat d'obligations d'État grecques cotées HDAT via un établissement de crédit grec partenaire ; confirmation de conservation sur 3 ans ; dossier documentaire pour le Bureau des migrations. Seuil de 400K€.
Actions ATHEX & parts de FIA
Investissements en actions de la Bourse d'Athènes à 800K€ et parts de FIA grecs à 350K€, avec suivi de conformité de la détention sur 3 ans et relevés trimestriels transmis au dossier du Golden Visa.
Compte bancaire grec & AFM
Délivrance de l'AFM (numéro fiscal grec) via l'AADE ; ouverture de compte bancaire à distance auprès d'Eurobank, Alpha Bank, Piraeus Bank ou de la Banque nationale de Grèce ; IBAN GR prêt pour l'acte de propriété et les déclarations fiscales.
Choix du régime fiscal (art. 5A / 5B / 5C)
Rédaction et dépôt de la demande AADE pour le régime choisi, vérification de l'éligibilité selon les règles de résidence 5 sur 6 / 7 sur 8 ans, et déclarations E1 annuelles selon l'annexe spéciale.
Calendrier étape par étape — De la décision à la carte
Un calendrier réaliste pour un Golden Visa grec via la voie immobilière athénienne à 800K€, associée à une IKE pour les opérations commerciales et une adhésion à l'art. 5A pour la fiscalité :
- Semaines 1-2 — Préparation avant l'arrivée. Procuration à un avocat grec local ; extraits de casier judiciaire apostillés et traduits ; dossier de justification de l'origine des fonds ; copies de passeport.
- Semaines 2-3 — AFM (numéro fiscal grec). Délivré via l'AADE, soit à distance (par procuration), soit lors d'une visite courte. Requis pour toutes les étapes suivantes.
- Semaines 3-4 — Compte bancaire grec. Eurobank / Alpha / Piraeus / NBG — KYC à distance possible pour la plupart des demandeurs disposant d'un passeport UE ou d'un pays sous convention fiscale.
- Semaines 4-10 — Recherche et réservation du bien. Présélection, due diligence (certificat d'urbanisme, diagnostic de performance énergétique, charges grevant le bien), contrat préliminaire avec acompte de 10%.
- Semaines 10-14 — Acte notarié (συμβόλαιο). Signature de l'acte notarié définitif ; paiement de la taxe de transfert (taux standard de 3,09%) ; inscription de l'acte au cadastre.
- Semaines 14-16 — Demande de titre de séjour. Déposée auprès de l'Administration décentralisée avec le dossier documentaire complet ; rendez-vous biométrique réservé.
- Semaines 16-20 — Délivrance du « récépissé bleu » (βεβαίωση κατάθεσης). Légalement équivalent au titre de séjour à tous égards ; permet de voyager dans l'espace Schengen.
- Mois 5-8 — Délivrance de la carte biométrique. Retrait de la carte physique auprès de l'Administration décentralisée.
- Parcours parallèle — Constitution de l'IKE via GEMI (5-7 jours ouvrés) une fois l'AFM actif ; demande au titre de l'art. 5A déposée auprès de l'AADE dans l'année civile de la relocalisation.
Questions fréquentes
Quel est l'investissement minimum pour le Golden Visa grec en 2026 ?
Avec la réforme de 2024, pleinement en vigueur en 2026, le seuil immobilier du Golden Visa grec varie de 250 000€ à 800 000€ selon la localisation. Le seuil de 250 000€ ne subsiste que pour la conversion de biens commerciaux en usage résidentiel, ou pour la restauration de bâtiments classés. Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin exigent 800 000€ pour l'immobilier résidentiel. Les autres zones d'Attique et régions à forte demande exigent 500 000€. La voie de l'investissement d'entreprise est de 500 000€ et celle des obligations d'État de 400 000€.
Puis-je inclure ma famille dans la demande de Golden Visa grec ?
Oui. Le Golden Visa grec, régi par la loi 4251/2014, couvre l'investisseur principal, son conjoint ou partenaire enregistré, les enfants de moins de 21 ans, et les parents à charge de l'investisseur et du conjoint. Les enfants conservent leur résidence même après 21 ans en passant à un titre indépendant de 3 ans. Aucun investissement supplémentaire par membre de la famille n'est requis — un seul investissement couvre toute la famille.
Combien de temps faut-il pour obtenir un Golden Visa grec ?
Le processus complet prend généralement de 4 à 8 mois, de l'achat de l'actif d'investissement à la délivrance de la carte de séjour biométrique. AFM et compte bancaire : 1-3 semaines. Investissement et acte notarié : 4-8 semaines. Demande de titre de séjour avec relevé biométrique : 1-2 mois pour obtenir le récépissé bleu (légalement équivalent au titre pendant le traitement). Délivrance finale de la carte : 4-6 mois.
Le Golden Visa grec exige-t-il une résidence physique en Grèce ?
Non. Le Golden Visa grec n'impose aucune durée de séjour minimale. Les titulaires peuvent passer zéro jour par an en Grèce et conserver malgré tout leur titre de séjour, à condition de maintenir l'investissement éligible. C'est l'un des programmes les plus flexibles de l'UE. Cependant, pour demander la citoyenneté grecque après 7 ans, les candidats doivent démontrer des liens réels avec la Grèce — résidence physique, maîtrise de la langue, déclarations fiscales.
Les titulaires du Golden Visa grec peuvent-ils voyager librement dans l'espace Schengen ?
Oui. Le titre de séjour grec accorde des déplacements sans visa dans l'ensemble de l'espace Schengen pour une durée maximale de 90 jours sur toute période de 180 jours — couvrant les 29 États Schengen (27 pays de l'UE + Suisse + Islande + Norvège + Liechtenstein, en 2026 avec la Bulgarie et la Roumanie pleinement intégrées). Le titre supprime également l'obligation de visa Schengen pour entrer en Grèce elle-même.
Qu'est-ce que le régime d'imposition forfaitaire de 7% pour les retraités étrangers en Grèce ?
En vertu de l'article 5B de la loi 4172/2013 (introduit en 2020), les retraités étrangers qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce paient un impôt forfaitaire de 7% sur l'ensemble de leurs revenus de source étrangère — pensions, dividendes, revenus locatifs, plus-values — pendant 15 années fiscales consécutives. Conditions d'éligibilité : le demandeur ne doit pas avoir été résident fiscal grec pendant 5 des 6 années précédentes, et le pays d'origine doit avoir une convention fiscale ou un accord de coopération administrative avec la Grèce. Déclaration via AADE myTAXISnet.
Comment le Golden Visa grec mène-t-il à la citoyenneté de l'UE ?
La citoyenneté grecque par naturalisation exige 7 années de résidence légale (article 5, loi 3284/2004), une maîtrise du grec au niveau B1, une connaissance de l'histoire et de la culture grecques (examens panhelléniques ou entretien), et une intégration démontrée. La citoyenneté grecque confère la pleine citoyenneté de l'UE — travailler, étudier et vivre dans l'un des 27 États membres de l'UE sans restriction — et un passeport grec offrant un accès sans visa à plus de 188 pays.
Quelle est la différence entre le NHR grec et le NHR portugais ?
Le Portugal a aboli son régime NHR d'origine en janvier 2024, le remplaçant par l'IFICI, beaucoup plus restrictif, réservé aux travailleurs hautement qualifiés. La Grèce, en revanche, maintient et a étendu trois régimes parallèles jusqu'en 2026 : l'impôt forfaitaire de 7% sur les pensions (art. 5B), l'impôt forfaitaire annuel de 100 000€ pour les personnes fortunées (art. 5A) — couvrant tous les revenus étrangers par un paiement fixe — et l'exonération de 50% de l'impôt sur le revenu pour les professionnels rapatriés (art. 5C). La Grèce est désormais la juridiction la plus compétitive pour les nouveaux arrivants.
Un investisseur du Golden Visa peut-il diriger une entreprise en Grèce ?
Oui, avec une réserve. Le Golden Visa permet d'exercer en tant que dirigeant ou actionnaire d'une société grecque, mais ne permet PAS un emploi salarié ordinaire en Grèce. Pour diriger une entreprise, les investisseurs constituent généralement une IKE (société à capital privé — capital minimum 1€) ou une AE, deviennent le représentant légal et perçoivent des jetons de présence ou des dividendes. Les deux sont imposables en Grèce selon les règles standard. Zunapro gère la constitution complète d'une IKE en 5-7 jours ouvrés.
Quels documents sont requis pour la demande de Golden Visa grec ?
Les documents essentiels comprennent : un passeport valide (validité de 6 mois minimum), une preuve d'investissement (acte notarié de propriété, contrat d'achat d'actions ou certificat d'obligations), une assurance santé privée couvrant la Grèce, un extrait de casier judiciaire du pays de résidence (apostillé et traduit), des actes de naissance et de mariage pour l'inclusion familiale (apostillés), une preuve de logement, des données biométriques déposées au Bureau des migrations. Tous les documents étrangers doivent être apostillés conformément à la Convention de La Haye de 1961 et officiellement traduits en grec.
Existe-t-il des frais annuels ou des obligations de renouvellement pour le Golden Visa grec ?
Le titre initial est valable 5 ans, renouvelable indéfiniment par périodes de 5 ans tant que l'investissement éligible est maintenu. Frais gouvernementaux : 2 000€ pour la demande initiale par investisseur principal (150€ par membre de la famille), 16€ pour la carte biométrique. Les frais de renouvellement sont similaires. L'investisseur doit déposer une déclaration fiscale grecque annuelle (formulaire E1 via AADE) même s'il n'est pas résident — c'est l'obligation la plus souvent négligée. Aucune durée de séjour minimale n'est requise lors du renouvellement.
Puis-je vendre le bien et conserver mon Golden Visa ?
Seulement si vous achetez simultanément un actif de remplacement éligible de valeur égale ou supérieure, sans interruption de propriété. Le Golden Visa grec est un programme d'investissement continu — dès que l'actif éligible est cédé sans remplacement, le titre de séjour est révoqué au renouvellement suivant. L'acheteur du bien peut également prétendre à son propre Golden Visa en utilisant le même actif, ce qui maintient une forte liquidité des biens de prestige à Athènes. Coordonnez toujours la vente et le réinvestissement en parallèle avec un notaire grec et un avocat en immigration.
Comment la Grèce impose-t-elle les revenus de source étrangère des titulaires du Golden Visa ?
Il est essentiel de noter que le simple fait de détenir un Golden Visa grec ne fait PAS de vous un résident fiscal grec. La résidence fiscale ne s'active que lorsque vous passez 183 jours ou plus par an en Grèce OU que vous y avez le centre de vos intérêts vitaux. En tant que titulaire non-résident du Golden Visa, vous n'êtes imposé en Grèce que sur les revenus de source grecque (par exemple, les revenus locatifs du bien éligible, imposés de manière progressive de 15% à 45%). Pour opter pour la résidence fiscale grecque au titre de l'art. 5A (forfait de 100 000€), de l'art. 5B (7% forfaitaire) ou de l'art. 5C (exonération de 50%), vous devez déposer une demande spécifique auprès de l'AADE.
L'achat d'un bien via une société est-il éligible au Golden Visa ?
Oui, sous conditions. Le bien éligible peut être acquis via une entité juridique grecque ou de l'UE dans laquelle l'investisseur détient 100% des parts (l'investisseur doit être l'unique bénéficiaire effectif). La valeur totale du bien doit toujours respecter le palier applicable de 250K€/500K€/800K€. Cette voie est couramment utilisée pour la protection du patrimoine et la planification successorale, mais elle ajoute une charge de conformité sociétaire supplémentaire (comptes annuels, dépôts GEMI).
Qu'est-ce que l'AFM et pourquoi en ai-je besoin avant toute autre chose ?
L'AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) est le numéro d'identification fiscale grec, délivré par l'AADE (Autorité indépendante des recettes publiques). Toute personne et toute entité en relation avec des banques, des biens immobiliers, des services publics, des tribunaux ou des notaires grecs a besoin d'un AFM. C'est la toute première étape procédurale — sans AFM, vous ne pouvez ni ouvrir de compte bancaire, ni signer d'acte notarié, ni déposer une demande au titre de l'art. 5A/5B/5C. La délivrance est gratuite et peut se faire à distance par procuration.
Prêt à démarrer votre parcours vers le Golden Visa grec ?
Des projets de conversion à 250K€ aux adresses athéniennes à 800K€, des portefeuilles obligataires à 400K€ aux injections de capital IKE à 500K€ — Zunapro choisit la bonne voie, prépare le dossier, mène en parallèle les démarches AFM et AADE, et coordonne avec les notaires, les banques et l'Administration décentralisée.
Conclusion — Pourquoi la Grèce l'emporte en 2026
La combinaison de flexibilité (règle du zéro jour, inclusion familiale), de seuils compétitifs (250K€ toujours disponible pour les conversions, 400K€ pour les obligations), de régimes fiscaux uniques (art. 5A/5B/5C toujours actifs et cumulables avec l'investissement du Golden Visa), et d'une voie claire de 7 ans vers la citoyenneté de l'UE fait de la Grèce le choix le plus rationnel pour la relocalisation d'investisseurs-entrepreneurs vers l'Union européenne en 2026 — particulièrement maintenant que le Portugal a supprimé son régime NHR d'origine et retiré l'immobilier de son Golden Visa.
La réforme de 2024 n'était pas une fermeture du programme grec — c'était un recalibrage poussant les investisseurs vers une véritable contribution économique plutôt que vers la spéculation. Pour les investisseurs sérieux, les entrepreneurs constituant une IKE, les retraités combinant l'immobilier avec l'art. 5B, et les personnes fortunées combinant l'investissement de 500K€ du Golden Visa avec l'art. 5A — le Golden Visa grec en 2026 est structurellement plus économique, juridiquement plus clair et opérationnellement plus flexible que toute alternative dans l'UE.
Zunapro est le seul panneau où la recherche immobilière, la constitution de l'IKE, les démarches AFM et AADE, le compte bancaire, l'acte notarié, la demande de titre de séjour et l'adhésion aux art. 5A/5B/5C cohabitent. Commencez par le diagnostic de voie — nous vous indiquerons sous 24 heures quel seuil et quel régime fiscal maximisent la valeur de votre relocalisation.
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Service associé: Création d'Entreprise